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最近，天津楼市一片“暧昧”，用“暧昧”这个词，大家不抵触吧？
有些朋友说我们近来有些“激进”，事实上，我们的立场一直很坚定，小阳春是来了，但天津楼市依旧是分化的。
不能否认，有些盘确实很走量，去化率咔咔的；但也有些盘就是卖不动，打折也卖不动；还有些盘只能靠优惠活着，优惠一断，立马完蛋……
这就是现在天津最真实的楼市，一出冰与火之歌。
1
不易察觉的楼市关键点
目前被激辩最多的就是，今年小阳春的“成色”中，有几成真？几成假？
之所以被诟病有“假”的成分，是因为有些项目优惠打折。
客观的说，“卖不动”并不是主要矛盾，此前去杠杆带来的资金回笼压力才是房企的燃眉之急。
也是因为支撑楼市的基本面都在，价格一降，自然快速出货。
这些逻辑的背后，体现了目前天津楼市的两个关键点：
① 购房需求是存在的，能够支撑起楼市的基本面；
② 刚需、刚改的占比分量太重。
能佐证这两个关键点的，是目前天津楼市一个值得注意的重要现象：小户型开始断货了。
各个板块的体现都很明显。
西青区
• 万科西庐之前加推的小高层82平米户型，基本是开出来就没有了，再推预计要等到5月份，马上要推的是洋房105平米户型。
• 金地艺墅家80多的户型基本没了，现在都是95-140平米的户型。
• 锦庐97、82平米的也没什么了，主要在售125平米洋房，户型已经偏大了。
• 社会山高层96、99平米马上清盘，后面要推洋房，面积85-120平米。
• 格调松间之前北里还有89平米的小户型，现在开盘的南里高层最小也在109平米。
北辰区
•未来城小户型基本没有了，现在主要是107、120、127平米。
未来城小户型一断货，也算是给别的项目留个喘气的机会。要知道，去年年底它可是给别的项目“挤兑”的够呛。
• 所以新城樾风华高层83、90平米卖的特别好，但现在小户型也不多了，主要是105、126平米。
• 这也就不难怪融创臻园要加推的99平米高层那么受欢迎，毕竟可选择的小户型项目真的不多了。
东丽区
• 融创城小户型很少了，现可售的主要是118平米小高层。
• 大唐印象100平米以下小户型基本没了，目前洋房最小109平米起步。
• 鲲栖府高层85、87、94平米基本都清了，现在小高层只有136平米，洋房最小115平米。
•金泰丽湾4月份要推的洋房面积最小140平米，预计均价20000元/平米。
津南区
津南区咸水沽板块的小户型相对来说还没那么紧张。
• 富力又一城还能找到高层90、98平米的户型，也是因为体量较大，但是小阳春这波行情去化率很高，每个周末都能30多套，小户型也处于告急边缘了，五期高层基本只剩148平米大户型了。
• 海蓝城整体户型都偏小，高层、洋房面积在86-95平米，2月份成交了8000多万，也是因为主打小户型，很走量，预计3月份成交额能过亿。
• 世茂璀璨公园前期去化比较快，现在小户型基本没有了，主要是高层125平米，小高层136平米，洋房142平米。
• 中海公园城还有89平米逆天小三室在售，这款去化率比较高。
中海公园城高层89平米三室两厅一卫户型
小户型断货在海教园反应比较强烈。
• 雅居乐御宾府是海教园中比较走量的，但最小户型89平米现也只剩20多套了，后面的是110和125平米。
• 天悦风华将会迎来一段空窗期，现在主要都是大户型洋房，103、140平米，仅剩不多的小户型价格已经上调。
• 海教园其余项目户型整体都偏大，不过7月份路劲新项目开盘，有80平米的小户型，走量是必然的。
市区
市区就更不用说了，房价在那摆着了，你4、5万的单价做个小户型是不是很尴尬？以后必须都是大户型的趋势。
• 就像南开1911这种101平米三室的爆款户型很快就清了，马上要加推7号楼，101平米也就58套，估计也“坚持”不了多久。
• 新八大里都是大户型，天地源熙樾台洋房112-123平米算是小的了。
• 地王就更不用说了，即将开盘的西派国印户型120平米；金地阅千峯户均面积160平米；天房迎水道地块户均面积135平米……
隔着屏幕都能感到小户型告急的紧迫感。
造成这种局面，除了刚才说的，天津楼市刚需、刚改占比分量太重以外，还有一个原因。
