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    • 房地产税已无悬念!收我500税,我下个月就涨800房租!
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-03-12  /  浏览:273 次  /  

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    周末很平静,但是很闹心!

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    房地产税已经确定提上日程,周五A股暴跌。这严重影响了大家欢度周末的热情,毕竟房市和股市几乎成了影响普通民众财富变化的主要因素,而这两个事实,都会造成财富的缩水,开心才怪。


    有人说房地产税的出台,会导致楼市的崩盘,无房一族将受益,这有点危言耸听也有点自欺欺人,应该不会无差异征收,一线城市有房一族,坐拥500万房产却收入微薄者甚众,1%的房产税,年纳税5万,估计超过了年收入,怎么交?



    就算按人均面积40平免征,也有很多问题,一个一线城市,失业大龄苦逼青年,单身,住70平老公寓,扣除免征额,仍然要交房产税,用低保交吗?岂有此理!


    先不讨论房产税出台,到底是对有房族有利还是对无房族有利。这是一个伪命题,如果真像专家所言,减掉免税部分,按1%征收,那么预计,年缴房地产总额约为9000亿,相当于2018年全国卖地收入的15%。


    是不是没想到,看似不起眼的房产税,如果按相对合理的方式征收,其实能缓解不少庞大的卖地收入压力。


    这才是问题的关键。房地产税开征的主要目的是什么?不是为了控制房价,也不是为了防止炒房,而是为了改变税收的结构。



    中国房价贵,主要在于土地交易制度,垄断地价导致了畸形房价,卖地成了地方财政最主要的收入来源,这成了房地产游戏的基础,供给的限制才导致了稀缺,稀缺进而导致高价,而不是房子本身真实的稀缺程度导致了高价。


    所以房地产税,本质是土地税。但如果土地在出让之初就已经收取了高额的出让金,现在再收税合理吗?相当于我将产品卖给了你,然后还要每月按时收租金,明显不合理。


    如果说不合理,为什么国外都有,第一人家土地是永久产权;其次土地交易是市场行为,不存在垄断溢价。土地是个人资产,资产增值所以才收税,房产税实质就变成了土地资产增值税。土地上的房子跟汽车一样,是消耗品,怎么能对一个不断贬值的消耗品征税呢?



    也是因为这个原因,我们的房产税立法才一拖再拖,明眼人就知道,不动产登记联网几乎没有难度。


    不合理归不合理,但必须收,原因也很简单,土地出让制度已经玩不下去了,一线城市到了无地可让(核心城区),其他城市到了市场饱和,让也让不出去的时候了。没有了土地出让金,地方将举步维艰,债务问题会更加恶化,所以才需要从吃一次变成慢慢吃,对增量征税过渡到对存量征税。


    房产税出台,房价会不会大跌?


    逻辑和国外经验告诉我们,不会!


    任何税种,都是增加成本,成本增加,价格下降,这不合逻辑。美国,日本开征房产税后,房价都没有因为征税而下降的事实也证明了这一点。


    房产税跟房价没有直接因果关系,我们以前多次说过,目前房地产市场的重点在于稳房价,而不是降房价,就知道,房产税出台的目的压根就不是降房价。


    但持有成本的提高,可以一定限度抑制炒作,以前空置成本为零,以后空置有成本,如果房价上涨无法覆盖持有成本,要么选择转让给无房者,要么出租。


    这两种行为都可以增加市场供给,如果市场需求不足,供给增加,房价当然会下降;但如果市场需求充足,即使增加供给,房价也不见得会下降。但无论如何,供给增加,短期都对需求方有利,但即使你成交价格略降,但你后期持有成本上升,最终不见得会真正受益。



    除开地方对财政收入的需求外,房地产税的真实意图是什么?


    今天中国房地产市场最大的矛盾是什么?


    高房价和低收入之间的矛盾!一边是城市房屋房价高企,一边是城市民众(常住人口)收入水平普遍偏低,人人有房住成了毕生的梦想。


    有人说,解决这个问题靠降房价,这是明显的穷人思维,如果大幅降低房价,富人是不是就会购买更多的房产,租给穷人住,赚取租金,如果穷人和富人都买得起,富人是不是可以提高报价,再次让穷人买不起,征收房产税?房价都大幅下降了,税基都缩减了,找谁收税去?再说房产税可以通过房租转嫁给穷人,这个矛盾照样解决不了。


    既不能降房价,又想解决房地产价格畸形的问题,看似是一个无法解决的矛盾,但这也是房产税出台最真实的意图。


    税收的一大功能是劫富济贫,房地产税也不例外,政府希望通过维持商品房的高价来征收富人的房产税,收了房产税来帮穷人建廉租房。人人有房住,相反,需要高房价支撑,没有高房价就收不到富人的房产税,收不到税就没法给穷人建廉租房。


    所以,无论如何都得不出房产税出台,房价下跌的结论。相反,如果能维持房地产价格高位,房地产持有人认为升值的部分能够弥补持有成本,抛售潮就不会发生,房价就更不会崩盘。


    这看起来是两全齐美,但不要忘了,大多数人既不是富人,又没有资格申请廉租房,就比较悲催了,只能继续奋斗,成功了成为前者,失败了成为后者,绝大多数时候,你必须为房租买单。


    现在要不要买房?


    这个问题答案也很清晰,不要!


    这跟房地产出不出台没有关系,只跟房地产周期有关,长时间来看,有人口支撑的城市,房价是长期上涨的,但上涨是螺旋式的,具有阶段性高点和低点,明显现在还处在阶段性高点,高点的特征是,坏消息是坏消息,好消息也当成坏消息解读。


    不要认为房价会永远涨下去,也不要以为房价就会立即崩盘,这两个观点都不对,寻找合适的时间做合适的投资,就像五年前的房市,和今天的股市(印花税跟牛熊市也没有必然联系)。下一次房地产市场的买点一定不会缺席!


    但无论如何,任何税种的增加都是对社会成本的增加,这一点是肯定的,所以谁都没有庆幸的道理。来源:力牧团队 力哥话财商



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