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11.8
你不管做什么事，如果做得太好了，一不警惕，就会在无意中卖弄起来。那样的话，你就不再那么好了。
”
今天的热点你看了吗
如何跑赢去年的北京楼市？不买房就对了，去年北京房子大部分是跌的；
如何跑赢今年的股市？不炒股就对了，今年99%的散户都赔的很惨；
如何实现人生的逆风翻盘？对中产阶层来说，有足够抵御风险的能力就够了。中产是最最容易被收割的群体。
如果你对中国各阶层群体有深刻的洞察力，那么你一定会赞同我的结论：
中国没有真正意义上的中产阶层。我们这一代中产，大部分都是不堪一击的伪中产。
真正的有钱人，来源于父辈或者祖上财富的原始积累；而中产阶层，是来源于底层，真正的从一穷二白努力奋斗上去的，生来脆弱。
01
中产快速崛起的秘密
网络上有一批喷子，老拿着中产阶层买房说事，这就是对中产阶层有偏见了。好像买了一套房，就可以跨越阶层，走向人生巅峰一样。
可你看看，有哪个中产，是靠着买房成功跻身上流社会的？
哪个中产，不是一边意淫房价涨上去的纸面财富，一边勒紧裤腰带还更高的月供？
16年以来，全国一二线城市的大部分区域房价翻倍。表面看，中产阶级的资产增加了，实际上，是中产阶级的负债增加了、风险增加了。
为了让大家更深刻的理解，我来做一个非常简化的楼市置换模型：
一线楼市的总价段大概有四个分类：
300W-500W的刚需上车房；
800W-1200W的初次改善房；
1500W-2000W的二次改善房、学区房；
2000W以上的豪宅
2000W以上的豪宅暂且不提，这里讨论，在另外三个总价段中，中产阶级扮演者怎样的角色。
假设刚需小A是三四线来北京工作的北漂，16年北京房价启动上涨（限购之前），为了在北京扎根，小A不得不通过六个钱包咬牙买入300W的上车盘，首付100W，负债200W；
小B，则是生了孩子需要初次置换的群体，拿着卖掉的300W，再加上100W左右的积蓄，买入800W的改善房，首付400W，负债400W；
小C，是二次改善群体，为了给孩子买学区房，卖掉800W的房子，加上积累的200W积蓄，买入2000W的学区房，首付1000W，负债1000W；
广泛意义来说，这三个人都是有房一族的中产阶级。但是分别代表着刚需、初次改善、二次改善的购房置换链。
在这个模型里，你会挖掘出许多隐秘的信息：
1、每条置换链上的楼盘总价，都是买家可以达到最大杠杆的极限；
2、从小A到小B、小C，存款积累的速度远远赶不上购房杠杆增加的速度；
3、事实上，牛市到来，房东都是连夜涨价的，小A、小B、小C为了赶快买，有可能连首付都是借的。
所以，最终得出的结论是，一旦房价上涨，大家一起加杠杆，用光全部积蓄抓紧完成置换。就怕不买还涨，以后再也买不起了。
表面上，是所有人的资产翻倍了，
实质上，是所有人的负债增加了。
这就是中国中产阶层资产最快速增长的秘密——增加负债。
这个逻辑看上去顺理成章，其实蕴含着非常大的风险。
02
是时候反思了
我们这一代中产崛起的最大原因，是赶上了改革开放的红利、人口增长的红利，长达30年的高速增长，已经足够让其他国家羡慕了。
就连川普也无不眼红的说：“中国人好日子过的太久了！”
即使乐观估计，高增长的红利，也会在20年内逐渐结束。眼下到了新旧动能转换的关键时刻。
从大的方面讲，经济发展要从高速度转变成高质量，从人口红利转为技术红利；从小的方向讲，我们每个人都要接受从赚100块钱到赚80块钱的失落感，千万别学戏精万科，少赚钱就好像活不下去一样。
过去30年，我们加杠杆买房，是赶上了国家经济高速发展的好时候，可一旦我们的收入不再增长，哪怕一点点财务危机，都会给我们带来巨大的隐患——手里的钱都换成了房子，没有现金只有负债，拿什么抵御风险呢？
这一点，央妈早就多次意味深长的提醒过了——
2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升31.1个百分点。
大白话就是：花钱悠着点，你们的负债增长太快了！
楼疯的时候，是没有人在意这些话的，
现在楼市冷了，市场回归正常了，
请大家深刻的审视自己，问一问自己：
1、未来20年，你是要更激进的投资，还是以维持资产不缩水为第一诉求？
2、未来20年，你是面临的赚钱机会更多，还是来自健康、教育、医疗的风险更大？
如果都是后者，那么从现在开始，你需要端正一个态度：现金流比负债更重要。
