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经济学家钟伟:坚定看多楼市,房价长期来看还会上涨!
类型:城市规划  日期:2018-08-02  浏览:109 次  评论:查看评论
钟伟表示,在过去的20年你在任何时点,都可以买入商品住宅,如果有耐心,短则持有2年,长则持有6年可以获得100%以上的收益。现在一些人买的房,不排除被套住,耐心拿6年,就会翻倍的收益,这是一个常识。20年来坚持自己的错误,坚决不买房,智商上有重大的缺陷,因为不是爱情,即便是爱情,你也不能等待,让一个女孩等待18年或者是20年,王宝钏在平遥等薛平贵只有十几年。
 
 
“全国来讲,还不能武断地说房价见顶了。”钟伟对凤凰网房产表示。
 
 
 
2018年以来,限购限价限售等政策持续收紧,但钟伟认为,这并不足以构成有效的长效机制,也不足以抑制房价长期上涨的趋势。抛开短期的调控政策,钟伟认为房价长期来看仍然是上涨的。
 
 
 
限价后果很严重
 
 
 
2018年楼市引人注目的现象之一是,限价带来的新房二手房倒挂,各地爆发“摇号”抢房。
 
 
 
钟伟认为,限制性政策与经济学原理和市场的自身运作机制不一致,“其中限价可能是影响后果最严重的一种。”
 
 
 
限价令将价格强行压住,形式上降低了房价,而普通居民并未因此获利,真正受惠的反而是高收入人群,因为只有他们能支付高昂的“诚意金”以及较高的首付。
 
 
 
比如在深圳华润城三期的预售中,参与摇号的买房人被要求支付200万的“诚意金”;招商双玺的“诚意金”则为500万。
 
 
 
此外,限价必然导致短缺,而民众的需求有增无减,供给难以跟上的情况下,“走后门”的现象频频出现。看似公平的“摇号”购房也变得有机可乘。
 
 
 
尽管人为的限价政策已经带来很多副作用,但钟伟判断限价短期內并不会取消。那么,是否会出现因为新房降价,二手房成交低迷,二手房也会降价慢慢接近新房价格?对此钟伟认为,二手房市场机制已经形成,且需求持续增长,很难降价。
 
 
 
如果二手房价格跟新房越来越接近,到时候新房市场会消失。原因在于,住宅永远是新比旧好,新房总要比二手房贵才符合常理。倘若做新房的利润与二手房无异,新房供应商自然选择退出市场。
 
 
 
政策如若不放松,未来商品房市场将面临萎缩、倒退的窘境;如果商品房市场却逆转回去了,就成为钟伟眼中的“危险”所在。
 
 
 
在他看来,限制性政策不可能真正抑制房价,只是短期内改变了供求关系。
 
 
 
他认为,房地产税也不足以构成长效调控机制的全部。房地产税仅可作为一种居民收入调节的方法,提高财政的汲取能力和公众持有房产的持有成本,但希望通过这个政策来平抑、收敛各个区域之间分化的房价,效果有待商榷。
 
 
 
 
 
 
 
坚定看多楼市
 
 
 
抛开短期的调控政策,钟伟认为房价长期来看仍然是上涨的,他对当前市场上流行的判断房价的指标如房价收入比、月供租金比、租售比等进行了批驳。
 
 
 
他还表示,“日本房地产泡沫”是一个孤例。目前全球主要城市的房价,都远远高于1994年,也就是25年前。
 
不过,钟伟也否认了“房价永远上涨”的简单推定。在他看来,不同区域、不同消费水准、不同收入增长的人群难以一概而论。住宅作为商品,本身的涨跌也是呈有高峰、有波谷的曲线化态势。
 
 
 
钟伟从储蓄和收入指标来判断未来房价。从储蓄角度来看,日本储蓄率为零,美国储蓄率是7%到8%,中国是40%多,国民仍有财富能力去投资房产。
 
 
 
钟伟表示,中国从收入水平来讲并不算富,但从财务的角度来说仍算富有,如今中国城乡居民可投资金融动产为120万亿。
 
 
 
收入也是决定商品房价格弹性的重要指标。钟伟表示,根据动态计算的结果,假定年收入增长年均8%,北京、上海、深圳的房价至少有50%的涨幅。
 
 
 
“工资跟不上房价”是民众最关心的话题之一。对此钟伟回应,80%的年轻人工资收入可能涨得较慢,而20%的优秀年轻人工资涨幅较快。
 
 
 
