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请转发给要买房的中产朋友,抓住未来20年内唯一的翻盘机会!
类型:热点关注  日期:2018-11-08  浏览:132 次  评论:查看评论
11.8
 
你不管做什么事,如果做得太好了,一不警惕,就会在无意中卖弄起来。那样的话,你就不再那么好了。
 
今天的热点你看了吗
 
如何跑赢去年的北京楼市?不买房就对了,去年北京房子大部分是跌的;
 
如何跑赢今年的股市?不炒股就对了,今年99%的散户都赔的很惨;
 
如何实现人生的逆风翻盘?对中产阶层来说,有足够抵御风险的能力就够了。中产是最最容易被收割的群体。
 
如果你对中国各阶层群体有深刻的洞察力,那么你一定会赞同我的结论:
 
中国没有真正意义上的中产阶层。我们这一代中产,大部分都是不堪一击的伪中产。
 
真正的有钱人,来源于父辈或者祖上财富的原始积累;而中产阶层,是来源于底层,真正的从一穷二白努力奋斗上去的,生来脆弱。
 
 
01
 
中产快速崛起的秘密
 
网络上有一批喷子,老拿着中产阶层买房说事,这就是对中产阶层有偏见了。好像买了一套房,就可以跨越阶层,走向人生巅峰一样。
 
可你看看,有哪个中产,是靠着买房成功跻身上流社会的?
 
哪个中产,不是一边意淫房价涨上去的纸面财富,一边勒紧裤腰带还更高的月供?
 
16年以来,全国一二线城市的大部分区域房价翻倍。表面看,中产阶级的资产增加了,实际上,是中产阶级的负债增加了、风险增加了。
 
为了让大家更深刻的理解,我来做一个非常简化的楼市置换模型:
 
一线楼市的总价段大概有四个分类:
 
300W-500W的刚需上车房;
 
800W-1200W的初次改善房;
 
1500W-2000W的二次改善房、学区房;
 
2000W以上的豪宅
 
2000W以上的豪宅暂且不提,这里讨论,在另外三个总价段中,中产阶级扮演者怎样的角色
 
假设刚需小A是三四线来北京工作的北漂,16年北京房价启动上涨(限购之前),为了在北京扎根,小A不得不通过六个钱包咬牙买入300W的上车盘,首付100W,负债200W;
 
小B,则是生了孩子需要初次置换的群体,拿着卖掉的300W,再加上100W左右的积蓄,买入800W的改善房,首付400W,负债400W;
 
小C,是二次改善群体,为了给孩子买学区房,卖掉800W的房子,加上积累的200W积蓄,买入2000W的学区房,首付1000W,负债1000W;
 
广泛意义来说,这三个人都是有房一族的中产阶级。但是分别代表着刚需、初次改善、二次改善的购房置换链。
 
在这个模型里,你会挖掘出许多隐秘的信息:
 
1、每条置换链上的楼盘总价,都是买家可以达到最大杠杆的极限;
 
2、从小A到小B、小C,存款积累的速度远远赶不上购房杠杆增加的速度
 
3、事实上,牛市到来,房东都是连夜涨价的,小A、小B、小C为了赶快买,有可能连首付都是借的。
 
所以,最终得出的结论是,一旦房价上涨,大家一起加杠杆,用光全部积蓄抓紧完成置换。就怕不买还涨,以后再也买不起了。
 
表面上,是所有人的资产翻倍了,
 
实质上,是所有人的负债增加了。
 
这就是中国中产阶层资产最快速增长的秘密——增加负债。
 
这个逻辑看上去顺理成章,其实蕴含着非常大的风险。
 
02
 
是时候反思了
 
我们这一代中产崛起的最大原因,是赶上了改革开放的红利、人口增长的红利,长达30年的高速增长,已经足够让其他国家羡慕了。
就连川普也无不眼红的说:“中国人好日子过的太久了!”
 
即使乐观估计,高增长的红利,也会在20年内逐渐结束。眼下到了新旧动能转换的关键时刻。
 
从大的方面讲,经济发展要从高速度转变成高质量,从人口红利转为技术红利;从小的方向讲,我们每个人都要接受从赚100块钱到赚80块钱的失落感,千万别学戏精万科,少赚钱就好像活不下去一样。
 
过去30年,我们加杠杆买房,是赶上了国家经济高速发展的好时候,可一旦我们的收入不再增长,哪怕一点点财务危机,都会给我们带来巨大的隐患——手里的钱都换成了房子,没有现金只有负债,拿什么抵御风险呢?
 
这一点,央妈早就多次意味深长的提醒过了——
 
2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升31.1个百分点。
 
大白话就是:花钱悠着点,你们的负债增长太快了!
 
楼疯的时候,是没有人在意这些话的,
 
现在楼市冷了,市场回归正常了,
 
请大家深刻的审视自己,问一问自己:
 
1、未来20年,你是要更激进的投资,还是以维持资产不缩水为第一诉求?
 
2、未来20年,你是面临的赚钱机会更多,还是来自健康、教育、医疗的风险更大?
 
