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    • 11月70城房价数据,63城上涨!房价触底了?
    • 资讯类型:家装资讯  /  更新时间:2019-01-13  /  浏览:1368 次  /  

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    12月15日,也就是上周六,国家统计局发布了2018年11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,新建商品住宅环比上涨的城市有63个,比10月份减少了2个;下降与持平的城市有7个,其中,天津、厦门、深圳、温州、金华环比下降。


    70大中城市,竟然有63个在上涨?什么情况?


    消息一出,跳出来一票靠卖房为生的专家,什么楼市回暖,什么再不买房又要涨价,什么年底不买房,一年又白忙等等。一个个说的煞有其事信誓旦旦慷慨激昂催人尿下。


    不明真相的刚需们听到消息后瑟瑟发抖,怎么肥事?说好的房价普天同降呢?说好的楼市下行周期呢?说好的政策市场探底呢?这就到底了?哪个专家来解释一下?


    作为一名非著名地产专家,姐夫我觉得还是有必要把这个事情完整的解释一下,免得被数据和那些大忽悠搞得焦虑睡不着,万一再冲动立马跑售楼处买套房,那就太冤了。



    首先,新闻中提到的70个大中城市的新建商品房房价数据。


    问题是,新建商品房的房价数据。


    新建商品房=新房、一手房。而新房的销售价格,我想大家还有人记得前段时间,某城市降价未遂的消息吧。


    这里姐夫给大家普及个小的知识点。新房的房价想要出售,首先要拿到一系列的证件,才能合法出售,而最后一个证件叫,“商品房(预)销售许可证”。


    这个证件的意思是,开发商想要卖多少钱,需要去房管局做价格备案,并不是张嘴就来,是需要有房管局审核,符合市场需求的。


    当然,“市场需求”需要打上引号。


    之前吧,因为种种能说和不能说的原因,房价备案基本上都能通过,所以很多人都有一个误解,以为开发商的房子,随便标价,实际上不是,是有监管部门的。


    而目前的房价趋势需要平稳过度,所以数据上需要看得过去,要稳,再加上我之前说过的,限价这个政策在有些城市其实已经取消,高价房的数据也会拉高新建商品房的整体价格。


    好,解释完大家心里就有点13数了。新建商品房的数据,某种程度上和康师傅的包装袋上面“图片仅供参考”有异曲同工之妙。


    房价涨跌看什么?


    认真读过之前文章的同学们应该记得,我说过别看数据,想要知道你家房子涨跌,你尝试把房子挂到中介一段时间,看看多少人问,真正要买的人心理价位在多少,这就是市场底。


    新房代表不了真实的房价,新房代表的是对房价的预期,就目前来看,新房的房价数据根本不值得参考,房价数据失真。


    那我们看看,二手房的数据是什么样的


    11月,一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,但二手住宅价格持续下降; 厦门、北京、无锡、杭州、宁波、福州、郑州、天津、广州、温州、金华、石家庄、深圳、泉州、上海、合肥、海口二手住宅销售价格指数环比下降。


    北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%,而10月份,北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。


    这是真实的二手房市场反应,四大一线城市连续2个月依然持续降价趋势,也是近4年来的首次。依旧是处在下行周期之中,保持好观望和关注,除非有绝对必要,不然稳住,别浪。


    那根据什么推断入手时机?


    想要了解入手时机,就要随时了解对房价会产生影响的重要因素,才能把握住大致的时机,不抄底,但也不要接盘。


    下面说一下需要重要关注的因素。



    首先最重要的是钱,咱们看看央行往市场上投放货币的动态


    17日,央行开展了1600亿元7天期逆回购操作,全部实现净投放。央行称,这是为对冲税期、政府债券发行缴款和金融机构缴存法定存款准备金等因素的影响,维护银行体系流动性合理充裕。


    简单介绍名词:逆回购=往市场放水。反之,回购就是货币回收,市场货币缩水。


    市场放水的因素对房价绝对有根本影响,这个是共识,比如08年的4万亿。


    但是这次不太一样,为什么?从10月26日到12月14日,央行连续36个工作日停做逆回购,这是史上最长的一次停止逆回购的时间。


    表明了央行的态度,即便是强调货币适度宽松的前提下,依旧对货币政策采取谨慎放水的行为。当然,除了逆回购之外,还有其他的放水通道,都是什么情况?


