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◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 旺角黄局长、宇庭
这两天一张截图在网上广为流传：
这个残酷的故事告诉我们，有时候，房子可能比知识更能改变命运。
这样的故事很多。你上车的时间，上车的地点，从一开始就决定了两个差不多水平的人，最后所能抵达的阶层。
一个是几千万身家的富豪，一个是住在老破小的平民。
当初那个岔路口的选择，鬼使神差地就造就了一道巨大的鸿沟。这可能需要后者那个家庭，耗费几代人的努力，才能够弥补过来。
尽管中国的房地产已经结束了只涨不跌的神话，但楼市作为分化个人命运的炼化所，依旧如初。
2019年春节，中国楼市出现了两拨浩浩荡荡的人群。
一拨人上山下乡，回到三四五六线老家置业买房
一拨人漂洋过海，爆买东南亚，还准备染指英、日、澳等世界一流地区
购房费用其实是差不多的，但结果……也许就此开启套牢人生，也许赌对了时代的命运，将会出现又一次的大分化。
01
老实说，今年春节返乡置业是有点低迷的。数据显示，春节两周百城新开盘项目去化率持续走低，平均去化率低至17.1%。徐州、淮安、韶关、台州等城市成交量直接腰斩。
不过，有些人对故乡的“爱”怎么都拦不住。
58同城近日发布的一份报告显示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向。超过一半以上的人心痒痒，说明返乡“买买买”还是主流。
尽管比起去年的58.7%，今年的数据略有下降，但考虑到中国庞大的人口基数，这个人群的绝对值仍然不可低估。
最关键的是，这些蠢蠢欲动的人，尤其热衷洛阳、张家口、许昌这些三线四线及以下的小城市。
根据克而瑞研究中心的报告，春节期间，GDP不足2000亿的丽水市，其商品住宅成交面积同比涨了158%，温州是13%，盐城是40%。
滁州的数据最夸张，这个存在感很弱的安徽小城，在春节短短两周时间内成交了18.6万㎡的房子，同比暴增5767%。
你没有看错，是5767%。这逆光飞翔的姿势简直闪耀全宇宙。
返乡置业的大军中，有的是回家发展的刚需一族，有的是想改善父母生活，但也有一些是出于以下两种动机——
给自己留一条后路。自2015年深圳领涨开始，全国轮动上涨，一线、二线再到三四线。借着棚改货币化的顺风车，很多默默无名的小县城，房价节节攀升，两三千翻到五千一万的比比皆是。很多人在大城市买不起房，很害怕老家的房价还会继续涨，以后就更买不起房了，被迫出手。
给资金留一条生路。2018年全国各地出台了450多次调控，重点城市关门打狗的动作十分密集，手里的钱不知道如何安放。返乡置业，纯粹是想把闲钱转化为不动产，希望能够跑赢通胀，保值增值。
这些动机的人，注定有许多会被套牢在里边。
02
目前，中国的常住人口城镇化率是58%。这个数据很关键。
任泽平的《房地产周期》一书告诉我们，按照世界的普遍经验，城镇化率超过55%以后，就会加速进入“大都市圈”的阶段。
什么意思？
大白话就是说，那个不同规模的城市人口都会扩张的1.0时代过去了，现在不再是雨露均沾了。
“城市的胜利”将翻篇进入“超大城市的胜利”。不仅仅是农村的人会跑出来，三四线城市也会面临人口流失。全国乌泱泱地涌向长三角、珠三角等大都市圈，形成一个个城市群，而中小型城市的人口增长放缓。
智谷趋势研究过中国的一百个城市（直辖市、省会、特区以及常住人口超过500万的地级市），发现超过一半是人口净流出。
这些还算是经济体量比较大的城市。中国960平方公里的土地上，有334个地市、2851个县级行政区，放眼望去，农村空心凋敝、乡镇财政困难、县城依靠上级转移支付的景象随处可见。在那些地方，人口流出更是毫无悬念。
未来，城市的马太效应会越来越明显。强者愈强，弱者愈弱。所有的资源都会集中在少数几个城市。
这个过程将会持续很多年，直至中国的城镇化进程接近停滞。
都说中国的房价短期看金融，长期看人口。没有人口基本面的托底，小地方未来的房价可想而知。
除非你买房的家乡，是大都市圈的卫星城，或者是百强县当中那些生命力强的城市，否则就是跳入了火坑里。
