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为何房价迟迟不能下跌?看了它你就明白了!
类型:本地楼市  日期:2018-03-16  浏览:227 次  评论:查看评论
为何虽然屡屡调控,然而房价却还是越涨越高?
 
 
 
为何房价已经压垮民众,然而楼市仍旧烈火烹油?
 
 
 
房价的天花板究竟在哪里?什么才是高房价的最大杀手。
 
 
 
1
 
我们总在抱怨北上广深的房价,房价之高,已经让让普通人望而却步。
 
 
 
然而,有这么一个地方,房价对于民众生活的压力,远远高于北上广。
 
这就是香港。
 
 
 
据国际公共政策顾问Demographia公布,香港连续8年成为全球最难负担楼价的城市,一个家庭不吃不喝19.4年才能买得起一间30平米的住房,这个数值远远抛离东京、纽约、伦敦等国际大城市。香港普通楼盘一平米售价20万是常态,甚至还有80万的神盘。
 
在香港政府屡放“辣招”调控楼市的情况下,香港楼市依然涨势凶猛。
 
2月3日,据香港大公报消息披露,香港楼市高速列车越开越快,去年香港私人住宅楼价及租金指数升幅均为五年最大,各录约14.8%及7.9%。楼价连升21个月,且连续14个月创新高。
 
那么,为何香港的房价越调越涨?谁才是高的最大元凶
 
 
 
 
 
 
 
你可能没有想到,香港历史上,房价也是出现过暴跌的!
 
 
 
香港地产的起飞,是从自上世纪60年开后期开始的。而房价上涨的最大原因,就是前港英政府的高地价政策。
 
 
 
然而,高高在上的房价自然会引得民怨沸腾,自然会引得竞争力下降,于是,特首董建华为了降低房价,推出“八万五建屋计划”。
 
 
巨大的供应量让香港楼市彻底崩盘。1997年,一年间香港房价下跌了一半,1999年短暂反弹后,再连续下跌3年之久,直到2003年8月份。本轮崩盘,足足下有6年之久。
 
然而,由于楼市已经牢牢与经济所绑架,已经与相关群体利益攸关。一时间,香港可谓是民怨沸腾,甚至爆发了50W人的大游行,直指董建华是“制造了负资产阶级”的恶人。
 
一朝被蛇咬、十年怕井绳,这样的教训让香港政府至今印象深刻,再也没有勇气承受房价大跌的风险,也再也没有勇气放开土地供应,就此,限制房价的最大利器之一——供给端增加供应,被牢牢锁在了保险箱之中。
 
 
 
2
 
楼市暴跌、一地鸡毛之后,香港政府开启了紧急救市。既然当初是因为放开供应量楼市才崩盘的,那么现在,就要停止卖地!
 
这就是著名的“孙九招”,与当时的“八万五”走了相反的两极,一个是彻底刺破,一个是疯狂救市。
 
1998年7月到1999年3月这九个月中,香港政府彻底暂停了卖地;即使有开发商申请土地时候,政府也会把底价提高,这样就卖不出去了。
 
 
 
数据显示,1990年代那十年里,政府批出住宅用地的每年供应量差不多可以建造40万平方米住房;而到了2000年代的十年里,土地供应量跌了一半,只有20万平方米。
 
 
 
土地来源不足,面粉不够做面包。再加上香港经济的发展与外来资本的涌入,香港房价自然涨势如虹,到现在,都没能回头。
 
 
 
 
 
 
 
3
 
时间来到2011年,香港房价问题越来越棘手,影响也超出了经济范畴、变成社会问题。为了控制高昂的房价,政府出台了各种各样的“辣招”。
 
2010年11月,特别印花税(SSD):三年内转售要交特别印花税(15%);
 
 
 
2012年10月,买家印花税(BSD):非本地居民买家额外印花税(15%);
 
 
 
2013年2月,双倍印花税(DSD):买家持有多过一套房要交双倍印花税(换楼买家有6个月宽限期);
 
 
 
2014年5月,放宽DSD,放宽至交易完成后6个月内卖出旧物业可获退还dsd;
 
 
 
2015年2月,收紧贷款:700万楼价以上贷款不超过6成;
 
 
 
2016年11月,DSD2.0:有房者统一15%印花税,外地人买家课30%印花税;
 
 
 
2017年5月,收紧贷款:1、贷款超过1次,新贷款成数上限降1成。2、针对主要收入来自香港以外地区的买家,要求银行降低月供/收入比1成3、新建住宅按揭风险权重下限由15%升到25%
 
 
 
 
 
 
 
然而很可惜,调控并无卵用。房价反而越调越涨。
 
 
其中最大的原因,就是政府始终未能从供给端入手,增加土地供应。反而是在需求侧死死打压,就像强行被压抑的火山,无法阻挡岩浆的喷发。
 
 
由于香港土地供应长期短缺,这就令每次的地价波动带来的价格越来越高,每次的谷底都会比前次的高峰更高。
 
 
 
4
 
那么,为什么不能增加土地供应呢?
 
