紧急通知
丹阳房产网
丹阳房产网-源通房产
金币购买
自助审核
淘宝网
碧桂园已站在悬崖边!若倒下,将令楼市、金融、工程三大领域面临财富洗劫
类型:展会专区  日期:2018-07-29  浏览:335 次  评论:查看评论
发生在安徽六安的一起工程事故的新闻,让已经站在风尖浪口的碧桂园,进一步站在悬崖边上。不仅仅是大小媒体一边倒的质疑碧桂园在台风暴雨季节施工,是草菅人命,并把矛盾再一次转向高周转。
 
更重要的是,香港股市的做空机构蠢蠢欲动,在收市后的16:08分,挂出了223.1万股的天量抛盘。各家券商机构也在关注碧桂园舆论战的战况,有熟悉的券商研究员问教授:“碧桂园(在舆论战中)是否已经被打残?”
 
据说有大量的朋友圈转发来自一些做空机构的提前布局。他们试图动摇投资者信心,做空碧桂园获利。
 
在很多人看来,如果这家地产一哥如果扛不过舆论的冲击,很有可能会在港股市场面临被浑水机构“屠宰”的凶险境地。而且,被洗劫的将不只有碧桂园,其他奉行高周转的开发商,那些技术能力无法满足住建部规划的建筑企业,还有看上去牛逼的中国的大牌金融机构,将一同随着碧桂园被劫掠一空。随之而来的,也许会是金融业、工程行业和房地产行业的集体裁员。
 
 
几乎所有批评碧桂园连续出现工程事故的文章,都认为碧桂园的工程事故就是高周转导致的。因为,周转速度快,所以工程速度也要加快。同时,快速的工程速度,会让工程中很多应该做的环境没有做到位,导致最后房子是粗制滥造的。
 
其实,这些文章的作者,通过文章或多或少,暴露了大学期间逻辑学没有学好。
 
首先,高周转是个财务课题,不是工程问题。所谓的高周转,是指投资一段时间以后,马上能收回本金和利润。
 
教授的MBA 导师在给教授上财务课的时候,举了一个例子。一个创业的小老板创业本金只有100元,利润只有10%。但每天都能挣到钱,拿回本金和利润,并能把赚到的钱用于扩大销售,那么一年后身价可能已经超过1个亿。因为它的投资收益率计算公式是100×(1+10%)365,。
所有的开发商都想成为这个小老板。他们希望能不能把一年收回开发投资,变成半年甚至收回开发投资。这就有了地产行业的高周转,也有了所谓“三六九”的提法,就是三个月开工,六个月销售,九个月现金流转正。
 
有人说,这不就是了吗?高周转就会逼着开发商牺牲质量,不顾一切地快速盖房子,然后就产生一大堆质量问题。
 
但是,说这话的人,可能压根不会注意到,这个行业有一个很独特的制度——预售制。在很多三四线城市,至今仍然规定,只要房子的地基出地面,就可以卖房。
 
换句话说,只要打完了地基,无论工程进度到哪一步”碧桂园们”都可以卖房换得现金。这就否定了高周转一定会导致质量问题的逻辑推导。打个地基,用得着半年吗?高周转,未必工程进度就要加快。
 
否认了第一个关于高周转的逻辑,再看第二个,工程速度加快,一定会导致质量问题频发。
 
2011年3月11日,日本发生9级大地震,很多楼房都倒塌。唯独那些采用新式工艺,建造速度奇快的房子,却屹立不倒。这些房子叫“装配式建筑”,按照目前的技术,大概每六天就能盖一层。是一种高效,质量又好的房子。
 
住建部在2016年提出10年之内,要把中国的这种建造速度高,质量好的房子,推广达到新建住房的30%。
 
换句话说,工程速度快,不一定会导致质量问题。
 
 
质疑高周转的人,其实没有想过,一旦包括碧桂园在内的地产商周转放慢,中国楼市会有怎样恐怖的情形发生。
 
有人说,教授你又在危言耸听了。
 
7月23日,原华远地产董事长任志强在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上发表了一个观点,认为由于土地供应收紧,明年有钱不一定能买到房。
 
在这里,教授不想对他的观点提出评论,只想说,如果放慢周转,明年一定很难买到房。
 
为什么?
 
