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2019年多地棚改目标大变局，这几个省买房要小心！
作者| 华华
来源| 地产PLUS
01 2019年，棚改面临大变局
全国多个省市已经召开了地方两会和住房工作会议，并布置棚改相关工作。
其中，不少省份大幅下调了2019年的棚改任务目标。
山西从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套
······
这么多个“小目标”，今年突然就被腰斩、屁股斩，甚至是大腿斩。
不仅如此，2019年，棚改或面临达6000亿的资金缺口。
在去年12月，住建部就明确提出：政府购买棚改服务模式将被取消。
“对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。”
这是什么意思？
以前，企业以政府购买服务合同向银行质押融资，相当于政府做担保人，对相关棚改的债务兜底。而在这种模式下，资金主要来源于国开行、农发行的贷款资金。
现在的棚改专项债，是地方政府发行的专项债券，向外界筹钱，用于棚改。而还钱则要依靠棚改项目带来的收入。
截至目前，棚改专项债才发行了3100亿，而去年的棚户区改造投资则超过1.7万亿。
不少地方政府和研究机构已经表示了担忧。
根据天风证券的测算，2019年棚改资金需求在1.3万亿左右，落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿。但在政府购买服务模式取消后，保守估计2019年棚改专项债有6000亿的配额，因此还有接近6000亿的资金缺口。
2019年，想要继续推动棚改，却找不到发动机了。
02 2018棚改热火朝天，2019高峰过后就是低谷
和2019年的尴尬场面不一样，2018年，是棚改热火朝天的一年。
2018年，全国各类棚户区改造开工626万套，超过了580万套的目标任务，完成投资1.74万亿元。
在已经召开地方两会并公布政府工作报告的省市中，多数省份都“超额”完成了棚改任务。
有分析师发现，部分地区2018年的棚改工作力度堪称历史最大。2018年也是棚改的高峰年。
以浙江省为例，不仅2018年棚改新开工40.6万套，完成年度目标任务的139%，开工量为2017、2018年两年任务总和，还基本建成棚户区改造33.3万套，完成投资1642亿元，分别完成年度目标任务的170.9%和234.5%。
而这一波棚改高峰，主要是依靠三四线城市。
棚改货币化安置的措施，释放了大量的购买力；加上在一二线城市受到严密调控的时候，资金和需求开始向三四线城市外溢，三四线城市的房地产开始繁荣。
在政策鼓励和市场利好的作用下，又进一步推动棚改继续。
这样一来，去库存的目标达成了，同时也导致三四线城市在近几年里房价和地价疯涨，涨幅甚至超过了一二线城市。
03 房价暴涨的背后潜藏危机，三四线城市怕是要凉了
三四线城市的房价被推到高位，不见得是好事，反而很容易摔得粉身碎骨。
房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。
这些三四线城市房价暴涨，仅仅只是因为棚改发的钱无处可去，最后流入了房地产。而并不是因为经济增长、产业汇聚、人口流入等等利好。
当去库存的任务完成后，棚改货币化也就基本完成历史使命，应该要逐步退出了。
目前来看，有不少地方已经在逐步筹划了。
三四线城市，成也棚改，败也棚改。
失去了上涨动力，又没有经济人口来支撑的三四线城市，未来两年内房价注定要凉。
如果还是要在三四线城市置业，要注意哪里的棚改目标是降得特别厉害的，特别是山西、河南、四川省内的小城市，买房要特别小心。
另外，有两种城市是例外的：一种是区域中心，或者经济好、产业集聚的地方；二是环上海、环广深、环北京城市群。
(丹阳房产网)
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