最近十年，在全球经济的轮转过程中，楼市几乎是重头戏，这一切始于2008年美国楼市次贷危机后的金融危机。一方面是美联储大开QE印钞闸门，全球多个央行跟随，低息环境助推投资杠杆激增；另一方面是金融危机过后，全球楼市普遍处于低点，许多投资者瞅准了“抄底”效应，在与杠杆循环过程中，享受着房价飙升带来的的暴富快感，我们将这一现象统称为印出来的全球楼市。

 

然而，美联储却为世界经济埋藏了高泡沫风险隐患，全球投资者无不与各大央行进行着博弈。直到2015年底，美联储紧闭放水闸门，缩表加息周期开启以后，美元已加息7次，而鹰派的预计是，这场美元紧缩将持续至2020年，美元累积加息次数或高达15次，最终美元利率或将达到3.75%-4%。而近期多个市场也在跟随美联储加息，读者朋友们会发现，过去那些遍布在不同半球、基本无人居住，单纯靠金融炒作拉动的一些城市地产项目，或正在迎来庞氏骗局被揭穿的一刻。

 

 

尴尬的是，全球许多城市中，一些房屋既无人接盘，也无人租住。比如，为了遏制海外炒家，新西兰推出禁止向外国人出售二手住宅举措。新西兰国会8月正式通过一项法律禁令，要求海外买家不得购买本国存量住宅。我们知道，像新西兰、澳大利亚、加拿大多国多年以来，正是靠吸引外国人投资楼市作为发展经济的重要举措，一旦外国人买二手房被限制，则意味着前期一些投资者的房屋变现难度增大，而由于当地刚需人口稀少，房屋用于商业流通的概率也较低。

 

再以近年深受全球投资者喜爱的英国伦敦楼市为例，近20年来，英国私人租房率从10%上升至20%，自有住房与社会租赁住房则相应下降。英国决议基金会(Resolution Foundation)近期发布的报告显示，该国二分之一的百万富翁在40多岁时仍是租房，三分之一的百万富翁一直到退休都是租房。也就是说，英国实际的刚需可能远远低于全世界炒房客的想象。

 

但值得注意的是，近年受英国脱欧过程中，受英镑持续贬值的刺激，全球不少投资者蜂拥至英国伦敦等城市，试图搭上脱欧巴士，借机炒作伦敦楼市。然而，今年以来，伦敦房价却不升反降，早在今年1月，伦敦房价就已创下2009年8月以来的最大跌幅。另据路透社8月29日报道，过去一周对约30位楼市专家进行的季度调查显示，伦敦房价今年料还将下跌。房地产顾问公司Building Value创办人Tony Williams称，“伦敦中区房价正在大跌，因传统的国际买家退避三舍，买家数量减少。若英国失序退欧将加重这个趋势。”

 

 

脱欧的不确定性已令外国投资者感到忧心。当问到英国失序退欧会对伦敦房价造成何种影响时，受访者的回覆包括“短期性下跌”、“重创”、“灾难”皆有。值得注意的是，英镑兑欧元周二跌至近一年低位。按正常的规律，货币贬值有利于购房者，但现在的迹象却表明，脱欧对英国经济和楼市的冲击风险已大于英镑贬值为投资者带来的机会，这是近年纷纷涌入伦敦等城市的全球炒房客始料未及的。这就不难理解，近期伦敦许多房主愿意降价数万英镑抛楼，但却无人问津的现象了。

 

除英国脱欧特殊经济现象之外，一些买家更担心的还有英国央行的货币举措。亦如本文前面提及，全球多个央行正在跟随美联储加息的举措，英国央行8月初就已结束了多年的低息，英国央行货币政策委员会(MPC)委员邓雷罗还表示，预计未来三年借贷成本将逐步上升。这意味着，全球许多炒房客或将为此背负长达数十年的高额债务大山。值得玩味的是，英国《泰晤士报》在今年6月曾以《天空才是亚洲投资者在伦敦投资地产的极限》为题报道称，仅在此之前的3个月，亚洲买家就在伦敦金融区抢购了价值35亿英镑的地产。也就是说，这些亚洲投资者在接下去很长一段时间，或将面对英国楼市低迷的景象。美国金融网站zerohedge曾表示，伦敦楼市或正迎来庞氏骗局崩塌的一刻。

 

 

值得一提的是，包括英国伦敦和曼彻斯特在内，全球至少有20个城市的楼市存在无人居住，房价泡沫破灭的隐患日益变大。它们还有美国的纽约曼哈顿和西雅图，澳大利亚的悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯、新西兰的奥克兰、德国的慕尼黑、加拿大的温哥华和多伦多、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达、泰国的清迈、瑞典的斯德哥尔摩、印度的孟买、 越南的胡志明市和芽庄市及韩国首尔，甚至还有近日“兴起”的边境小城镇。

 

 

(丹阳房产网)