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伤不起!买房的坑都在这了
类型:热点关注  日期:2018-02-03  浏览:213 次  评论:查看评论
买房是人生中的大事,也是一件值得高兴的事,然而过程中难免有些不如意,比如各种各样的纠纷,不仅让购房喜悦大打折扣,甚至会取而代之满是糟心。到底怎么样才能避免房产买卖中的纠纷?遇到了又该如何维护自己的权益?
 
在1•27淘房私享会上,天津瀚洋律师事务所律师郝玉华结合经典案例从一手房买卖和二手房买卖两大方面,对房屋买卖中的常见纠纷进行了详细解析。
 
 
 
 
 
一、一手房买卖通常比较容易出现的纠纷
 
俗称的一手房,就是我们通常所讲的商品房,也称新建商品房,指由房地产开发企业按照法律法规及其他有关规定开发建设,并直接出售给买受人且可在市场上自由交易的商品房。我们通常所谓的房屋销售指的是一手房。
 
一手房买卖常见的纠纷有售房广告纠纷、预售合同解除后的贷款纠纷、延期交房纠纷等等。
 
01、售房广告纠纷
 
由于现在一手房销售通常采用预售形式,而房屋在预售阶段尚未建成,购房者只能通过售房广告了解购买房屋以及小区环境的状况,然而最后交房时却发现实际房屋与售房广告或宣传资料出入很大,故而产生了纠纷。
 
案例:中梁国宾一号的业主花了七八百万购买“泳池洋房”却没有泳池,而当时开发商的宣传资料是“户户私家独立豪华泳池”。宣传书还特别注明:“没有泳池的洋房,是不道德的!”
 
然而当业主们去验房的时候意想不到的是:原来并不是所有的业主家里都配置了私家泳池。比如顶跃的住户,即原本应该在顶层露台的泳池。也就是说,国宾一号60来户洋房,有20户住户没有享受到宣传上所说的私人泳池。于是,业主向温州市市场监督管理局投诉了中梁在国宾一号的虚假广告。
 
这就是典型的售房广告纠纷。本案的争议焦点是:第一,游泳池房是否应配备泳池;第二,虚假广告是否构成欺诈。
 
本案例给业主们提供的正确的维权路径就是:针对开发商涉嫌虚假宣传,业主应当先向工商部门举报,国家行政部门认定的事实,其证据力是强大的。
 
我们如何对商品房销售广告进行判断呢?最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
 
通过这段对商品房销售广告性质的论述,我们知道了商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请,如果未写入合同,对开发商不具有约束力。如广告中出现“本广告仅作参考;广告中具体确定的内容不作为购房合同附件”等内容,则应在签订合同时对合同条件与广告内容是否相符给予更多的关注。为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的利益,建议买受人应要求开发商,将影响购房意愿的广告的内容写入正式合同或补充协议中。
 
关键点——是否写进合同很重要,开发商对于小区的规划的具体内容已经口头的承诺都必须写进合同才能保证购房者不会被欺骗,即使出了问题,也能维权成功。
 
再有需要注意的就是房地产销售广告应载明事项:(这涉及到开发商的主体身份和相应的资格问题)1、开发企业名称;2、中介服务机构代理销售的,载明该机构名称;3、预售许可证号。如果以上事项欠缺,购房者就应慎重或再做仔细调查。
 
02、商品房预售合同解除后,由谁偿还购房人银行贷款纠纷
 
如今买房大多通过银行贷款的形式,因此贷款纠纷也成为一种常见纠纷,比如预售合同解除后的贷款纠纷。商品房买卖案件中,往往有两份合同、三方当事人,两份合同即《商品房预售合同》、《住房抵押按揭贷款合同》,三方当事人分别为开发商、购房人、银行。一旦出现《商品房预售合同》解除的情况,购房人向银行的贷款该由谁来偿还,商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位又如何确定且看下述案例:
 
案例:肖、陈作为买方与博锦公司(卖方)签订《上海市商品房预售合同》约定乙方向甲方购买北瞿路某房屋。甲方定于2011年12月31日前交付房屋,除不可抗力,逾期超过60天,乙方有权单方面解除合同。
 
合同签订后,买方于2010年4月14日支付了首期的购房款952848元,并作为借款人与上行青浦支行(贷款人)、博锦公司(保证人)签订《个人住房借款担保合同》,约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入博锦公司名下帐户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖、陈的全部债务提供阶段性连带保证责任。
 
后,博锦公司逾期交房超过60日,肖、陈二人请求解除商品房预售合同和借款担保合同,遂诉至法院。
 
最后上海市闵行区人民法院经审理认为:博锦公司逾期交房已超过60日,肖等要求解除商品房预售合同。该合同解除后,肖等有权解除借款担保合同,博锦公司应按约将肖等支付的房款返还肖等,并赔偿肖等因此所产生的损失。博锦公司应向上行青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。
 
