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    • 2019年多地棚改目标大变局,这几个省买房要小心!
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-01-27  /  浏览:605 次  /  

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    2019年多地棚改目标大变局,这几个省买房要小心!


    作者| 华华


    来源| 地产PLUS


    01 2019年,棚改面临大变局


    全国多个省市已经召开了地方两会和住房工作会议,并布置棚改相关工作。


    其中,不少省份大幅下调了2019年的棚改任务目标。


    山西从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套


    ······


    这么多个“小目标”,今年突然就被腰斩、屁股斩,甚至是大腿斩。



    不仅如此,2019年,棚改或面临达6000亿的资金缺口。


    在去年12月,住建部就明确提出:政府购买棚改服务模式将被取消。


    “对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。”


    这是什么意思?


    以前,企业以政府购买服务合同向银行质押融资,相当于政府做担保人,对相关棚改的债务兜底。而在这种模式下,资金主要来源于国开行、农发行的贷款资金。


    现在的棚改专项债,是地方政府发行的专项债券,向外界筹钱,用于棚改。而还钱则要依靠棚改项目带来的收入。



    截至目前,棚改专项债才发行了3100亿,而去年的棚户区改造投资则超过1.7万亿。


    不少地方政府和研究机构已经表示了担忧。


    根据天风证券的测算,2019年棚改资金需求在1.3万亿左右,落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿。但在政府购买服务模式取消后,保守估计2019年棚改专项债有6000亿的配额,因此还有接近6000亿的资金缺口。


    2019年,想要继续推动棚改,却找不到发动机了。


    02 2018棚改热火朝天,2019高峰过后就是低谷


    和2019年的尴尬场面不一样,2018年,是棚改热火朝天的一年。


    2018年,全国各类棚户区改造开工626万套,超过了580万套的目标任务,完成投资1.74万亿元。



    在已经召开地方两会并公布政府工作报告的省市中,多数省份都“超额”完成了棚改任务。



    有分析师发现,部分地区2018年的棚改工作力度堪称历史最大。2018年也是棚改的高峰年。


    以浙江省为例,不仅2018年棚改新开工40.6万套,完成年度目标任务的139%,开工量为2017、2018年两年任务总和,还基本建成棚户区改造33.3万套,完成投资1642亿元,分别完成年度目标任务的170.9%和234.5%。


    而这一波棚改高峰,主要是依靠三四线城市。


    棚改货币化安置的措施,释放了大量的购买力;加上在一二线城市受到严密调控的时候,资金和需求开始向三四线城市外溢,三四线城市的房地产开始繁荣。


    在政策鼓励和市场利好的作用下,又进一步推动棚改继续。


    这样一来,去库存的目标达成了,同时也导致三四线城市在近几年里房价和地价疯涨,涨幅甚至超过了一二线城市。



    03 房价暴涨的背后潜藏危机,三四线城市怕是要凉了


    三四线城市的房价被推到高位,不见得是好事,反而很容易摔得粉身碎骨。


    房价短期看政策,中期看土地,长期看人口。


    这些三四线城市房价暴涨,仅仅只是因为棚改发的钱无处可去,最后流入了房地产。而并不是因为经济增长、产业汇聚、人口流入等等利好。



    当去库存的任务完成后,棚改货币化也就基本完成历史使命,应该要逐步退出了。


    目前来看,有不少地方已经在逐步筹划了。



    三四线城市,成也棚改,败也棚改


    失去了上涨动力,又没有经济人口来支撑的三四线城市,未来两年内房价注定要凉。


    如果还是要在三四线城市置业,要注意哪里的棚改目标是降得特别厉害的,特别是山西、河南、四川省内的小城市,买房要特别小心。


    另外,有两种城市是例外的:一种是区域中心,或者经济好、产业集聚的地方;二是环上海、环广深、环北京城市群



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    (丹阳房产网)


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