如果都是后者,那么从现在开始,你需要端正一个态度:现金流比负债更重要。
 
举个例子大家就清楚了。
 
比如去年刷屏的某知名通信公司职工,年薪30万,深圳两套房,听上去非常光鲜。但第一套房是贷款买的,第二套学区房是第一套抵押出来的首付,同时妻子生二胎,不得不辞职照顾孩子。
 
这个家庭唯一的收入来源就是丈夫。而丈夫的全部工资加起来勉强维持现状。最后,丈夫因为离职风波,立刻陷入被房贷拖垮的窘境。
 
阶层的跃升,往往需要数代人的努力。
 
而一夜返贫,却和我们近在咫尺。
 
不要再去拼命的加杠杆背房贷,而是要通过合理的理财方式,即使不工作,每个月都有收入进账。
 
维持充裕的现金流,是确保阶层不向下流动的唯一手段。
 
03
 
租金高就是好房子
 
回到我最熟悉的房产上来吧。
 
当我们谈什么样的房子最值得买的时候,我们到底在谈什么?
 
我们谈的不是学区、地段、户型;
 
我们谈的是,真正找到扛通胀、抵御风险的方式;
 
我们谈的是,即使涨的不多,但也不要亏钱的投资机会;
 
我们谈的是,除了买房,哪里还有唯一确定的翻盘机会。
 
从这些角度来说,没有比租金收益更重要的因素了。
 
赚租金,就是买一个租售比尽可能高的房子,长期收租。
 
面积小没关系,租客最爱一居室,房子老点也没关系,租客管你房子老不老,装修过得去就行。但一定要近地铁,市中心,出门最好就看到超市。
 
这类房子,总价低,租金高。涨幅往往不能跑赢大盘。但是在房价下跌的时候,照样收租,租金还可能涨。尤其是房价不涨的时候,有可观租金收入的资产,是立于不败之地的。
 
所以,很多人问我房子要不要卖掉。我一个很重要的判断就是:你的房子租售比是多少?
 
租售比=一年租金/房价,如果租售比大于3%,相当于,租30年,你的房子就回本了。所以这是一个很好的资产,没必要卖。更何况以后租金上涨是大趋势。
 
另外,如果你的租金差不多可以抵消月供。这种房子,也是可以闭着眼睛入的。这一定是价值还处于低估阶段的房子。
 
16年的时候,云南、西安、长沙的粉丝听到我这句话,果断入手了市中心的几套房源,即使没有后面的大涨,不用担心月供的资产,买入又有什么风险呢?
 
看到这里,杠精可能会说,拉倒吧。北上深租售比才1-2%,按照你的逻辑,岂不是北上深的房子都要卖掉?
 
错了。北上深用来收租的资产,租售比是3%以上的,二三环内许多小户型都可以达到这个标准。而一般的租售比在1-2%的资产,是学区房、改善房,属于博取房价涨幅的资产。
 
如果租售比大于3%,没必要卖,可以收租,
 
租售比小于3%,可以卖掉置换。
 
租金还有另外一个好处:只要确定租金是可靠的,那么买入不必操心涨幅,获取租金一劳永逸。这种牺牲涨幅获取现金流的方式,是厌恶风险的稳健投资者的最爱。
 
如果商住租售比可以达到6%以上,那么也是一个很好的投资品。稳健的老年投资者,用房租来养老,其实也很好。但商住坑实在是太多,选择上需要慎之又慎。
 
04
 
复利是中产阶层的最好武器
 
因为杠杆和负债,我们实现了快速富裕,
 
也正是由于过多负债,绝大多数中产家庭,积蓄不多。
 
当长期结余维持在一个很低的水平线上,中产变成土豪的机会也就很渺茫了。
 
这也就是我为什么会强调大家重视租金。中产的最大优势是利用时间的复利——在绝不亏掉本金的前提下,保证每年都能获得稳定的收益率。
 
这句话听起来,是一句正确的废话,但绝大多数人没有真正理解它。
 
真正要做到复利,必须满足三个条件:
 
1、拥有充足的本金。前期已经存到足够的钱,而且有持续赚钱的能力,这是启动投资的第一步;
 
2、稳健的前提之下,持续获取风险低稳定的收益率也是一门大学问。比如基金定投、债券、房产租金等等,找到稳定的被动收入;
 
3、要有足够的耐心,学会延时满足。投资是一场人生的马拉松,不争一朝一夕,合理控制自己的欲望,把钱多用于投资,少用于消费。
 
当你满足了这三个条件,也就拥有了支撑资产延续的能力和经验,你才能够确保,在未来深刻变革的20年,可以把握住更多机会,甚至通过未来二代、三代的努力,保证阶层不被洗刷下去。
 
听起来很残酷,但确实也很现实。
 
这就是我们翻盘的唯一方式。
 
我们这一代人,大部分人没有含着金汤勺出生的背景,和村里的狗剩、小花一起走过高考的独木桥,通过努力在大城市打拼出一套房子,做到了公司中高层的位置,赚的月薪可能是爹妈都不敢想的数字。
 
可我们却一边吃着名贵的保健品,一边晚上焦虑的睡不着。你看,这两年,多少利用中产阶层的焦虑感刷屏的10W+
 
 
 
 
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