1999年之前中国城镇职工工资的平均涨幅年均是8.6%,进入新世纪以来到现在的19年间,城镇职工工资的平均涨幅年均9.4%,但仍然没有赶上12.2%的房价上涨速度。
 
 
 
但这并不意味着购房能力越来越弱。“当你决定买一套500万的房子,在今后十年、二十年是不会涨的,开发商不会因为第二年房子变成550万而向你要550万”,钟伟以“买入时房价锁定,而工资动态增长”的对比解答了这一疑问。
 
 
 
他进一步阐释了自己的计算结果:即使在未来经济增长放缓、收入增长亦放缓的情况下,年均8%的增长率,也意味着人们在今后的二十年总收入比现在的总收入平均要高2.5倍,这是为什么他们能买得起房的一个重要原因。
 
 
 
需要注意的是,从全球来看,房价的分化俨然已成未来的趋势。钟伟认为,正如西雅图、旧金山、波士顿、纽约等城市,消费者在中国的发达城市买房,价格涨幅依然可观。北京、上海、深圳等地的楼市仍具有投资价值。
 
 
 
钟伟笃定,当中国进入一个成熟的高收入社会之后,即使全国房价稳定,充满活力的一些城市房价依然会涨。所以长期来看房价是上涨的,但上涨的幅度分化会日趋严重。
 
 
 
钟伟表示,三四五线的房价在未来两三年走势不错,他倾向认为“未来三年中国三四五线城市低于1.4万/平米的房屋会消失”,原因在于。
 
 
 
住宅供应成本6800元/平方米,开发商逐利而行,1.4万元—1.5万元/平方米才是未来的主流。
 
 
 
“但长期来看,支持三四五线房价的真实需求仍然较弱。”钟伟表示。
 
 
 
 
 
 
 
以下为钟伟和凤凰网房产的对话:
 
 
 
凤凰网房产:投资房地产领域的一些专家一般喜欢用租售比、房租回报率来计算一套房的投资价值,你怎么看?
 
 
 
钟伟:希望租金能覆盖月供,那基本是不可能的。因为你要考虑贷款利率,如果贷款利率很高的话,租金不可能抵消月供。还要考虑贷年限,如果是二三十年那还有可能,如果是五年十年肯定没办法。所以说租金月供比其实是一个显而易见的错误指标,为什么这个错误流传的如此之广,每个人都在使用这个没有道理的说法?因为我们现在正处于一个懒透了的巨婴时代,如果总是保持简单思维,平时只是刷刷微信,人云亦云,自己不去思考,那谁也救不了你。
 
 
 
我们就举一个例子100万的房子,贷款25年,70万,贷款等期房,差不多是2500元/月,这套房子相当于什么,极端情况下,如果获得零利率25年70万的贷款,你贷不贷,我会贷的。但是2500元/平方米的本金要还的,利息不想支付。所以租客所掏的4000元覆盖了你不想承担的2500元的利息,替你额外归还的1500元的本金。1500X12个月/首付30万=6%,因此这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率6%的产品,另外辅助你白住45年的房子。值不值得买,当然值得买,这已经考虑了未来70年房价零涨幅。
 
 
 
凤凰网房产:你认为一线城市房价是否已经见顶?
 
 
 
钟伟:中国从收入水平来讲并不是算富,从财务的角度来说是富的。中国可投资金融动产是120万套,什么时候房价见顶。你买不起大的,买小的了,因此中位数套型面积变小了,中国尤其是在三四五线比较畅销的户型面积是120平方米—140平方米,买不起新的买旧的,也反应房价见顶了,买不起近的,买远的,北上广深房价是否见顶了,取决于一小时生活圈房价的价格,买不起小和旧的,就要加杠杆就是贷款。中国商业贷款是28多万亿,住房公积金大概是10万亿元左右,大概是38万亿元,金融动产是120万亿元,金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%,还是比较温和的,我没有听说商业银行因为发放个人住房贷款,而遭受住房贷款严重违约的情况,这些都不存在。
 
 
 
其次,首次置业明显增加,年轻人20岁买不起房,购房年龄到了35、36岁,在北京上海轻微的有了这样的现象,中国全国来讲,还不能得到收入房价比武断的说房价见顶了,我们动态计算的结果,北京、上海、深圳这样的房价,至少有50%的涨幅。这是假定我们的收入增长年均8%。
 
 
 
我倾向的认为未来的3年,无论中国的三四五线城市几乎低于1.4万元/平方米的房屋都会消失,因为住宅供应每平方米的成本是6800元/平方米,如果货币比是两倍的话,开发商不赚钱的,6800元/乘2倍,1.4万元—1.5万元/平方米会成为主流。
 
 
 
凤凰网房产:从供需的角度看,海南楼市未来会怎样?
 