案件焦点是商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时,按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。
 
在以“按揭”方式购买商品房的过程中,购房人和开发商签订了商品房买卖合同后,购房人、开发商又与银行签订商品房担保贷款合同。该担保贷款合同属于典型的“无名合同”,其中通常包含借款、委托、抵押、保证等条款,构成了多种合同关系。在委托合同关系中,购房人委托银行将该笔贷款直接支付给开发商。
 
值得注意的是,银行基于购房人的委托授权将购房贷款直接支付给开发商的行为并不改变购房人作为借款人以及银行作为贷款人的法律地位。在抵押合同关系中,购房人在所购买的房屋上为银行设立抵押权(或抵押权预告登记),用以担保借款本息。
 
在此过程中,虽然购房人与银行签订了抵押合同,但由于多数房屋为期房,只有当开发商将房屋建设完成并为购房人办理房产证后,银行才能在该房屋上办理抵押登记。鉴于此,银行通常会要求开发商为购房人提供的担保,即在标的房屋建成取得房产证并办理完抵押登记之前,由开发商为购房人所欠银行债务承担连带保证责任。
 
依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
 
03、延期交房纠纷
 
商品房交付,是商品房出卖人履行《商品房买卖合同》的重要义务之一,也是商品房出卖人与买受人争议最多的焦点问题之一,现就商品房交付涉及的几个法律问题作如下评析。
 
一般情况下《商品房买卖合同》涉及商品房交付问题基本有三个条款,即“交付期限”、“出卖人逾期交房的违约责任”和“交接”。
 
综合上述条款得出以下结论:从合同条款角度出发,所谓合格的必须是交付时间、交付条件、通知方式以及附随资料四个方面同时满足合同约定,即开发商必须在合同约定的时间内,将符合交付条件的房屋以书面形式通知买受人前来接收交付,同时还需附随交付相关资料。如有任一方面不符合合同约定,开发商便有可能承担违约责任。
 
关于交付时间(关系到保修期和违约金的问题)
 
《商品房买卖合同》规定:商品房竣工,经验收合格后,方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付。甲方于年月日前,将商品房交付乙方。
 
看这一条款,我们都明白,从单纯的交付时间看不可能引起多大的争议,因为就是合同上白纸黑字填写的哪个年月日;真正引起争议的是在该交付时间之前,商品房应具备什么样的条件。由此可知,交付时间不能孤立地去理解,它与交付条件密不可分。
 
关于交付条件:
 
相关的规定是:商品房竣工,经验收合格后,方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付。
 
开发商与买受人选择“商品房经验收合格”这一交付条件争议最大之处就是竣工验收完成的时间,即开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格。
 
根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》竣工验收程序,竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中绝大多数买受人认为应以《竣工备案表》的取得作为竣工验收合格的标志。这种观点在法律上来说是站不住脚的。
 
从法律层面上分析,竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志,但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件,为避免争议,作为开发商应尽量做到在合同约定的交付时间之前取得《竣工备案表》。
 
《竣工备案表》相对于《工程竣工验收报告》,前者为政府建设部门出具,公信力更强,所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》,而要求房地产开发商出具《竣工备案表》。
 
另外,值得注意的是,有些地方在相应的地方法规中已经明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件。
 
《天津市商品房管理条例》是如何规定的?第十条:房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。
 
需要注意的是,一些开发商在当地报纸上刊登房屋交付通知,而不再向购房业主发放《入住通知书》,这一做法有违《商品房买卖合同的约定》。在报纸上刊登房屋交付通知,并不能免除开发商向购房业主发放《入住通知书》这一合同义务。
 
关于附随交付资料:达到合同约定验收合格的文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如未向买受人提供这三份资料,买受人有权拒绝接受房屋,由此产生的延期交房责任由开发商承担。
 
按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定,出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
 
当事人一方延期履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失。
 
二、二手房买卖中比较常见的纠纷
 
二手房,是指已经取得政府房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明,可在住房二级市场(指住房私有权出售、出租等交易市场,市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者)上进行交易,卖房人拥有完全处置权利的各类房产。我们通常所谓的房屋转让指的是二手房。
 
目前二手房买卖常见的纠纷有以下几种:
 
01、户口问题
 
案例:刘先生为了女儿能上中关村某重点小学,购买了蒋先生位于该学区内的一套80平方米房屋,价款500万元。双方在买卖合同中也约定了卖方应于房屋过户后30天内将原有户口迁出,逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。
 
