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高层震怒、党媒发声:三四线房价太高,楼市改革将进入深水区!
类型:专家解读  日期:2018-07-03  浏览:143 次  评论:查看评论
01
 
来自党媒的信号
 
昨天,人民日报海外版旗下账号侠客岛发了一篇文章《谁推高了三四线城市的房价?》并未引起外界太大注意,但文章中给出了非常重要的楼市改革信号。
 
 
文中称:
 
棚户区是历史欠账,也是城市伤疤。从2008-2016年,全国棚改已累计使8000多万住房困难群众“出棚进楼”,相当于德国的总人口。这无疑是伟大的民心工程。
 
但是——棚改这本民心工程的真经到了某些地方就念歪了。比如,有网友爆料,2016年,江西九江某区38栋别墅型商住楼(100余户)也要进行“棚户区改造”。
 
文中直指某些地方政府为了获取更多棚改安置奖励,虚报、滥报棚改项目的现象——政策是好政策,但是到了地方上执行起来就变味了。
 
文中更进一步的指出:2017年政府工作报告指出,支持农民工在城镇购房,提高棚改货币化安置比例,房地产去库存取得积极成效。三句话的顺序和逻辑结构均有看头,倒推解读,去库存目标已实现,棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要,接下来亟待处理的是房价高企带来的风险。
 
这是党媒首次对棚改货币化问题做了梳理和解读。请注意这个信号非常明显:下半年全国三四线的棚改货币将大幅度收缩,甚至认为“货币化安置手段没有保留的必要”。
 
为了验证这一说法,猫叔聊天了一位业内人士(是的,大家都有业内人士嘛)。
 
业内人士主要透漏两个信息:1、在国开行的会议中,领导透露高层对棚改推动三四线房价上涨非常震怒。2、只有金融部门行动,其他部门看热闹是不行的,尤其点名了房地产和地方政府的债务问题。
 
那么可见,下半年棚改货币化收紧几乎板上钉钉。与此同时,房价短期上涨过快,涨幅翻倍的城市就非常危险了。
 
02
 
地方政府的隐形债务危机
 
债务危机不可怕,可怕的是隐形的债务危机。因为不在明面上,无法预估风险。
 
我曾听一位地方政府官员做过这样的比喻:当官好像是把脑袋别在裤腰带上,手里抱着一枚定时炸弹。这枚炸弹就是地方性债务危机,如何借新债还旧债,而且努力保证在任职期内炸弹不被引爆,这是一个性命攸关的问题。
 
所以棚改货币化收紧很大程度也是为了缓解地方政府隐性债务扩张速度。首先,由于棚改贷款是从2014年底兴起的,按照三年期限,从2018年开始有很多项目将面临到期偿还(截止到2018年5月底PSL总余额已经超过3万亿)。其次,并不是所有的棚改项目都会申请PSL贷款,国开行棚改贷款对棚改项目的要求非常严格(例如要求每套房屋面积不高于80平米),很多地方的城投平台的棚改项目没有申请国开行的棚改贷款,而是选择商业银行的棚改贷款,这就使得债务问题进一步变得更棘手。
 
今年地方政府的债务风险比往年要大很多。今年4月初财政部和住建部共同发布的《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,可通过发行棚改专项债偿还部分棚改贷款,缓解政府压力。就是为了遏制地方政府隐性债务增量。
 
很多粉丝担心,如果棚改货币收紧,那么像媒体所说的三四线房价会不会大跌。这取决于货币收紧的力度,下面来讨论今后可能出现的几种情况。
 
直接引用浙江证券给出的一组预估数据,仅作参考:
 
 
 
中性情形:
 
若棚改按照年初既定政策实施,棚改货币化安置比例为55%,假设棚改政策不做调整的情况下,三四线的销售面积较2017年增长3.5%。全国商品房销售面积增速为3.3%。
 
悲观情形:
 
若此次棚改项目审批权上收总行后,后续项目审批继续趋严,资金来源放缓后必定会影响棚改项目实施的规模和速度。若仍要完成今年580万套的棚改任务且PSL投放总量控制不增长,悲观情形下2018年三四线城市商品房销售面积增速大幅下降至-11.8%。悲观情形下全国商品房销售面积增速为-6.6%。
 
极端情形:
 
若今年下半年棚改项目完全停止,不再投放PSL资金,那么三四线销售面积增速为-30%,全国销售面积增速为-18.5%。历史上只有在2008年因为金融危机,全国房地产销售增速曾经大幅下滑至-19%。
 
以上的情形都是假设一二线城市不受影响,仅对三四线城市做出的分析讨论。所以,从防范风险的角度看,决策层应该不会让房地产销售增速发生金融危机级别的下滑,全面停止棚改的概率几乎没有。
 
但既然要整顿,绝不能低估高层的决心。对于短期涨幅过大、“伪棚改项目”过多的三四线,有可能采取“定向爆破”的办法,暂停棚改资金输血,直接断粮。如果地方政府债务到期没有妥善的解决办法,当地的整个金融体系都会受到冲击,房价自然不用说。
 
我们只能祈祷,自己不是被炸掉的那个。
 
03
 
形势危急下的“逢三退一”
 
三四线城市的泡沫不少媒体已经说的很清楚,今年年初猫叔也提醒过大家,及时从三四线置换到一二线。请转给三四线年轻人:抓住2018年最后的机会,抛掉老家的房子!买入大城市!
 
对于在三四线有房,甚至多套的人来说,千万不要被现在的大牛市蒙蔽,其实形势还是很危急的。当前首先保证的不是要赚多少钱,而是如何保证自己的资产不受泡沫冲击。
 
这里介绍香港的物业投资达人汤博士曾经提出过一个大道至简的方法,那就是“逢三退一”。逢三退一,是指在楼市最后的大牛市、开发商捂盘不卖或者二手房卖家疯狂加价的时候,对于持有多套房子的人,卖出手上最不值得继续持有的物业。
 
这比较类似于股市的波段操作“高抛低吸”,牛市中将手中次优的物业出手,换取流动性现金来抵御寒冬,并在楼市下跌中及时买入优质的低估楼盘。
 
2015年汤博士感受香港楼市临冬降至,提前卖出了自己的不好的物业。汤博士受到一些人的嘲笑,认为他卖早了,他解释说,如果在楼市转坏的时候卖出,可能会多赚20%的钱,但买卖周期需要三个月的时间。这三个月的跌幅可能会比较大,买了房的人很可能反悔,退掉定金不卖。虽然业主没有损失,但最差的物业很有可能卖不出去。
 
更可怕的是,对于有多套房子的人来说,如果下跌行情加剧,房贷压力过大,在楼市淡季不得不卖出最好的房子回血。而之前已经卖出最差房子的人,可以手持现金,逢低买入优质资产。现在的“退”,是为了更好的“进”。
 
对于三四线的刚需来说,可以考察上文多地房价正在偷偷下跌!我采访了200个买房人后终于确定!列举的楼市降温的几个信号。如果你所在的城市房价一年内已经翻倍,并且已经有了楼市降温的迹象,那么你应该摇号买入限价盘,如果摇不到,那宁可观望,暂时不要买房子了。
 
 
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