中国住房市场自 98 年“房改”以来发生了翻天覆地的变化，然而围绕 住房市场的基础统计和研究却始终停滞不前。时至今日，中国到底有多少套房子、房屋质量如何、有多少家庭拥有多套房、空置率究竟是高是低等最基本问题仍缺乏权威数据，使得各种无端猜测不胫而走，其中不乏为博眼球而编造的所谓民间抽样调查结果。

 

中金公司在最新研报发出这样的感叹。

 

与空置率相关的另一个指标就是库存指标。

 

前几天，刷爆金融从业人员朋友圈的是高善文博士的最新研究报告《反者道之动》。

 

一个很玄乎的标题。里面除了去产能、A股估值等大家关心的问题，还有一点就是有关房地产的话题。

 

高博士提出：

 

三年以前政府提前结构性改革，三去之去存货，很重要的是去房地产领域的存货。

 

 

 

全国范围内的房地产库存水平是异常低的，我们也看到存货水平的大幅度下降，确实出现在过去几年，发生在政府去存货的强力政策之下，聚焦在三四线城市，因为过去两年去存货集中在三四线城市，他们的房地产存货也处于一个较低水平。

 

这是一个有关库存一个核心的结论。

 

 

 

经过3年的去存货，政策取得了成功，同时也开始面对新的调整，我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。我认为需求一旦恢复，价格反映太强，给政府带来很大困扰（舆论），如果房地产在需求方面没有问题，那么去存货政策会转向扩大房地产市场的供应，要引导适当地积极地扩大房地产市场的供应，特别是要考虑到，结合房地产长效机制的考虑，在库存低的情况下，去增加供应是政策要考虑的一个方面。

 

高博接下来从城市化率来进一步论证自己的观点：

 

城市化率，中国接近还不到60%。中国的城市化率还有比较大的提升空间。提升到75%以上应该说都是可能的。

 

 

 

总之，高博的观点是认为房价没有过多下降的可能，甚至不排除一定幅度上涨的可能。核心的驱动因素是需求驱动、支撑房价。

 

高博的基本逻辑，我概括如下：

 

1）因为去库存政策到位，库存不高（供给不高了）；2）需求会进一步提升，主要的驱动因素之一是城市化率还有较大空间；3）购房者的能力还可以，原因之一为杠杆率还有进一步提升空间。

 

回到中金公司的研报：

 

正因为住房总量并不过剩、质量亟待提升、拥有多套房的家庭只是少数、 空置率实际上并不高，房价过去这些年才会一直上涨，这在本质上是供需矛盾的结果。

 

其核心逻辑和高博士一致的，也就是经济学最基础的理论和原理，因为改善型购房的人群还很多，购房者还是很多，核心在于供需关系决定价格。

 

虽然两者论证的因子不一致，但是大道至简，他们得到支撑房地产价格的最核心要素就是供求关系。

 

回到我今年10月中旬的文章《制造“房价下跌恐慌”才是真有毒》的观点：

 

购房的首付比例，中国目前普遍在30%以上，而在美国2008金融危机之前的时候在5%，甚至是零首付，让完全没有能力买房的人最终住上了大HOUSE，这样设计有政治考量等因素在里面，这里不再赘述。所以，在这个时点轻言房价要到顶、要崩盘是要冒很大风险的。不是吗？尤其假如你是刚需客。

 

 

 

 

 

(丹阳房产网)