看下国家统计局的最新数据:
 
2018年1-6月份,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资38990亿元,增长13.6%,增速回落0.6个百分点。
 
但是,开发资金最主要的几个重要来源都在下降:开发贷款12292亿元,下降7.9%;利用外资28亿元,下降73.1%;个人按揭贷款11524亿元,下降4.0%。
 
换句话说,开发商是用大量的自有资金来支撑开发规模的增长的。这个数据在前六月达到25541亿元,增长了9.7%。而让开发商能有如此多自有资金开发地产项目的,就是高周转模式。同一笔资金一年投资两到三次,进而促成可以开发的项目规模数量的高增长。
 
而如果高周转,开发商从一年两投,放慢速度变成一年一投。商品房的新建规模不一定会减少一半,但一定会大面积减少。到时候,房价要涨,全部变成现房卖,按照现有政策,监管部门也无计可施。
 
而另一方面,放弃了高周转的地产行业,企业经营规模必然萎缩。已经在少数企业隐现的地产行业裁员现象,有可能变成大规模的趋势。裁员潮可能会在这个行业出现。
 
 
真正的受害者,有可能会是为广大农民工提供大量饭碗的中国建筑行业。
 
前面说了高周转势在必行。
 
也有相关例证可以证明,国外的建筑公司能够在六天时间里就能用成熟的装配式建筑盖楼,并且质量还是顶呱呱的,连大地震都不会倒下。
 
那么,类似碧桂园这样的高周转企业,为了化解公众对高周转的质疑,最可能的做法就是,全套引进日本、德国等有能力实现装配式建筑安装的企业,请他们保质量保速度,迅速达到项目施工的标准。
 
因为,在中国的老百姓心目中,德国、日本的制造工艺、制作标准是最严谨、苛刻的,房屋的质量当然也是最好的。
 
用这些国家的建筑公司,能绝对保证房屋的质量。
 
然而,这对中国的建筑行业和靠建筑这碗饭吃饭的农民工来说,却是一场灾难。
 
有人说,这些企业进入中国,也会聘请中国工人。
 
但是,他们没有想过这些企业对建筑工人的要求极高,会要求考出一系列的资格证书。先不要说,很多连初中都没有毕业的农民工,是否能达到这些企业的用工要求。就算达到了,这些建筑企业的用工量显然会远远低于中国建筑企业的需求。
 
因为过去几年,海外的很多建筑公司过去几年一直在推动建筑安装的自动化,机械使用比例大幅提高。
 
不仅仅建筑业会受到冲击,金融业同样要受到冲击。之前,为了保证房屋的建筑质量,开发商要向国家每年缴纳一定金额的质量保证金,比例大概是工程总造价的3%。但从2018年1月开始,国家不再收取这笔保证金。改由保险公司承保,比例大概在1.35%。
 
凑巧的是试点参与的保险公司之一,正是碧桂园二股东中国平安。
 
如果,有做空机构借并没有成为事实的高周转企业质量问题,引申平安等参与工程质量保险的保险公司将因此要付出巨额赔偿,并再次做空险资公司股价,那必然又是一场灾难。
 
在经济扑朔迷离的当下,所有打击中国消费者脆弱信心的文章,都可能会成为亚马孙河边热带雨林中那只引发美国德克萨斯洲龙卷风的蝴蝶,给中国各个产业带来灾难。
 
但愿教授不是杞人忧天!
 
 
 
  • 我要评论
  • 评论内容:
| 帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 中介建站 | 广告报价 | 付款方式 | 汇款通知 | 联系我们 | 留言咨询 |
江苏丹阳房产网 苏ICP备17022159号 江苏省丹阳房产网网络技术有限公司 地址:江苏省丹阳市新世纪花园东大门 邮编:212300
欢迎各相关行业加盟合作,丹阳房产网祝您事业腾飞。 业务电话:13912830545 联系人:杨站长 微信同手机号
网站客服QQ:16127548 房产中介群:QQ群:88344282 微信群:danyfc (注明**中介) 业务咨询请联系客服杨站长