 
 
最重要的原因之一,就是土地财政是香港的命门。
 
 
 
数据显示,香港财政收入的约40 % -50 %来自土地,如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税。香港中心商业区写字楼租金超过了伦敦、东京,位居全球之首,就像是向农民征税权利的封建领主。
 
而香港的经济,也牢牢被地产所绑定。
 
 
 
如今,香港的产业结构中,第一产业连零头都够不上,第二产业所占比重也在逐年下降至目前的3%,香港的经济几乎全部是依靠于第三产业,而最重要支柱就为房地产业。
 
 
 
如果楼市逆转,如果楼市重演当年八万五时的暴跌,后果将会如何?显然,香港太害怕会重蹈覆辙了!因此,限制土地供应,就成为了华山一条路。
 
物以稀为贵,房价的飙涨速度,在土地供应的限制下,涨势一骑绝尘。那么,房价的天花板会在哪里呢?房价真能涨到天上去?
 
目前香港每年的新房供应量只有约20000套。这个数字在曾荫权年代更低,年均10000套左右,最低曾至8000套。但香港有250万个家庭,供需比率还不到1%。
 
这意味着什么?
 
 
既然供应如此稀缺,那么房价就只有涨到其中90%以上的家庭买不起,或是不愿买的程度。即使房价再高,但是只要不到1%、甚至0.8%的人买得起,也就可以了。
 
所以你说,这样的房子是用来住的吗?房子是用来让普通人住的吗?
 
 
 
5
 
那么,买不起房的普通人住在哪里呢?
 
 
面对这部分群体,香港开发出了劏房、棺材房、笼屋、太空舱、水管屋等奇葩住所。
 
 
 
▲梁家4人口挤在不足5平米的劏房里。小朋友每天趴在双层床上层做作业、玩耍,行动不便的爸爸在下层看报纸,妈妈则坐在一旁切菜。
 
劏,在粤语中意为“剖开”。
 
 
 
劏房,指将房屋分割成多个隔断间。
 
 
 
 
 
▲香港傲林轩一间150平米的三居,被劏成了18间带厕所的套房,每间租金约为8000港币。
 
 
 
劏房的方式层出不穷,从几户到几十户不等。
 
 
 
蜗居其中的是孤寡老人、低收入劳工、长期病患,以及贫穷的妇女儿童。
 
 
 
被分割得七零八落的房间里,一家大小所有言谈举动,都在彼此的眼皮底下进行,想睡个安稳觉都难,隐私更是无从谈起。
 
 
 
这里仅有的,是源源不绝的木虱、庞大的租金压力和随时可能搬迁的噩梦。
 
 
 
 
 
▲笼屋的入口肮脏逼仄,被夹在一辆卖烧烤的流动小吃车和一个卖DVD的地摊中间,门前一堵灰泥斑驳的围墙提供了不少掩蔽,陈旧的大门是用废旧钢材铸造的,上面的油漆漆了又落,落了又漆。
 
当横向空间已经被分割到极致,房东们把目光投向了纵向空间,“棺材房”便应运而生。
 
 
 
一间原本狭窄的劏房内,像火车车厢般分隔出6个床位,每间高度不超过半米,长度不超过2米,中间留一条窄窄的过道。
 
 
 
 
 
▲棺材房一隅。Bloomberg/Paul Yeung
 
 
 
棺材房的租客男女老少各有不同,唯一相同的是大家都负担不起一个可以站立的房间,只好过着弯腰屈膝的日子。
 
 
 
在这里,家的概念被完全颠覆,所有的活动都只能蜷缩在一张小床上进行。
 
 
 
房子对香港居民的绑架,不仅体现在住房上,还渗透进社会经济生活的方方面面。
 
 
每一家商铺都要承担高昂的铺租,因此香港居民的任何一笔消费,都无法摆脱向房产所有者交租的厄运。
 
 
大多数香港人都被捆绑到了房子上,何谈消费?何谈创造力?
 
安居才能乐业。若一个地区的人把劳动收入的一半都花在了住房上,还要承担高昂的物价,居民消费必然乏力,经济体又何来的活力呢?
 
大部分资金都流向了房地产,何谈实体经济?
 
如今,制造业的严重空心化,已经让香港失去了发展“工业4.0”的先机。2014年底,香港制造业占比居然还没有达到1.5%,比起美国的12.1%和德国的22.6%,差距绝对不是一朝一夕可以赶上的。
 
然而,房价扼杀民众活力、房产绑架实体经济,这样的故事,还在别的地方发生。
 
想想城中村,想想地下室,想想用三合板隔开的出租屋……
 
不要让香港的今天,成为我们的明天。
 
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