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彻夜无眠!7大危险信号逼近中国楼市
类型:专家解读  日期:2018-03-09  浏览:273 次  评论:查看评论
与2017年的喧嚣不同,2018年的中国楼市充斥着危机。
 
这些危险的信号,既有市场层面的,也有政策层面的,更有大政治周期变化的因素。不论来自于哪一方,都意味着,楼市要发生变化了。
 
1
 
房贷利率上浮,购房成本不减反增
 
第一个信号是,房贷利率持续上浮。
 
虽然部分一二线城市房价出现微调,但从去年开始,房贷利率就开启上浮步伐,目前一线城市首套房贷利率普遍上浮10%以上,部分股份银行更是上浮20%。
 
根据融360的数据,2017年12月,全国首套房贷款平均利率为5.38%,环比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基准利率上浮10%的水平。
 
房贷利率上浮,直接影响就是贷款成本增加,增加幅度甚至超过微弱下跌的房价,整体购房负担不减反增。换句话说,房价下降所带来的利好,还抵不上房贷利率上浮所增加的成本。
 
房贷利率为何会上浮?最根本的原因就是市场钱紧,整体的货币环境已经开始收缩,市场上曾经泛滥的流动性正在被逐步收回。如果流动性不复存在,那么支撑房价暴涨的根基,就将失去支撑。
 
2
 
暂停抵押贷,切断楼市资金通道
 
第二个信号是,楼市资金输送通道正在被逐渐切断。
 
最近的一个案例是,2月28日,中信银行暂停北京200万元以上个人住房抵押贷。稍远一些的案例是,从中央到地方,连续多次申明,严禁消费贷违规进入楼市。
 
暂停抵押贷、整治消费贷的用意显而易见,就是从源头切断炒房的资金来源。对于银行来说,主动收缩抵押贷,还有另一重的目的,那就是避免楼市下跌带来的负面影响,保障资金安全。
 
不论是政策施压所致,还是银行主动而为,楼市的资金通道只会越来越窄,市场钱紧的局面只会进一步加剧。
 
3
 
部分地区楼市泡沫已有破裂征兆
 
第三个信号是,楼市泡沫破裂,正在局部地区变成现实
 
环京楼市,去年风光之时,引得无数人疯抢;如今,多地跌去两三成,仍旧无人问津。短短一年多时间,境遇天壤之别。
 
环京楼市是典型的炒作市,既无经济基本面的支撑,也无人口基本面的支持,仅仅只是政策利好和概念炒作,就让无数人为之疯狂。
 
显然,凡是投资投机比例居高不下的市场,其安全边际都相对较弱。只要市场有一点风吹草动,这些地区都会率先下跌,而且一跌不复返。
 
对比环京楼市,在国内所有存在类似情形的城市,都要有所警醒:危机已经到来。
 
4
 
“防风险”已成政策主基调
 
第四个信号是,政策主基调已经完全发生变化。
 
去年12月,中央经济会议将“防风险”列为三大攻坚战之一。
 
今年1月24日,刘鹤在达沃斯世界经济论坛2018年会上表示,在中国经济面临的各类风险中,金融风险尤为突出。针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题,争取在未来3年左右时间,使宏观杠杆率得到有效控制。
 
2月2日,人民日报刊文指出“引导居民部门渐进去杠杆,防范房地产市场风险”。
 
当政策主基调变成“防风险”,楼市必然首当其冲。
 
5
 
房地产税越来越近
 
第五个信号是,房地产税的到来。
 
全国即将进入两会时间,近日,九三学社《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》备受关注。其中提出,加快房地产税立法,试点空置税和遗产税。
 
当然,这只是一家之言,但在这个时间节点,也能说明不少问题。
 
无独有偶,早在去年12月,权威人士就在官媒撰文,给出房地产税的推进实原则:
 
要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
 
可见,房地产税差的只是立法。而从动议到立法再到实施,可能也就四五年时间。
 
6
 
新政治周期的到来
 
不同的政治周期,对应着不同的政策取向。
 
新政治周期的到来,让“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。无论未来会得到怎样形式的贯彻,当下对于市场情绪的影响,却是立竿见影的。
 
7
 
“政策市”的未来
 
中国楼市是典型的政策市。
 
对于土地财政的需求,对于房地产拉动经济的依赖,让房地产成为名副其实的支柱产业。在这两大目的支配之下,政策总在“遏制过热”与“防止过冷”之间摇摆,而最后总会归于一极。
 
未来,这种政策思路还会延续下去吗?
 
这要看经济转型是否成功,对于投资的过度依赖能否破除,以及投机获利的市场空间会否允许继续存在,而这,可能不是一朝一夕所能改变的。
 
 
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