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随着经济社会的发展，人口流动变得越来越快，数量也越来越庞大。根据国家卫生健康委员会发布的《中国流动人口发展报告2018》，2017年中国流动人口规模已经达到2.4亿。
这十几年，中国人口自然增长的速度相对来说比较慢，北京、上海这样的大城市，人口的增长，其实主要是依靠外来人口的迁移。而这种人口的流动，带动的是经济的发展，尤其是房价的暴涨，大家都知道，2008年的时候，上海房子均价在8000元/㎡左右，随着人口的流入，到了2017年底，上海房子的均价是43861元/㎡。房价上涨背后的影响因素复杂多变，而城市人口是其中至关重要的一环。
让我们先来看看2016年以前的十几年里人口是怎样流动的。
▼2000-2010年我国地级市常住人口增速对比图
2000-2010年人口流向较分散，东北、华北、华东、华南以及西北、西南地区均存在一些人口增速较快（超过全国平均水平）的区域。
▼2011-2016年我国地级市常住人口增速对比图
数据来源：省统计年鉴，城市统计公报
2011-2016年人口流向变得集中，正如大家所看到的，北部，w的说是东北三省几乎所以地级市常住人口增速都低于全国增速水平，人口重心越来越往南移。
▼2016年我国人口密度等高线
经历过2016年以前的迁移，人口分布呈现怎样的特征呢？从2016年我国人口密度等高线来看，京津冀、长三角、珠三角三大城市群的人口密度最高，此外中原地区人口也较为密集，重庆、成都也存在两个人口高密度点，可见，人口扎堆聚集在这些区域。
这是过去人口迁移塑造的人口分布格局，从下面这张图我们可以看到，以2017年为转折点，我国人口流动方向发生了新的实质性变化，未来人口分布格局或许也将从此发生改变。
▼2011-2017年部分重点城市常住人口逐年增量示意图
数据来源：省统计年鉴，城市统计公报
2011年到2016年，曾经人口流入最多的北京、上海、天津的流入人口在逐年减少，2017年同步转为负增长，更多流动人口分摊到广州、深圳，还有重庆、成都、长沙、武汉等南部和中西部核心城市，人口流动大势可以说在2017年迎来转折。人口流向迎来转折，广、深接棒北、上成新的重要据点，核心二线人口正在聚拢。
著名经济学家任泽平认为，人随产业走，人往高处走，未来人口将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市聚集。对房地产市场，把人口流入与置业需求上升直接关联的传统判断需要进一步深化，人口结构年轻且常住人口、户籍人口、小学生三个数据均明显大幅增长的地区更优。
2017年出现的这一人口流动新趋势在未来仍将持续，并且会进一步强化。顺着这个趋势往后看，我们认为人口聚集逃不出这4类城市，也就是说未来这4类城市最具发展潜力。
1、三大都市圈核心城市
长三角、雄三角、粤港澳大湾区，这属于传统经济、政治、文化枢纽区域，当前圈内的核心城市房价已经处于遥遥领先，随着城市产业更新升级，会进一步强化教育、医疗、科技等资源的领导地位，人口吸引力有增无减，人们都会以能在这些城市立足而骄傲，强者恒强就是说的这些地方。具体涉及的城市：北京、雄安、天津、上海、南京、苏州、南通、杭州、宁波、广州、深圳、东莞、佛山、惠州、香港、澳门、中山、珠海。
2、国家中心城市
国家中心城市是国家新型城市化战略方面的架构调整结果，简单地说，就是要引领完成下半程城市化。曾几何时，形成了四大一线城市，但随着经济的发展，地区之间发展不平衡，高水平城市太少，辐射作用有限，所以，国家规划了10多个国家中心城市，现在公布有9个，其中规划了北京、天津、上海、广州、重庆5个，发函支持了成都、武汉、郑州、西安4个，后面还会继续公布。
从国家政策支持的角度，国家中心城市无疑是受惠最多，与之匹配的城市房产价值，会随着建设进程而不断提升。就房产本身价值潜力来说，不会输于一线城市。
3、二线核心城市
二线核心城市，这里主要指省会城市，这些城市基本积聚了省内最优质的资源。即使经济再不发达的省份，在省内，省会城市也是鹤立鸡群，未来房产价值还会随着城市发展而上升。如果论涨幅的话，由于这些核心二线城市房价基数相对较低，未来涨幅还是可观的。当然，这里要排除一些个别地方的省会城市，主要原因就是全省人口基数本来就小，集聚到省内城市的人口就更少。
4、都市圈城市、同城化城市
这类城市从地理位置上讲，一般都处于区域核心城市周边，具有无可比拟的距离优越性。在核心城市规划交通时，一般都会设计在一个小时通勤范围内，可以做到在核心城市就业、异地生活的模式。目前，国内一些城市已经在这么做。有的核心城市还把相关产业转移到卫星城，更是带动了都市圈内城市的发展。
随着城市化发展，未来同城化趋势会越来越明显，这是必然趋势。所以，在大城市周围的一些三、四、五线小城市也会迎来不错的发展机遇，房产价值会得到重新评估。这里也要注意一点，有些都市圈由于核心城市发展空间还很大，自身发展还需要很长时间，所以，要照顾周边卫星城发展更需要时间上的等待。
(丹阳房产网)
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