后买方支付完所有购房款,并将房屋过户至自己名下,但卖方并未按期将房屋内户口迁出,这样导致买方因户口迟迟未迁入该房屋内耽误了女儿上该重点中学的时间,多次沟通无果之下,买方将卖方诉至法院,要求其将户口迁出,并要求按日支付总房款万分之五的违约金。
 
卖方辩称,自己已经积极配合迁户口,但是新房还没有下来,没法按其将户口迁出,希望法院对违约金进行酌减。
 
法院经过审理后认为,卖方未按照合同约定将户口迁出,明显违反合同约定,理应支付违约金。鉴于双方对于违约金标准明显过高,且卖方请求酌减,法院最终根据案件具体情况依法酌定卖方支付15万元违约金。
 
绝大多数的二手房已有户口在房屋内,很容易影响买房人的户口迁入。部分买房人虽然在合同中约定限期迁出户口,但未约定逾期迁出的违约责任;部分人在合同中约定了限期迁出户口,亦约定了逾期迁出的违约责任。
 
对于前者而言,因违约责任不明,往往很难得到法院的支持;对于后者,虽然约定了高额的违约金,但是法院在判决的时候,对违约金的数额也会根据具体情况判定。
 
无论何种形式,买房者诉至法院的目的,均是为了将原有户口迁出。但是根据我国目前户籍管理政策,户籍管辖权是派出所,而非法院,法院也无权判令强行将户口迁出。由此,购房者的问题很难得到解决。
 
这种情况,我们建议,一方面,买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部购房款的条件,另一方面,提前查询房屋内现有户口情况,购房时将户口作为决定是否买房的因素之一,以对是否购房作出理智的判断。
 
房屋交付后,买方才发现房内有卖方的户口或他人的户口,即使合同中约定卖方应当保证户口迁走,但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。
 
02、房款问题
 
1)将房款支付给第三方
 
案例:小刘在京打拼多年,终于攒够了买房的钱。2014年三月,小刘与马女士签订房屋买卖合同,约定小刘以380万元价格购买马女士的房屋。后,买方支付给卖方50万元预付款,并将剩余房款分两次汇款到一个名为张甲的帐户,不料,买方汇完款后,卖方拒绝与买方办理房屋过户手续,理由是买方未付清房款。买方称,剩余的房款是按照卖方马女士的要求汇到张甲的帐户的,对此,卖方予以否认。买方小刘未提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的帐户,双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。
 
《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。另外相关的证据规定要求,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
 
在市场交易中,许多购房者因为没有经验,抑或是粗心大意、抑或是出于对对方的信任、抑或是法律知识的欠缺,没有养成将重要事项签订书面协议进行确认并保留证据的习惯,往往听信口头约定,一旦对方反悔,如果提供不出确凿的证据,便会带来莫大的损失。
 
尤其是在类似大额的房屋交易中,买卖双方应对有关事项用书面合同形式明确约定,并由双方签字盖章确认,对于合同履行中有变更的事项,也应当签订补充协议予以明确。本案有向他人打款的情形,一定要保留出卖人委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。
 
2)逾期支付房款
 
买方逾期支付房款时,卖方除可以要求买方继续支付房款之外,还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金,卖方还可以根据自己的意愿解除合同。不再出售房子,并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。
 
买方要注意的是,如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款,而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额审批通过的话,买方如不能按时以现金形式补足,仍然要承担逾期付款的违约责任。
 
因为合同上的约定只能认为卖方允许通过银行贷款方式来支付房款,而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任,因为贷款问题责任在买方而不是卖方。
 
但是这个问题的解决办法在2016年11月份天津高法出台的一个通知中有所变化:即因受调控政策的直接影响合同无法履行的,按照公平原则双方合理分担。
 
03、交房问题
 
案例:2013年8月,张先生购买了陈先生位于知春路的一套房屋,后张先生按约支付那笔购房款,陈先生也配合张先生办理完房屋过户手续。正当张先生美滋滋的准备入住新房屋时,却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用,且租期至2016年1月届满,张先生遂将租户及陈先生诉至法院,要求租户限期搬离,陈先生交付房屋。
 
《合同法》的229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。我国民法也有相关规定:私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。
 
这即是买卖不破租赁的原则。即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生影响,买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人退还租赁物。
 
建议在二手房买卖中,买房人应对房屋实际使用状况进行全面的了解,及时现场勘察;同时可以在买卖合同中明确条款约定,如果卖房人隐瞒房屋已经出租的信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人的,应支付一定金额的违约金,以加大卖房人的违约成本。
 
04、跳单问题
 
案例:陶某委托中原公司居间求购株洲路168弄某号602室房屋。第2.4条约定:陶某在验看过该房地产六个月内若与出卖方达成买卖交易或者利用了中原公司提供的信息、机会等条件未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶某应按照实际成交价的1%向中原支付违约金,中原公司保留向陶某追究而其他损失的权利。
 