2018年，尤其是下半年，整个楼市行情都比较惨淡，“金九银十”变成了“铁九铜十”。
新房确实不走量，完全是买方市场，很多项目为了能出货，哪个户型好卖就推哪个。
操盘脚步有些乱套，那当然小户型最先被挑走，大户型都剩下了。这是去年的楼市后遗症，在今年会体现的格外明显。
客观事实无法改变，因为有这个基本面在。
所以提醒打算买小户型的购房者，不要再纠结“真阳春、假阳春”了，成交情况已经很明朗，遇到合适的小户型应该按住了。
2
二手房才是楼市基本面
这个逻辑同样适用于二手房。
很多指标都可以判断楼市是否回暖，比如售楼处看房人增多，热销项目优惠点位收回等，但是所有的数据都没有二手房来得更客观。
仅看上周（3.18-3.24）的情况，贝壳数据显示，二手房共成交900套，其中150万以下的就高达512套，占比57%。
当然，这种情况是一直都存在的，天津低总价二手房成交量始终占比很大。不过当整体成交量起势后，低总价房源的出清率就更高了。
有些热点板块150万以下房源几乎很快就被扫没了。
很多人都在质疑今年小阳春的持久力，不能只看新房，毕竟新房市场的干扰因素很多，比如拿销许、推盘节奏、供应情况等。
要关注的应该是二手房，从现在的成交量来看，自从春节后，成交量很稳定，一直保持在高位，并没有下滑的趋势。
从贝壳二手房数据来看，3月份日成交量约130套，1月份这个数字仅为50套。
近日天津市住房城乡建设委“破天荒”的对外公布了官方数据：1-2月份，全市二手房成交约180余万平米，同比增长近40%。
结合相关数据，我们推算出，3月份二手房成交量肯定要超过100万平米。
按照历史规律，天津二手房月度成交量超过100万平米，价格是要涨的；低于50万平米，价格是要降的，这一点可以参照2016年下半年和2017年下半年。
可以确定，在沉寂了2年之后，天津楼市迎来了一个完整的小阳春，而且趋势是越来越好。
但是最近天津的楼市政策有没有实质的松绑？没有吧。
更多的刺激都是来自其他城市给的预期，在这样的基调下我们依然看到3月市场能有这样的表现。
所以现在的楼市，可以说已经进入了一个新周期。
2年严格的调控不是白过的，其实现在的买方和卖方已经非常认同楼市正在进入一个正常的节奏，并且未来会持续。
所以大家的心理认知都变得平和、坦然了。
该买房的买房，该卖房的卖房，在以置换为主的需求驱动下，房产开始流动起来。
目前天津的二手房成交量是稳定的，没有盲目冲高，也并没有大幅回落，这会保持一段时间。
这段时间价格是分化，高总价的还在割肉，低总价的会上涨。
今年新房会供应量大增，二手房会受到积压，这也是为什么我们一直强调卖一买一的要在上半年把房子卖掉的原因。
3
最该关注身边发生什么
有个普遍问题，现在到底什么人在天津“拼命”买房。
①卖一买一的刚改家庭
全天津有4.3亿平米住宅，每年成交约2000万平米，剩下的都是存量，还有大量的人需要改善。
为什么南开悦玺卖的这么好，2018年9月开盘，500多套房源现在就还剩十几套，还是在去年那样的行情下。
除了它是南开区价格最低的住宅以外，它的存在激振了区域内的置换“水库”。
②新天津人
天津的落户政策是长期持续的，2018年天津常驻人口增量为2.73万人，2017年天津人口负增长5万人，新天津人在持续流入，今年会更明显。
低总价的小户型房源是最符合他们落户需求的。所以今年会是本地刚需和新天津人共同去竞争小户型房源。
调控持续了两年，房价也跌了两年，机会都是跌出来的。成交量触底，大家都看到了，市场并没有进一步“变差”的基础。
目前不应该纠结在“真假小阳春”上，亦或担心自己是韭菜。
客观的说，中介朋友圈当然需要拧一下水再看。
但事实上，回暖的基本面是存在的，但这次回暖与之前的不一样，投资客走了，真实需求占主场。
政策层面一直在坚守着信贷首付的底线，所以入市资金是优质的，断链风险很小，这就托住了楼市的底。
在这样的环境下，更应该关心的是身边发生着什么，比如目前很明显的小户型“断货”情况。
如果你的需求点刚好在这里，就应该知道怎么抉择了。
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