    10月底以来,到期的三笔MLF均被等额续做,没放水。


    名词解释:MLF的意思是中期借贷便利,大白话就是中长期抵押贷款,一般3-6个月最多1年。


    11月末SLF余额下降,意味着央行投放的没有回笼的多。


    名词解释:SLF的意思是常备借贷便利,大白话就是短期抵押贷款,一般1-3个月。


    11月PSL有净投放,但仅仅255亿元。


    名词解释:PSL的意思是抵押补充贷款工具,最常见的就是棚改。前两年大量的棚改资金就是通过PSL投放的。重要的放水工具,利息低时间久,3-5年。


    11月以来共有2200亿元中央国库定存到期,央行迄今为止只新开展1000亿元操作。


    中央国库定存,这是央行把自己财政富余的钱,花不了存到商业银行的定期存款,赚利息。相当于我们自己存定期到银行,到期了,但是只取出来一部分,剩下的还存着。


    以上种种对于货币的政策来看,虽然不能说货币紧缩,但也绝对谈不上宽松。所以,在目前的货币环境下,房价没有上涨的催化剂和助推器。


    除了钱之外,还有什么重要的因素会影响房价?你想的没错,政策。



    事实证明,国内的楼市,就是政策市。这点所有人也已经达成了共识,比如08年开始的房价上涨,比如14年开始的房价下跌,还有15年的上涨和今天的下跌。


    近期引起热议的一件事,就是在12月12日,国家发展和改革委员会发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。


    这个通知让多数人解读为可能会松绑,但是2天后给予官方的回复。


    12月14日,国家发展改革委就宏观经济运行情况举行发布会。国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮表示,国家发改委贯彻落实党中央和国务院关于房地产调控决策部署的态度是坚决的、一贯的,在核准企业债券过程中,我们将严格执行房地产调控的相关政策。按照中央精神,目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目。


    说明政策的高压一直存在,所以才会如此即使和效率的对市场的解读做出快速反应,短期内不会有任何变化。


    12月13号,政治局会议,这是国内最重要的会议之一,对2019年的经济展开研究,一字未提房地产,是4年来首次。


    意味着,房地产暂时保持的稳定状态,不适宜过度讨论。


    另外,因为前几年一直在谈房地产长效机制,今年没提,会不会明年会发生新的变化,这个无法判断,只能等“中央经济工作会议”的召开或许会有答案。


    而纵观全国的调控政策,基本上保持不变,除了承德进一步收紧购房资质,辽宁出台鼓励棚改货币安置的政策外,其他城市政策保持平稳。


    综合来说,政策方面也没有放松的迹象。


    还有什么在影响房价走势?数据。



    国家统计局14日发布数据显示,今年1~11月,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1~10月回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。


    单月的数据来看,今年的9、10、11月,全国房地产市场单月销售面积已经出现连续三个月的同比下调。


    市场的后力不足,这同样也是2019年房价走势的关键点,即便想要保持目前的平稳,能保持多久也是个问题。


    另外,11月还有一个数据很值得思考。


    数据显示,2018年11月份社会消费品零售总额为35260亿元,同比名义增长8.1%。这一增速数据不仅比上月低了0.5个百分点,更创下了2003年5月以来的新低。


    但是11月有一个重要的消费日,双十一。


    淘宝天猫平台“双11”成交额首次突破2000亿元大关,最终定格2135亿元;京东“双11”活动期间累计下单金额超1598亿,同比增25.7%;苏宁易购全渠道订单量增长132%……


    11月在双十一这样的数据加持下,社会消费依旧创造新低,消费动能不足,也变相说明了消费意愿和消费能力都在下降。


    原因和房价也有直接关系,房价的稳定同样关系到消费的意愿。再加上目前的裁员潮和降薪潮等等大环境,都在说明,经济形势依旧严峻,房价不可能逆势上涨。


    综上所述,假设一旦放开,会出现什么后果?房价上涨、刚需恐慌买入、炒房客疯狂抛售套现离场、不可逆的暴跌。


    所以,房价稳定下行周期还会持续,保持平静,按照目前房价微跌5%-15%之间的数据来看,即便参照之前的房价暴涨,也是在跌超30%之后,才掉头上涨。


    房价还未触底,只需要盯好你所在的城市,即便买在回暖周期,也比买在下跌周期来的踏实,万一抄到山顶,就要付出一生的代价。底在哪,谁也不敢说知道。


    最后强调一句话:刚需买房不容易。那些号称知道房价底部的专家,放过刚需吧。



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