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最近微信上一直有人问首付x万，能买哪里？今天我就以30万来分析：
2018年下半年，我会告诉你，买正商家河家、华润悦景湾、和昌湾景国际、郑地璞园、郑地新港华苑等。下半年的特价房是一茬又一茬，刚需重返三环并没有那么难了。
而现在，虽然惠济区年初来了一波特价房暴击，但是出货量少，我们来看清盘的清盘，特价房取消的取消，捆绑的开始捆绑了。
其实岂止是首付30万的楼盘呢？今天我们就来看去年下半年的特价房现在怎么样了。
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在看特价房之前，我们先来看整个市场的变化。
郑州的分化市场是从降价开始的，毕竟活着更重要，但是经过半年时间，整个市场的分化也有了新的变化。
▼2018年下半年各区域降价图
▼2019年4月各区域降价情况
1、四环内特价房转移由中原区到惠济区
在去年下半年，绿博打响郑州第一枪之后，中原老城区就接棒了市区降价的第一枪。先是和昌湾景国际推出1万出头的房源，接着是金水世纪城由顶峰1.5万直接到1.25万，然后是郑地璞园的低价首开。一时间中原区的楼盘都顶着比较大的压力，都出现了特价房，区域均价也被拉低，到最后首开1.6万的阳光城丽景公馆，也精装变毛坯推出房源。这个区域瞬间成为刚需进三环的选择地。
在郑州分化的市场下，中原老城是区域整体降价比较厉害的，但是这种情况持续到了年初。年初区域出现了转移就是惠济区。特别是文化路以西的楼盘，自从万科民安云城推出特价房之后房价就形成了摧枯拉朽之势。
之前我们都有分析，自从2016年土地加大供应之后，惠济区的土地供应是比较多。价格肯定会下降，万事俱备只欠一个导火线，在2019年年初万科的两个盘带来了这股风。正商家河家和融创的两个盘见风使舵，拦截客户。对于惠济区新开楼盘来说，也是一种考验。
2、其他区域继续分化，但是整体来看均价止跌。
▼各区域整体均价对比
从目前的情况来看，各区域可以分为三类：
1、荥阳、绿博和南龙湖继续以价换量
对于这三个区域的远郊楼盘来说，市场压力要大些，不过如果价格比较低位置不错，还是会吸引一波外溢刚需。比如碧桂园双湖城：
3月22日开盘推出高层1#、5#、6#（1D33F2T4），共计387套，截止开盘结束去化387套，均价7600-9200，去化100%。
虽然碧桂园的口碑不好，但是距离地铁2号线延长线地铁口比较近，再加上周边均价1万左右，而这次开盘只有8千，对于想立足郑州但是资金不多的刚需来说，也是一个选择。
2、白沙、金水区坚挺有所回升
白沙本身楼盘可选择就不多，融创象湖一号以及建业春天里卖完之后，郑地美景东望推出1.2万精装，使得5秒清盘再现江湖。但是我们来看，东望高层售完之后，对于白沙来说又少了一个楼盘。而旁边星联御象湖已经1.4万了，上涨不少。
而由于市场信心的上升，前几天，瀚海思念城认筹释放对外价格1.85万，门庭若市。而此价格一出，美景美境，现在高层只剩下大户型的低楼层。而上周泰山誉景开盘可分期，1.65万，据说清盘。对于金水区来说，坚挺中回暖也是趋势。
3、经开区以及高新区的稳比管南和二七要好
经开老城区由于位置和配套成熟，价格还算稳定。但是滨河价格战却打的火热，我们来看这两次金辉滨河云著和电建泷悦华庭的开盘，去化都在50%左右徘徊。金辉毛坯1.45万的价格比电建精装1.75万的便宜些，从去化说还是比较好些的。
