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    • 目前三四线城市的房子还能买吗?权威专家表态透露哪些房价信号?
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-01-09  /  浏览:370 次  /  

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    回顾这两年的房地产市场,从楼市全局来看,在严厉的调控下,分化一直都是显著特征之一。而且,根据各路专家学者的观点来看,一二线城市往往被长期看好,三四线城市则常常被唱空。面临这种情况,购房者是比较纠结的,一二线城市买不起,对于三四线城市又心存疑虑。



    最近,有网友咨询笔者,由于所在一线城市的房价较高,因此考虑回老家三四线城市买房,但是面对市场对三四线城市的争议,自己对即将到来的2019年一时拿不定主意。通过笔者观察,这其实是楼市的普遍现象。那么,你是如何看待三四线城市的呢?目前三四线城市的房子还能买吗?


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    在2019年1月5日举行的首席经济学家论坛上,中国人民银行调查统计司原司长、中国首席经济学家论坛理事盛松成表示,未来房地产风险可能在三四线城市。为什么这么说呢?盛教授大致总结了两个原因:第一,最近这一两年时间里,一二线城市楼市调控要比三四线城市严厉得多,从而使得资金和企业向三四线城市流动,因此三四线城市房价上涨明显,速度甚至超过了一二线城市。第二,从人口流动的角度来分析,人口流失是三四线城市的显著特征,距离中心城市越偏远的三四线城市,这一趋势越明显。此外,最关键的是,在一两千个三四线城市当中,绝大多数都偏离中心城市。从这两方面来看,笔者认为,简单一句话来总结,三四线城市的综合实力不足以支撑起过高的房价。


    其实,不仅三四线城市的房价问题值得大家关注,笔者认为,三四线城市的数量泡沫同样值得关注。那么,应该如何看待三四线城市的数量泡沫呢?在笔者看来,随着这一轮房价狂欢盛宴的结束,三四线城市面临的问题也已经开始凸显,土地过度开发就是其中一个。我们不妨举个简单的例子,众所周知,稍微有点规模的三四线城市都会建设高新区,而目前位于高新区的楼盘则面临着普遍的问题:地段偏远、空置率过高以及大大透支了未来的空间和潜力。在这些问题当中,空置率的问题尤为引起关注。



    看到这里,或许有购房者会问,三四线城市的空置率都是怎么出现的呢?估计不少人都会把责任推到炒房客身上。当然,这是我们都无法否认的一个事实,经历了这一两年的严厉调控,不少炒房客从一二线涌入三四线城市,但随着市场的逐步降温,结果囤在手里的房子卖不出去也租不出去,从而引起了潜在的断供风险。不过,笔者认为,除炒房客以外,空置率的出现与部分刚需也有密切的关系:一部分是农民进城买房,暂时不考虑居住;另一部分则是高房价下的返乡置业热潮,主要采取的是在大城市里工作赚钱还月供的方式。


    在笔者看来,限售政策作用下,随着炒房客的离场,三四线城市已经逐渐恢复了平稳。不过,值得注意的是,市场的快速降温使得购房者入市意愿下滑,炒房囤房客手里的房子一时恐怕难以出手。如果这种情况持续,三四线城市不可避免的要面临房价调整和下行的压力。因此,随着三四线利好因素的消退,楼市或迎来一波抛售潮。对此,购房者无需冷漠对待,因为只要看准机会,有极大可能性以高性价比买下房子,不过一定要记得,前提是要看准房子的品质。



    提起三四线城市,还不得不说棚改。棚改是利好民生的工程,对于去库存也产生了重要作用,但一些相关的奖励政策,特别是货币化安置,一定程度上推动了部分地区房价的上涨,特别是带动了棚改区周边楼盘的供不应求。早在2017年的时候,国家就制定了2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套的目标。因此可以肯定的一点是未来两年棚改项目还会进一步推进。但我们同样无法忽视的是,随着三四线城市房价的上涨,棚改的政策环境已经发生了明显变化,最明显的转折点从2018年7月就已经出现,当时住建部发布声明称,棚改不搞一刀切。


    如何看待棚改货币化安置的调整呢?近日,国家统计局统计科学研究所所长潘璠表示,棚改货币化安置的进一步调整需要看两个方面,一是地方财政承受能力,二是去库存完成情况。对此,笔者认为,我们可以从两个方面来理解:第一,未来两年,棚改政策继续调整基本已经确定,货币化安置的红利开始减弱,实物安置的方式或会逐渐占据较大比例。第二,对于绝大多数三四线城市来说,去库存任务已经基本结束,而且各地还有去杠杆和控制隐性债务的压力,因此大幅度货币化安置的条件和环境都不存在。



    笔者认为,分化的楼市特征不仅仅存在于一二线城市与三四线城市之间,同等级城市之间也存在着分化。对于2019年甚至未来更长时间,位于城市圈内并且经济发展面较好的三四线城市,在交通基础设施逐渐完善的情况下,依然可以起到承接一二线城市住房需求的桥梁作用。不过,对于发展水平一般并且偏离核心城市的三四线城市来说,这两年高涨起来的房价依然面临着调整。但笔者认为,购房者不要抱着抄底的心态来看待三四线城市,如果是自住并且着急买房的话,只要看准了地段和品质,并不存在后悔一说,因为在调控组合拳的作用下,房价慢慢实现软着陆是大势所趋。



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