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    • 买房首付款还没凑好,降准扑面而来,楼市预期又开始升温?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-01-09  /  浏览:297 次  /  

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    这几天,不少关心房子的粉丝朋友给笔者留言,让谈谈这次降准对房地产的影响,按照我们正常的理解,降准就是释放更多的流动性,在市面上可用的钱更多了,还会联想到钱贬值。这次降准有三个显著特点:一是一般都降50个基点,这次直接来了100个基点;二是一般都是宣布一次降一次,这回在一个月内,连续降两次;三是一般都是定向降准,这次来了个事实上的全面降准。


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    什么是降准呢?全称叫降低存款准备金率。比如我们在商业银行存款100元,商业银行会把15元放入央行,只剩下85元对外放贷,如这次降准1个百分点,商业银行放入央行的钱只需要14元,剩下86元可以对外放贷。这次降准共释放1.5万亿资金,净投放8000亿左右,力度空前。对外放款的钱多了,加之这些钱被赋予一定杠杆,市面流动的钱就更多。这个动作,首先让地产圈沸腾了。有人说,消息一出来,信息转发速度,地产圈比金融圈传的更快。


    降准对房地产行业带来两个影响


    一是缓解房企资金紧张局面。虽然说,我们在降准解读时,都要求资金要流向中小企业,流入实体企业,但从实际情况看,由于房地产关联到上百个行业,一些资金会流入到与房地产相关联的行业,这在一定程度上会缓解房地产行业资金紧张情况,房企肯定也是受益者。另外,房企有了资金,也必然再次出手土地市场,地价回暖,也会影响到房地产市场热度。


    二是个人房产按揭贷款利率下降概率加大。目前虽然针对个人房贷利率单向进行了上浮,但由于市面资金充裕,资金成本会明显下降,除了统一的基准利率调整外,商业银行为了加强资金利用率,会陆续下调房贷利率上浮比例,购房成本降低,有利于激发购房者入市热情。


    单次降准对楼市影响有限,叠加效应才是重点需要关注的


    1.降准早有预兆,未来应还会继续。央行行长易纲在12月13日表示,当前中国经济处于下行周期,需要一个相对宽松的货币条件,但也不能太松,要在内部和外部均衡找到一个平衡点,如果内外部均衡产生矛盾,要以内部均衡为主。作为严谨性表述,这已经说得非常明了,我们的货币政策以内部需要为主。国务院参事夏斌对第一财经表示,今年货币政策基调很清楚,相对偏松,目的是稳住经济、逆向调节。摩根士丹利中国首席经济学家邢自强预测,2019年总计降准400个基点,本次降了100个基点,下面还有300个基点。


    2.降准叠加效应需重点关注。我们说在楼市火热期,任何有利于楼市的政策都会起到乘数效应。而在楼市调整期,一点两点的有利于楼市的消息,难以起到带动市场的作用。但我们可以看到,这是一个新的政策转折点。从目前和接下来的情况来看,如果一次降准对楼市预热作用不大,那么连续降准两次、三次,甚至四次,叠加效应必然对楼市产生影响,从影响二手房卖主惜售预期,到购房者积极入市,这是一个顺向流程,这才是我们需要重点关注的。


    有政策加持,楼市“底“和“顶”都不会那么突出


    从政策层面上讲,如果一定要在稳房价和稳定市场上做一个选择的话,毫无疑问,肯定是稳定市场,从这次中央将楼市管控权限下放到地方来看,由地方来稳定房地产市场,保持地方经济平稳发展,地方可以根据房地产市场运行情况,因城施策,取消或者加码楼市调控政策,从目前情况来看,放松楼市调控显然是最靠前的选择。从这个角度来看,我们当前一些城市楼市有所降温,房价有所下调,但有政策储备选项,这个底不会太深,也不会太久。


    另外,有中央分类指导加持,地方也不能太随意,“房住不炒”仍然会一直作为楼市的指导政策存在,所以,我们一些炒房客寄希望在楼市里做个短线显然也是不现实的,换句话说,若市场过热,必然遭来严厉调控。所以,房价大幅上行的概率也不会太大。


    首付款还没凑好,降准扑面而来,准备购房者怎么办?


    一些刚需购房者朋友比较忧虑,楼市调整的时间才这么短,买房首付款还没凑好,降准又来了,现在需要动用六个钱包上车吗?笔者认为,正如前文所说,目前楼市处于调整期,加之今年首次降准,预期改变还不明显,另外传导到土地市场也还需要时间,购房观望者还不会快速转向,在成交量没有显著放大的情况下,特别是二手房市场成交量,那么房价不会出现快速逆转。笔者的建议是,可耐心等待,到市场叠加效应开始出现时,我们再考虑房子的事。对于买房这事,笔者一直有一个原则,保值购房从安全性角度考虑,那就是宁愿买在起步阶段,也不要踩到那所谓的“底部”。



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