要知道，有些三四线及以下的城市甚至连二手市场都没有，根本就没有中介在帮忙脱手，那些在最高价入手新房的人，一辈子都会是接盘侠。
（返乡置业最疯狂的城市滁州，每年人口净流出几十万人）
在《中国的房价开始吞噬“小孩”了！》一文中我曾提到，全国生育率已拉响了警报。
温州、潍坊、淄博……这些号称最敢生/最能生的三四线城市，出生率纷纷下滑。叠加上这个因素，那些人口净流出的小地方，会加速掉落停滞陷阱。因为棚改效应而飙涨起来的房子，未来也恐成烫手山芋。
03
要说房子对中国人的吸引力果然不同。观察资金流向，同样是百八十万“闲钱”，有的人选择了返乡置业，有的则把目光投向东南亚，甚至做好了抄底澳洲和英国的准备。
这两拨人，代表了两种完全不同的理念，当然结果也可能不同。
据居外网的询盘量统计，去年下半年，中国人出现了一大波咨询海外房产的高峰,尤其是第四季度将近年关的时期。
仅仅2018年第四季度,搜索咨询泰国房产的数量就暴涨687.4%。而房价正在下跌的澳洲，去年第四季度的咨询量也上涨了58%。
很明显，有一群手里有着闲置资金的中国人，早就做好了去抄底袋鼠国的姿势。在中国的春节前夕，《每日邮报》、《News》就不约而同地发出紧急警告：“我们将成为中国另一个省！”“1百万澳洲房产可能很快被外国买家拥有”……
这些人，正在用实际行动践行一个赌注：同样是百八十万，投资中国五线不如投资世界一线。
这真不是开玩笑！
日本东京，备受中国投资者喜爱的城市，是全球金融中心之一。同时也是全球房地产最自由、透明度最高、流动性最好的城市之一。
在这个比我们还要晚婚晚育的地方，有大把大把的未婚青年居住在单身公寓里，套内面积十几二十平的公寓，遍地都是。
只要150万人民币，在东京有许多可供选择的公寓，大阪的投入就更低了，而全部都可以获得相对稳定的租金收益。
日本公寓一般都会有专人维护，所以即使是二三十年的老房子，从外观完全看不出来。而且，日本对于外国人购房没有额外限制，拿着护照和有效的赴日签证，便可交易。有的公寓出售时就带着租约，办完过户手续每月租金就到账了，永久产权，也没人逼你拆迁。
这不比老家售楼部 “高铁站（荒郊野岭）”、“CBD新区（鬼城）”的概念房来得更实在一点？
这一波海外买房客看中的，正是比起投资中国五线，世界名城更有时代加持的保障性。
04
根据海外掘金最新发布的《2019全球购房指南》，在过去几年里，曼谷、马尼拉、金边、吉隆坡，这些东南亚的首都城市给了投资者非常可观的回报。
原因也是显而易见的：
• 东南亚是目前全球唯一一块高增长的区域
• 承接亚洲制造业转移的最后一棒
• 外部资金持续涌入，刺激当地基建
• 人口持续流入
• 全国高收入人群最集中的区域
这里是最有可能延续中国过去十年房价神话的地方。而上面提到的几座城市，也是全球楼市（包括中国在内）中，所剩不多的低门槛、高收益的市场。
一套中国五线城市的房子价格，足够在这些更区域、或世界一线城市中买到一套面积不小的公寓——
在这些城市，外国人购房同样可以享受永久产权和精装修，如果不愿意自己打理，也可以交给开发商或者相关的托管机构。
与国内买房最大的不同，是许多项目的付款周期非常长，对买房人而言资金压力也可以分散开来。以吉隆坡一些大开发商给出的付款周期举例来说，有的项目付款时间长达5年13期，交楼之后的的2年甚至都在付款。
（吉隆坡房产付款时间表举例）
同样的价格，买到的是精装修、永久产权，还不占用房票和房贷资格。究竟是坐拥国际一线和二线城市，还是守着中国五线城市的“豪宅”，更有保值增值的空间？
只有越国际化、越上层的房产，资产才有流动性和金融属性，越本土、越底层的房产，就只剩下居住属性。
2019年这一年才刚刚开始。
有的人选择去中国的十八线城市凑热闹。也有的人敢于走出熟悉的舒适圈，来到一个陌生的海外城市，用安静地躺在银行里一百万撬动新的人生可能。
三五年后的聚会，那些今年在县城买房的初中同桌，可能会开始后悔他在这个春节只顾着炫耀大房子，而不是去看一下海外掘金的《2019年全球购房指南》。
命运就是这么造化弄人啊。
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