而中原仅提供了一次看房服务,报价是165万元,之后未就房屋买卖是与陶某进行任何联系。因中原公司报价高于汉宇公司的报价,陶某选择低价成交。成交价是138万元,其已经向汉宇公司支付了全额的佣金。
 
本案争议点有二点:陶某与中原公司签订的“房地产求购确认书”的法律性质;陶某是否构成违约。
 
二审认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案双方当事人签订的求购确认书,属于居间合同,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但如果任由委托人看房后跳开中介,则对居间人显属不公平。
 
2.4条约定的违约行为是指委托人为逃避支付佣金为目的的不正当交易行为,根据合同法规定,如果委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就,如买卖双方私下成交或另行委托人他人成交的,视为条件已经成就,委托人应向居间人支付佣金。
 
本案中,房屋出卖方委托多家中介公司出售房屋,但均非独家委托,其中三家公司均向陶某提供了涉案房屋的信息和订立合同的机会,并提供了实地查看房屋的媒介服务,但从时间先后顺序上看,首先向陶某报告订约机会、提供看房服务的并非中原公司,而且放低长价格是影响买卖成交的主要因素。
 
中原确实提供了看房服务,但价格是165万。诉讼时仍依据165万计算违约金,中原也确认未就价格问题与买卖双方进行过媒介。但汉宇公司作为居间方通过媒介服务以138万元价格促成交易,陶某也支付了佣金。
 
因此,陶某并没有为了逃避支付佣金的目的,与房屋出售方私下成交或者不正当利用中原公司的信息、机会另行委托他人成交,其行为不构成违约,不支持中原公司要求陶某支付违约金16500元的诉讼请求。
 
05、房屋质量引发的纠纷
 
由于卖方的房屋存在质量问题,遭到买方索赔或要求解除合同。如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任;如果卖方已就房屋质量的问题明确告之买方的,那卖方就不承担责任;如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖方在装潢、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明卖方对此是知晓的,卖方也不承担瑕疵担保责任。但买方可以房屋所有人身份,依据因合同而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。质量和瑕疵问题都要明确的写进买卖合同里。
 
06、因逾期办理过户手续引发的纠纷
 
卖方和买方都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续,但买方想毁约时主要采用不支付房款的方法,所以一般是卖方不办理过户手续而引起纠纷,这时买方如果对这套房子志在必得,一定要尽早起诉,同时为避免卖方另将房屋转卖他人或再行抵押,最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付,须将已支付给卖方的房款取回再行起诉,以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
 
07、因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
 
要求解除合同或确认合同无效,一般是在另一方由重大违约行为的情况下发生的,这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求,法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同,来判定各方承担的责任。
 
值得注意的是:法院审理时需要原告提供相应的证明材料,因此,在平时交易中,各种协议文书都要有完整的保存,还需违约方签署书面的不再继续履行合同的确认书或事先告知的电话录音。
 
08、因定金引起的纠纷
 
买卖双方在中介方的居间之下签署的《房地产买卖居间协议》,经三方签章确认后生效为定金协议,适用于定金罚则。如果买方违约,卖方没收其定金,如果卖方违约须双倍返还定金。需要告知的是:违约除了以违反居间协议的约定为凭外,还须违约方签署书面的确认书。另外,建议在确保自身不会毁约的情况下“首期款转定”,增加定金数额,加大违约成本,确保自身合法权益。
 
09、“凶宅”问题
 
案例:张女士诉称,2013年3月初,在某中介公司的居间服务下,张女士花费300万元购买刘女士所有的位于北京市海淀区四季青的房屋,签订合同中,中介公司和卖方一致表示之前没有人居住,更没有出过事。后买方全家入住该房屋,不料入住后,张女士每夜噩梦连连,在偶然和一位邻居聊天的过程中,张女士得知刘女士的丈夫曾在该房屋内上吊身亡。张女士遂将刘女士诉至法院,要求撤销房屋买卖合同,并要求刘女士对装修进行补偿。
 
法院经审理后认为,刘女士故意隐瞒房屋内曾发生过凶案的行为,违背了诚实信用原则,双方合同的签订也违反了当事人的真实意思表示,构成欺诈,法院判决支持了张女士的诉讼请求。
 
《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:1)因重大误解订立的;2)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
 
在实际交易中,大部分房屋买卖双方并不认识,部分不诚信的卖房者规避房屋曾发生的问题,对于买房者而言处于信息不对等的状态,在此情况下,一方面,买房人可以在买卖合同中约定补充条款,就凶宅问题约定违约责任;另一方面,在签订合同之前,应多方面通过居委会、派出所、周围邻居、社区论坛等了解房屋情况,以免误买凶宅。
 
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