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限售政策正在取消的路上,三四线房价将暴跌
类型:专家解读  日期:2018-07-09  浏览:250 次  评论:查看评论
支撑房价的最核心力量是人口,所以一个区域出现什么政策,如果未来的预期是人口大量流入,那么这个区域的房价就会上涨,反之就会下跌。原本的计划,这次是要发布人口迁移趋势相关文章的,不过前段时间家里有事,停更了一段时间,在这段时间内,发生了几件比较重要的事,而这些事情对楼市有着非常大的作用,所以这次补更一篇。
 
 
 
在我回家的这段时间,央妈宣布要放水7000亿,7月5日开始执行,全体股民鼓掌叫好换来的却是继续大跌,随后国开行宣布回收棚改贷款权限,全国执行一刀切政策。这二者结合起来看,就是限售政策正在取消的路上,三四线房价将暴跌。
 
一、央妈放水7000亿,房价将软着陆
 
6月24日,央妈宣布,7月5日开始定向降准7000亿,目的是推进“债转股”和支持小微企业。这里降准的范围包括“国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行”等。
 
这个政策出来,其实很多人的解读是对股市的大利好,不过政策之后的第一个交易日股市大跌,即使是到现在,股市也没见有什么实质性的反弹,本质上还是在下跌的趋势。当然,不论是自媒体,还是那些股民韭菜,对这个政策还是抱有幻想,很多人说,7月5日才开始执行,现在只是出政策,水龙头还没打开,等到7月6日自然会制造出新牛市出来。
 
在我看来,这7000亿对股市的影响可以说是微乎其微,并不是说这个钱不够多,而是这个钱能有多少会流到股市中去。最重要的一点是信心的流失,股灾的阴影到现在还挥之不去,而前段时间冲刺到反转大跌,割的散户不要不要的,导致信心进一步流失,即使是7000亿大放水这样的大利好来袭,也无法反转股市暴跌的颓势。
 
我之前说过多次,楼市冻结了太多的资金,在楼市限售政策出来之前,全国的投资资金的追热点的,楼市火了就进楼市,股市火了就进股市,但是楼市限售政策出来之后麻烦就来了,本来想着到楼市赚一把的资金,不仅赚的钱拿不出来,连本金都冻结了,所以再大的利好,你也只能看看,没钱进场,而散户跑步进场,又成了被收割的韭菜,很绝望啊。
 
所以还是那句话,楼市限售不去,股市牛市不来。
 
但是楼市限售是不敢轻易取消的。原来出限售政策,就是为了稳住房价,不能让大量的二手抛盘导致房价不稳,影响去库存大局。如果没有限售,怎么会有二手房价格居高不下,怎么会出现一二手房倒挂,怎么会出现万人摇号的壮观局面?现在不论是一二线城市,还是三四线城市,相对2016年初,大部分都已经翻倍甚至涨更多了,这个时候如果直接取消限售,导致房价硬着陆,很有可能楼市也要步股市的后尘,形成灾难性的下跌,甚至把所有涨幅都跌掉。这一点,从被腰斩的环京各市县区已经得到了证明,而防止出现像环京这样的暴跌,正是限售政策出现的最直接原因。
 
最好的做法就是放水。一边放水,让房价隐性上涨,另一边逐渐放松限售,甚至可以增加交易税。也就是说,在放松限售政策的同时,给人一个积极的预期,那些原本想卖5套房的人因为这个预期可能只卖2套,刚需还会因为这个预期继续接盘,不至于出现像环京这样腰斩的局面。
 
那么7000亿,将有多少流入楼市?我的答案是:不知道。如果再问,我的答案是:超过7000亿。央妈放水,最重要的不是这个钱有多少流入到楼市,而是它一定会流入楼市,并且还会带动其它资金一起流入,只是这需要时间。
 
所以说,7000亿,不论初衷是怎么样,但是给了限售令取消的一个基础。
 
二、货币棚改叫停,正式宣布去库存结束
 
 
货币化棚改是本轮房价暴涨的直接推手,也是去库存工作的核武器,当房价只有1万的时候,给你1.3万的补偿,傻瓜都会去买房。
 
不过每个地区的库存量是不一样的,所以北京、上海这些一线城市都已经开始限购了,二线城市才刚刚开始活跃,三四线城市则还没有动静。而当一线城市终于调控获得成效,房价开始“暴跌”几百块、二线城市也开始密集调控的时候,三四线才开始爆发。实际情况是,早在好几个月前,大部分的三四线城市也已经没什么库存了,新开的,要么早期还在建设或者还没建设像碧桂园这样涨价开始之后才开始拿地快速建设的新库存。但是这些事情,上面是不知道的,下面也是不会主动说的,都想多卖点地好搞点政绩出来。
 
所以从实际的情况上来说,这一轮的去库存工作早就完成了,还超额了好多好多。去库存完成之后,货币化的棚改肯定是要暂停的,趁着他们卖了土地,手里有钱,先把贷款停了,再多贷给他们,地方债又增加了,这不符合去库存的目的。
 
所以货币棚改的叫停,实际上就是宣布去库存任务的终结。
 
去库存任务终结之后,那些为去库存而生的政策,自然要慢慢收回来,限售就是其中之一。去库存的终结,为限售创造了必要性。
 
三四线城市,我们之前分析过很多次,最重要的问题就是人口问题,当农村人口红利消失之后,三四线城市从人口流入地慢慢会变成人口流出地。现在的时代,基本上是人人都能上大学的时代,只要你读高中,就总会有大学等着你。教育的普及加速了农村、小城镇、三四线小城市的人口向大城市的转移,最终去到大城市的人,再回到小城市、小城镇或者农村的人,非常非常少,最终的结果就是大城市越来越大,并在大城市周围形成一个个卫星城市,形成城市群,这就是未来城市的发展趋势和人口迁移趋势,这点我将会在下一篇文章中详细阐述。
 
也就是说,靠政府为了去库存工作而举债推出的货币化棚改政策,推高了三四线的房价,未来不仅无法持续,还难以找到接盘侠,最后的结果就是怎么涨上去的,还要怎么跌下来,也许跌不回最初的价格,但是也很难卖出去,比的就是跑得快。
 
在释放7000亿(以后还会更多)的积极信号,隐性推高房价之后,三四线城市的房价或许不会像去年环京这样直接腰斩,但是结果一定是一样,不一样的只是过程而已。
 
由以上两点分析,我们发现,楼市限售政策的取消正在路上,有些城市也许现在还在想着增加限售年限来继续推热本地楼市,但是失去货币化安置这把利剑,最终或许也只能草草收场。
 
 
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