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    • 速看!房贷利率下调,限价也要取消?关于明年楼市,社科院报告说透了
    • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2018-12-19  /  浏览:876 次  /  

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    自7月中央定调以来,楼市承受了调控两年来最大的压力,逐渐开始下行,市场降温速度加快。全国绝大多数三四线城市商品房成交量出现断崖式下降,购房者陷入观望,部分城市的房价也随之下跌。一个现象是,此前高价地块开始以亏损价格入市。

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    进入年底,市场越发捉摸不透。一方面,各地楼盘优惠促销仍在继续。另一方面,政策放松、抄底的声音不绝于耳。那么,抄底时机真的到了吗?2019楼市又将走向何方?


    1


    限价要取消?


    近日,浙报传媒地产研究院院长、新华社财经评论员丁建刚表示,房地产市场政策调整在即。


    他认为,2018年上半年,主要的二线城市市场达到了狂热的顶峰,到处托人购房,摇号买房,市场乱象丛生。而自2018年7月起,市场预期发生了较大变化,楼市开始加速降温。成交量出现断崖式下降,房价随之下跌。热点城市此前恐慌情绪缓解,购房者陷入观望。一些城市高价地块以亏损价格入市,但购房者并不踊跃。


    丁建刚表示,此后第四季度的中央会议不再提房地产,原因恰恰在于宏观经济不容乐观和形势不确定。在宏观经济下行压力加大,中美贸易摩擦等因素仍不确定的背景下,房地产市场政策调整已经成为必然。


    他还给出了政策调整的大方向:


    1. 绝大多数城市取消限价政策。


    2. 中央政府把调控的主要权力下放给地方政府。


    3. 尽快稳住三四线城市下滑的趋势和预期。


    4. 降低至少首套房的按揭利率。


    5. 放松和放宽房地产企业的融资渠道。


    6. 努力使房价涨幅低于收入和GDP增速。(这是多年前曾经有过的提法。这一提法的意思非常明确,可以涨,但不能涨得太快。但坦率的说,对房价这样定量的管控比高难度体操还难,是计划经济思维。)


    丁建刚还表示,政策改变实属无可奈何。但改变时,应同时高度防范房地产市场再次泡沫化的可能。


    值得一提的是,就在不久前,厦门大学教授戴亦一也发文表示:预计明年史上最严厉的楼市调控政策将全面放松,一些行政手段将首先退出。




    2


    房贷利率持续下调


    与政策调整的预期性不一样,房贷利率则已经出现了不小的变化。


    2017年以来,全国首套房贷利率实现22个月连涨。进入11月,这一情况有所改变。据融360最新发布的报告显示,11月,全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比首次出现持平上月的情况;同比上升6.53%。


    一方面,全国房贷利率止涨,另一方面,一些城市房贷利率开始下调。包括北京、广州、杭州、南京、厦门等一二线热点城市。其中厦门此前已有8家银行下调利率至基准利率。


    随着部分城市房贷利率的松动,全国城市房贷利率的放松有望进一步扩大。对此,业内专家分别持以下观点:


    1.谢逸枫


    “首套房贷利率还有回调的可能,到2019年年初,下调幅度或达5%-10%。”如果房地产市场降温过快,二套房贷利率也有下降可能,房价上涨压力过大的城市回调空间较小,尚未完成去库存的三四线城市有更大的调整空间。


    2. 李唯一


    随着楼市调控力度不断加大,当前利率较基准上浮已处于高位,继续上浮空间较小,但下调的影响因素也尚不完全具备,部分地区利率出现小幅回落可能性增大。


    3.交行金融研究中心高级研究员夏丹


    由于遏制房价上涨任务依然面临较严峻形势,预计大幅下调按揭利率的可能性较小。


    夏丹称:“银行对于综合回报水平较高的开发贷和按揭贷的业务发展诉求一直不低,在市场化情况下,甚至存在较为明显的扩张倾向。但政策对于相关贷款有所限制,银行很难明显放大房地产信贷投放,特别是对于长期采取总量控制和名单管理的开发贷款。”


    3


    社科院:总体转向降温通道


    政策放宽预期增加,房贷利率继续下调,明年楼市真要逆转了?