举个例子大家就清楚了。
比如去年刷屏的某知名通信公司职工，年薪30万，深圳两套房，听上去非常光鲜。但第一套房是贷款买的，第二套学区房是第一套抵押出来的首付，同时妻子生二胎，不得不辞职照顾孩子。
这个家庭唯一的收入来源就是丈夫。而丈夫的全部工资加起来勉强维持现状。最后，丈夫因为离职风波，立刻陷入被房贷拖垮的窘境。
阶层的跃升，往往需要数代人的努力。
而一夜返贫，却和我们近在咫尺。
不要再去拼命的加杠杆背房贷，而是要通过合理的理财方式，即使不工作，每个月都有收入进账。
维持充裕的现金流，是确保阶层不向下流动的唯一手段。
03
租金高就是好房子
回到我最熟悉的房产上来吧。
当我们谈什么样的房子最值得买的时候，我们到底在谈什么？
我们谈的不是学区、地段、户型；
我们谈的是，真正找到扛通胀、抵御风险的方式；
我们谈的是，即使涨的不多，但也不要亏钱的投资机会；
我们谈的是，除了买房，哪里还有唯一确定的翻盘机会。
从这些角度来说，没有比租金收益更重要的因素了。
赚租金，就是买一个租售比尽可能高的房子，长期收租。
面积小没关系，租客最爱一居室，房子老点也没关系，租客管你房子老不老，装修过得去就行。但一定要近地铁，市中心，出门最好就看到超市。
这类房子，总价低，租金高。涨幅往往不能跑赢大盘。但是在房价下跌的时候，照样收租，租金还可能涨。尤其是房价不涨的时候，有可观租金收入的资产，是立于不败之地的。
所以，很多人问我房子要不要卖掉。我一个很重要的判断就是：你的房子租售比是多少？
租售比=一年租金/房价，如果租售比大于3%，相当于，租30年，你的房子就回本了。所以这是一个很好的资产，没必要卖。更何况以后租金上涨是大趋势。
另外，如果你的租金差不多可以抵消月供。这种房子，也是可以闭着眼睛入的。这一定是价值还处于低估阶段的房子。
16年的时候，云南、西安、长沙的粉丝听到我这句话，果断入手了市中心的几套房源，即使没有后面的大涨，不用担心月供的资产，买入又有什么风险呢？
看到这里，杠精可能会说，拉倒吧。北上深租售比才1-2%，按照你的逻辑，岂不是北上深的房子都要卖掉？
错了。北上深用来收租的资产，租售比是3%以上的，二三环内许多小户型都可以达到这个标准。而一般的租售比在1-2%的资产，是学区房、改善房，属于博取房价涨幅的资产。
如果租售比大于3%，没必要卖，可以收租，
租售比小于3%，可以卖掉置换。
租金还有另外一个好处：只要确定租金是可靠的，那么买入不必操心涨幅，获取租金一劳永逸。这种牺牲涨幅获取现金流的方式，是厌恶风险的稳健投资者的最爱。
如果商住租售比可以达到6%以上，那么也是一个很好的投资品。稳健的老年投资者，用房租来养老，其实也很好。但商住坑实在是太多，选择上需要慎之又慎。
04
复利是中产阶层的最好武器
因为杠杆和负债，我们实现了快速富裕，
也正是由于过多负债，绝大多数中产家庭，积蓄不多。
当长期结余维持在一个很低的水平线上，中产变成土豪的机会也就很渺茫了。
这也就是我为什么会强调大家重视租金。中产的最大优势是利用时间的复利——在绝不亏掉本金的前提下，保证每年都能获得稳定的收益率。
这句话听起来，是一句正确的废话，但绝大多数人没有真正理解它。
真正要做到复利，必须满足三个条件：
1、拥有充足的本金。前期已经存到足够的钱，而且有持续赚钱的能力，这是启动投资的第一步；
2、稳健的前提之下，持续获取风险低稳定的收益率也是一门大学问。比如基金定投、债券、房产租金等等，找到稳定的被动收入；
3、要有足够的耐心，学会延时满足。投资是一场人生的马拉松，不争一朝一夕，合理控制自己的欲望，把钱多用于投资，少用于消费。
当你满足了这三个条件，也就拥有了支撑资产延续的能力和经验，你才能够确保，在未来深刻变革的20年，可以把握住更多机会，甚至通过未来二代、三代的努力，保证阶层不被洗刷下去。
听起来很残酷，但确实也很现实。
这就是我们翻盘的唯一方式。
我们这一代人，大部分人没有含着金汤勺出生的背景，和村里的狗剩、小花一起走过高考的独木桥，通过努力在大城市打拼出一套房子，做到了公司中高层的位置，赚的月薪可能是爹妈都不敢想的数字。
可我们却一边吃着名贵的保健品，一边晚上焦虑的睡不着。你看，这两年，多少利用中产阶层的焦虑感刷屏的10W+
(丹阳房产网)
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