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2018年, 买房的机会和拐点在哪里? 看了你就知道了!
类型:本地楼市  日期:2018-04-22  浏览:99 次  评论:查看评论
目前,在加强调控的大背景下,三四楼市各类消息也多起来。
 
 
 
停售的城市不少,但叫停“停售”的消息也跟着出来了。
 
 
 
热点楼盘猛涨,但停涨的指令又下了。
 
 
 
定价时代来了,开发商有点消极,但看楼盘的也门前冷落车马稀。
 
 
 
开发商想观望,买楼的更想观望。不断有人高喊,“房价回到一年前”,事实没有回去。
 
 
 
烂尾楼不少,资金链断了,银行也不给他们贷款了。
 
 
 
好楼盘仍然有,开盘没三天就卖光了。
 
 
 
检查过了,有的被罚了,有的开发商提前回家过年了。
 
 
 
 
 
总体看,三四线城市和一二线城市的楼市,有雷同的地方,但变化区别很大。往前看,变化还会更大。那么三四线城市楼市,将会奔向何方?所以,今天陈哥开聊一下,把三四线形势单说一篇,愿与大家共勉。
 
 
 
一、目前的情形
 
 
 
很多在三四线城市生活的人,并不注意这些声音,但总能听说今年十一,涨过价。后来就听到“房住不炒”的权威声音,而后就去刷手机屏幕去了。总体上说,大家看新闻都是看爆点。比如成都啊、重庆啊、上海啊,排队买房,造成了一定的恐慌心理。但实际说,那个只是个别地方,个别楼盘,且存在违规行为已经被整治。还有一些谣言,蛊惑人心去买房,这样的事比如在安徽、四川的一些地带,确实发生过了,但并不具备代表性。大部分人还是都在期盼,自己所在地的楼市,能稳定,能健康,最好可以一路降坡。观望情绪多?应该说三四线城市里,刚需不足,库存不小,大部分地方是这样的。这有别于一二线城市。
 
 
 
目前的形势大家看到了,三四城市楼盘,从十一月份开始,没那么热了,甚至有点冷。到一些三四线城市售楼部去考察,门前是空空的,一堆售楼部人员围着我介绍情况。反正闲着也是闲着!但是,也有个别很好的盘开了,上档次房子按定价走,三五天就没有房了。现在看,楼市也学会潜伏了。
 
 
 
二、人口流动会放缓
 
 
 
三四城市的升降,陈哥在此前的文章中点过几次了,核心因素是土地、人口、经济三个因素制约。首先说人口,三四线城市,三年前的人口吸附作用是很大的,这个体现在06年到16年的十年间,人口增长都是快增的趋势。北方原来一个有三四万人口的县城,现在都在10万了。这就是城镇化带来的人口吸虹作用。
 
 
 
再看工业、甚至特色产业,人口吸虹作用更加强大!君不见,就连县城下面的小乡镇,也有强有弱,而南方有工业发展的城市,更厉害。有的甚至发展到五六十万人口,个别的涨到一百多万!比如昆山吧,现在180万人口,它还是最厉害的。人口增长的速度,跟房价还成了正比,最厉害的就是东莞,房价跟一线城市快平了,随便一平米,就要一万多,繁华地带几万块一平米!
 
 
 
 
 
一直讲,人口正在沿着四线转三线,三线转二线,二线奔一线这样一个方向流动,也没错,谁满足现状,不想要更好的生活?但现在,多极化表现趋向明显。
 
 
 
但是一路看下去,我们发现城镇化的高峰正在减速。农村现在基本剩下了50岁以上的人口,原来有1000多人的大村庄,现在呢?也常住人口,不到二百人!那八百呢?有一半到县城当刚需去了,还有一部分在大城镇买了房,应该说,过去十年,城镇化进程化快得有点刹不住车。还有一部分人,正在去往售楼部的路上,前进、徘徊。
 
 
 
综合起来看,城镇化已进程过半,已经到了顶峰!吸虹开始从高峰向下回落?是的,原因之一,人口进的太快,买楼的太多,楼价涨的太快太高,但收入的增长跟不上去,很多人被拦在门外!第二,近两年新进城市打工的人减少了,因为该走的,早拖家带口走了!所以这对县级城市来说,增量减少明显了,第三,县城刚需十年间绝大多数已经完成购房,刚需弱了,三条加进来以致于,现在到售楼部看房的,比原来少了很多!第四,振兴农村战略,明年就开始打响。农村小城镇只附人口会加强,固守农村的也是会固守。
 
 
 
那到底什么样的人买房呢?一是孩子要结婚的农村人,这个刚需粉还是明年的强悍力量。二是已经攒够钱的人。三是最多的,那就是从棚户区转移,改善居住环境的人。目前看,三者表现呢?结婚的买房人流,基本在1990-2000年,这十年间,计划生育比较严,所以人相对少。但是基本都要进县城买房,所以这个下降趋势,是缓慢回落。只所以说是下降,就是因为这部分人,比起过去攒了几十年的人流进城买房,要少的多。
 
而且结婚买房,也可能是镇,也可能是其它城市,甚至是一二线,所以难以避免是是放缓。
 
 
 
 
 
三,讲讲趋势
 
 
 
明年的上半年房产价格,三四线会死守。说白了就是基本不动。说下降,还没到时候。为什么呢?一是说,三四线城市的房价,那是由土地价格和土地税率决定的。基本上都是土地转让做基本,向上推算,然后现在是地方政府定价阶段,所以这个规矩,不会变,价格呢没法动!所以说18年涨的,落的,都不考虑地方控价了?那就是太懂经济,不懂现实。
 
 
 
接下来呢,讲一下下半年变化。大家都听说了,19年是房产市场的分水岭,也就是城镇化达到顶峰,会现在大幅变动,其实陈哥来看却不然,在限购等举措影响下,房屋的建设、销售都会放缓,土地供应也会减少,那就是上边不愿意多供地、房产商因利润低不愿意多盖房、购房还在观望,这就是我们18年的三四线!到下半年,大家发现了,原来房价不动啊,那急需的别等了!所以,明年8到10月,三四线城市会掀起一个新高潮。
 
 
 
建设方面,大家也猜到了,明年地方拿出的指标会很少,开发商悲观也不想抢,新建楼盘会少,楼盘呢,说冠冕点,叫消化库存,说直点,后期只能叫有价无市,没啥房子供大家买。楼市的冬季才开刚刚开始,明年,越来越冷。然而刚需在充电一般攒着,会不会是下一个爆点?可能性不大,严控还在继续。
 
 
 
说共有产权房呢?租赁市场呢,明年大概与三四线还接不上边。所期望的影子,会在一二线城市出现
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