    日前,社科院《中国住房发展报告(2018-2019)》在京发布,报告认为:2019年我国楼市有望平稳调整。具体内容如下:




    观点1.小幅调整是大概率事件


    《中国住房发展总体报告》指出,尽管未来预期和市场走势还有待观察,但总体上,小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,2019年总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动,稳中有变。


    建议:


    政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进:


    ①稳定房地产市场预期,同时剔除预期泡沫。


    首先,深化改革以重建市场信心;


    其次,加强引导剔除预期泡沫,形成和保持谨慎乐观预期;


    最后,妥善管理,减弱预期波动;


    ②完善房地产调控政策,防范楼市双向剧烈波动。


    首先,需要妥善处理和应对宏观问题挑战。妥善处理经济速度和质量的关系问题,处理好房地产与宏观经济的问题;


    其次,持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定。坚守“只住不炒”和 “因城施策”的调控思路不动摇。转变调控手段由行政转交市场。完善调控措施,将临时性调控变成制度化和机制化调控;


    再次,前移和聚焦房地产市场监管的重心。将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节。将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构;


    最后,做好防控楼市双向剧烈波动预案。在行政措施上,在经济措施上,在舆论引导上,在社会治理上,分别采取不同的措施;


    ③下决心改革基础制度,加速建立长效机制。


    深化住房制度,重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系,加快完善租售并举制度,加快构建新老居民全覆盖的住房体系。


    观点2.我国住房市场供需两端逐步回归理性


    《中国住房需求报告》指出,今年以来,在宏观经济形势面临内外部双重压力、金融财政政策定向“宽松”的同时,7月底中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”,释放了进一步稳定市场预期的坚定信号,住房自住属性得到进一步强化,市场供需两端逐步回归理性。


    《中国住房需求报告》指出了我国住房市场的三大变化:


    一是市场步入相对稳定的调整释放期。今年以来,全国住宅销售面积和销售价格在上一轮调控的基础上增幅继续回落,住房需求释放进入一个相对稳定的调整释放期。


    二是区域市场分化态势发生明显改观。今年前三季度,新建商品住宅价格指数同比增幅排序分别为三线城市、二线城市和一线城市,商品房销售状况同比增幅排序分别为中部地区、西部地区、东北地区和东部地区。


    三是物业类型分化态势愈发明显。住宅的销售状况和去库存速度要明显优于办公楼和商业营业用房,新建商品住宅价格指数总体上呈现出“户型面积越小,价格指数同比增幅越高”的新特点,中小户型住宅销售比重显著提高。四是租赁市场呈现局部过热和预期向好态势。今年前3季度,除个别月份租赁房房租环比增幅为零以外,其他月份均保持了正增长。


    观点3.有关部门应重视我国住房市场存在的问题


    《中国住房需求报告》认为,虽然我国当前住房市场整体运行较为平稳,但由于我国住房市场结构性短缺和结构性过剩问题仍长期存在,本轮市场下行周期内仍显露出一些趋势性信号和问题,需要在未来住房市场调控中引起有关部门重视关注。


    建议:


    ①继续保持调控定力,谨防调控误伤刚需。


    对年轻群体的首套房刚需在首付比、还款期限上予以适当政策倾斜,支持并鼓励当前银行降低首套房贷利率的做法;其次,因城施策防控供需空间错配风险。优化调整各地的限购、限贷和限售政策,防止中西部地区和三四线城市出现房地产库存量过高、空置率上升的市场潜在隐患;


    ②多策并举促进租赁需求平稳释放。


    有关部门要根据各地住房支付困难指标设定房租控制指标,建立常态化的约谈和惩戒机制。


    ③加强区域振兴规划与住房需求调控的关联性。


    在当前大力推进京津冀一体化、长江经济带、长三角一体化和粤港澳大湾区建设的同时,要防止区域规划成为房地产行业炒作的利器,引导区域规划向振兴实体经济方面发展;


    ④综合运用土地、财税、金融、投资、立法等手段推进房地产市场长效机制建设。


    在个人住房信息登记联网的基础上,加快推进房地产税立法进程并制定开征时间表和路线图,增加投资投机者的持有成本和政策预期,用市场化方式进一步规范房地产市场相关主体的行为。


    社科院报告表明,


    2019楼市继续调整降温是肯定的,


    而且还会有起伏波动


    但并不会剧烈


    楼市逆转可能性很低!



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