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房价还在涨,这是回光返照吗?
类型:政策法规  日期:2017-05-06  浏览:980 次  评论:查看评论

 

房市被人们长期看空的今天,为何现在的房价依然没有明显下跌,反而是在上涨呢?
 
根据媒体报道,2017年3月的二手房价格指数环比增幅明显,广州、上海、杭州等地的二手房指数都在增高,环比增长超过3.3%。在二手房价高涨不跌的情况之下,中国内地的房地产商,对于房产开发的投资热情也依然高涨。
 
根据国家统计局公布数据,今年前三个月,全国房地产开发企业到位资金35666亿元,同比增长11..5%,增速比1、2月份增加4.5%,具体到住宅的投资方面,投资量为12981亿元,增速也比以前两月有明显提高。
 
由此可以看出,二手房价依然在上涨,而且房产开发商的拿地、开发的速度不减反增。这些事实与我们在媒体上经常看到的唱空房市、说房价要跌的言论似乎并不相符。不过,这只是房地产全景图的一个局部。
 
如果全观整个图景,会发现,现在依然在上涨的房价,恰恰是一种回光返照的表现。未来长期来看,房价继续暴涨的趋势不可持续,甚至在全国的一些地区,还存在价格下跌的风险。
 
这样说的依据何在?我们可从以下几个方面简单谈谈房价上升不可持续的缘由。
 
第一是有价无市的问题。虽然现在二手房价上涨的是我们的直观感受,但是,很多中介地产商的标价很高,交易量在下跌。卖方并不愿意因为买家变少而立刻降价,换句话说,卖方宁愿用更长的交易周期,等待更长的时间,来换取更高的价格。
 
在全国主要城市实行限购政策后,一线二线的房屋成交量下跌明显。广州限售后的楼市急冻,交易量暴跌七成,而之前最为火爆的北京,在3月17日的调控以来,二手房成交量相比之前已经下跌了10%。类似的交易量下跌情况在全国多个城市出现,在一些地方还出现了量价齐跌的现象。如果没有交易量做长期的支撑,二手房价不可能持续维持高位,长期内略微走跌,应是题中之意。
 
再有,来看看一手房的问题。之前说到全国的开发商在今年1到3月掀起了一波投资开发的小高潮,但我们要看支撑这一波小高潮的力量是什么。众所周知,一线城市新地的数量急跌,随着一线城市的城市化逐渐完成,新楼盘越建越远,来到地价相对便宜的郊区,而相对的,便宜的地价带来了始终卖不高的房价。我们观察全国新房指数(北上深)走势,会发现十年期间只翻了一倍,而如果以2014年为基点比较,今天的价格基本只上涨了10%。
 
 
 
但是,二手房价指数走势则明显不同。还是以北上深的指数为例,平均二手房价几乎是十年前的四倍。以2015年到今天的价格涨幅,也可以看到,平均二手房价反映在指数上是至少上涨了1/3,也就是33%左右。与一手房相比,大致有一个比例就是一手房每涨一块钱,二手房就会涨3块钱。一手房价追不上二手房价,这说明,真正好的,有价值的地块已经被拿的差不多了。
 
现在那些建在大城市边缘的新楼盘,价格不高,但问题在于它们脚下的地不值钱,因此未来的增值空间非常受限。相反,一线的二手房很多都在核心区域,虽然暂时受限购影响,但卖家深知土地价值几何,因此不会降价快速套现。不动产嘛,本来就不应该是快速套现的资产,他们于是选择放长线慢慢等。
 
你或许要问:既然如此,为何现在的开发商明知道地价便宜的地方,房价风险最大,但依然要抢着投资开发,生怕动作慢了来不及?
 
其中的道理在于,如果不快一点贷款投资,未来很可能会支付更高的成本。因为,钱会越来越贵。央行在今年的缩表政策,使得货币收紧同时金融监管加剧,借钱的成本与以往相比会越来越高。
 
并且,今年第一季度公布的GDP增速比全年预计的6.5%要高了0.4%,这其实就是在释放讯号,二三季度的去杠杆政策和货币紧缩还有进一步增强的空间。因此,开发商其实是被吓着了,只有在大门越关越紧之前抢时间投资开发,这才是最节约成本的办法,否则越到后面,开发成本越贵,利润越薄。
 
总之,成交量入冬、二手房价格冰冻、一手房价格起不来、开发商的恐慌式投资,所有这些条件凑在一起,形成了一种房地产市场的“回光返照”,即看起来增速明显,但实际上是强弩之末,未来的后劲十分堪忧。
 
实际上,自从1998年的住房改革制度以来,中国人的购房热情经过二十年的释放,基本上也释放得差不多了。建立在此之上的土地财政制度,基本上也不像过去那么玩得转了。之前的二十年大幅增值的周期已显然走到尽头。而在未来,是否还有某种因素会带来地产大幅增值的预期呢?
 
 
 
简单而言,只要限购政策不变,房产市场就会一直是现在这个涨不上去跌不下来的熊样,没有交易量,空有价格摆在那里好看。而从长期来看,中国人口不可逆转的老龄化,貌似也是对于房价影响颇为关键的长期因素。
 
有一种流行看法认为,老龄化加剧会造成房价下跌。众所周知,中国劳动力的人口红利已经消失,人口老龄化的趋势已不可逆转,并预计到2020年中国老龄化人口将达到2.5亿。
 
但这其实是一种理论假设,老龄化社会的房价当然可能下跌,原因在于老年人的投资习惯、信贷风险更高等等因素。但是,这种说法并不完全科学,假如在一个年轻人占大多数,但全都买不起房的社会,房价也应该涨不起来。归根结底,老年人变多和房价必然下跌并没有直接联系,决定未来房价走势因素在于,整个社会是买不起房的穷人变多了,还是买得起房的富人变多了。
 
笔者在过去写的一篇文章中说过:“中国老年人口在2025年将达到3亿。假如取社会平均收入的一半的算法,最少需要约2600元(2015年全国城镇非私营单位在岗职工年平均工资63241元)。一年下来光是养老金就得花9.36万亿元,比两个08年的经济刺激计划总量加在一起还多。而且,如果考虑到接下来几年的通胀等因素,实际负担将会更重。”
 
这些沉重负担,恰恰会落到纳税的年轻人身上,他们在不久的将来会发现,未来租房的房东是老年人,买房时的卖家也是老年人,自己用税收供养的也是不做事只拿钱的老年人。这压根就是一种“老年人经济”,年轻人在这当中的经济负担与压力非常重,无法再在这个基础之上负担靠一己之力购买房子,所以怎么办呢,只能依靠自己家里的老年人。也就是说,依靠拼爹,用自己家庭持有的二手房,换取希望购买的二手房是未来的主流。
 
十年之后的年轻人,他们能买到什么样的房子,难道很大程度上不是取决于他们的父母在今天持有什么样的房子吗?因此,不是说老年人多了房价就会下跌,而是说未来的房东和业主基本是老年人,年轻人必需从他们手里买房子,房地产因此成了一种类似于“继承制”的产业。不是用钞票来买房,而是用不动产来换不动产,以物易物。这无疑会进一步拉大一二线核心地区的二手房价,和其他地区房价的差距。房产的流转,会越来越固化。
 

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