 
 
钟伟:未来政府对房地产深度干预的力度会比较大。第二,从目前受到干预的一些典型区域来看,比如雄安新区的商品房开发就是明显被抑制的,而海南现在也被列为了自由贸易港,这个消息发布之后,海南的商品房市场也被迅速地收紧了。所以在雄安和海南这些受到政府高度关注的区域,房地产都有一个显著的非市场化的现象。
 
 
 
我觉得海南房地产的供需两端都会有比较急剧的萎缩,但是价格怎么走?这取决于哪一端萎缩得更快。从现在来看,需求萎缩不会那么快,但是供给端将会萎缩得特别快,所以海南的房价被强行摁住的可能性比较大。
 
 
 
凤凰网房产:目前各地政府都出台了高压的调控政策,比如像深圳的话它是限购限贷,现在还限价,这个显然是违背经济学规律的,你是怎么看的?
 
 
 
钟伟:关于各种限制政策,可以说叫做骑虎难下。樊纲教授也讲了,如果你直接去限制价格,其实就是与市场为敌。因为市场机制就是价格机制,在所有限制政策里面,限价可能是后果最严重的一种。举个例子说,在上海和重庆收了房产税之后,高价房的销售是有所放缓,但对中低价房来说其实炒房的现象更严重。从公共政策意义上来讲,这种政策是损害中低收入者的。还有各种限制政策叠加起来以后,导致了非常严重的新房二手房倒挂现象,二者的倒挂率基本在20%到40%之间,这就激励了民众去踊跃地购买新房,因此房住不炒很大程度上变成了鼓励大家去炒。本来不想买新房的人也连夜排队去买房,因为买房跟抽奖没有什么差异了,对吧?这个摇号买房已经变成了一个公开的抽奖活动,抽的就是开发商的奖。
 
 
 
最后这些限制政策还带来了一些稀奇古怪的现象,比如说利益输送,本来开发商的房子可以卖两万的,现在只能卖一万二,那他卖给谁呢?如果不是公开摇号的话,那他可能会输送给利益相关方,就像西安某个开发商一样。而且摇号其实也不一定和我们想象的那么透明,因为摇号软件并不是我们设计的。另一个现象就是这几年房子的质量非常差,因为开发商在尽可能地做减法,减到了现在大多数的住宅,我觉得接近于建筑垃圾的程度。第三个现象就是地方政府开始各显神通,现在户籍制度的放开一定程度上是有利于人口流动的,但其实抢人大战就是卖房大战,这是地方政府最好的房地产兜售转做法了。
 
 
 
凤凰网房产:房产税的推出算是政府推出的一项房地产调控政策吗?
 
 
 
钟伟:我认为在今后的一段时间里,这些各种各样的限制措施可能会继续坚持,不会放松,只有等到一切都为时已晚,也许政策才会放松。同时我想强调的就是现在广泛讨论的很多长效机制,比如说房地产税,它构成长效机制吗?也许它是可以抬升购房成本,但希望通过房产税来调节房价的不均衡,比如说大城市和三四五线城市房价的不均衡,这是徒劳的。因为即便是美国或其它已经开征了房地产税的国家,这些城市的房价差异仍然是巨大的,往往是高房地产税税率的地方房价也高,低房地产税税率的地方房价也低。
 
 
 
凤凰网房产:您觉得粤港澳大湾区未来的房价会是怎么样的?
 
 
 
钟伟:房价在未来两三年的走势,当然会受到政策强压的作用,出现新房和二手房的倒挂,所以假定商品房市场还存在的话,我同意任志强的理解,今后两三年只要这个限购限贷,各种限制政策放松的话,新房二手房倒挂越厉害的地方,房价爆发式上涨的压力就会越大。这也是为什么政府不敢放、不愿意放,因为他很清楚弹簧被压得很厉害,反弹得就越厉害。反过来可以这么讲,就是除非你把市场消灭掉,否则价格永远总是要反弹的。所以我们可以拭目以待,到底是政策让商品房市场进一步萎缩,甚至最后消灭;还是市场战胜政策,使得市场回归它的本源。
 
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