我们再来看高新区，从上次钱隆城的清盘数据以及大正水晶森林的首付2万网签优惠结束以后，价格也区域稳定。而二七区和管城未来土地待开发比较多。招商天地华府之前推出精装1.3万的价格，整体来看坚挺度目前来看不如管南，对于管南来说，融创城以及名门和碧桂园联合开发的项目入市，整体均价会有所松动。
4、特价房首付分期开始取消，竞争小的楼盘绑定附加条件，市场预期上升。
之前去售楼部调研，只要问能不能首付分期，虽然有些楼盘表面上说没有，但是如果你真的要买，分期还是可以实现的。而现在却不是很多了，并且楼盘选择不多的情况下，绑定的溢价也有所增加。比如正商汇航佳苑从不绑定到绑定车位或储藏室，白沙楼盘本身都不多，加上热门楼盘售罄，蓝城诚园推出的房源，价格在1.36万，除了要交限价之外的资金，还要绑定车位。
从开年小阳春来说，开发商的市场预期也有所提升，比如北三环，瀚海思念城的价格对外释放1.85万，如果开盘清盘，则会坐实这个价格。
那么具体到之前倒逼市场进入拐点的楼盘又是如何了呢？他们卖完了之后，会不会有下一个接棒者？我们接着往下看：
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▼逼迫各区域出现拐点的楼盘
备注：2018年郑州大部分楼盘都有所回调，此表统计的是各区域有标志性降价盘以及当时托底楼盘。
在上半年降价的楼盘，其实也是区域托底的楼盘，说白了就是刚需进入各区域的最低门槛。如果想要看他们是如何倒逼市场的，可以看我之前写过的文章《直降5千，这些楼盘是如何倒逼郑州市场进入拐点的？》。
从上图可以看出，经过半年这些楼盘基本也可以分为三类：
1、 依然持续暗降的楼盘—正商家河家、名门紫园、恒大城、融侨府
我们来看这三个盘，名门紫园属于绿博，比较吸引人的就是外国语的学位，但是此次去掉学校这个溢价来吸引购房者，不过目前绿博楼盘比较多并且体量都不小，以后竞争压力会大些。
恒大城一直在推出特价房，打折销售，一些内购房源性价比还算可以。惠济区和滨河是现在比较火热的价格战拉锯赛，特别是惠济区，正商家河家为了争取客户，精装变毛坯。滨河现在属于横盘，有价无市。
2、 半年平销价格无变化的楼盘—融创中原宸院、美景麟起城、五龙新城、金水世纪城。
融创中原宸院高层首开就是惠济区的底价，在竞品楼盘降价的同时，会有几套特价房，但是整体还是1.35万，属于平销期，本身都是底价所以变化不大。美景麟起城现在属于尾盘，并且周边万科美景广场已经营业，价格在降为1.45万之后，价格优势不大，曾经推出了分期。
而剩下的两个楼盘，属于品质比较一般的楼盘，特别是金水世纪城，即使降价1.25万还是不太建议。在同样的价格不如考虑北区的正商家河家。五龙新城新推出的特价房源，楼盘户型不太好，但是价格对刚需友好，如果资金不多还想住三环内可以买。
3、特价房取消以及首付门槛提升的楼盘—和昌湾景国际、郑地美景东望、大正水晶森林、信保春风十里、华润悦景湾、阳光城檀悦、金科天籁城。
和昌湾景国际均价1.2万的楼栋现在只剩下大户型在售并且楼层多为低楼层，如果你还想在这个区域买，你不得提高首付，特别对于刚需，因为周边已经是在1.35万+。郑地美景东望售完之后，想在白沙买正常按揭的楼盘几乎不可能了，特别是核心区域的楼盘。
大正水晶森林以及华润悦景湾一个是特价房刷爆朋友圈，一个是优惠政策让大家连夜买房。不过对于高新区地缘来说，还是不错，毕竟优惠还是可以的。还有就是郑州降价的功臣金科天籁城，洋房已经卖完，高层价格也1.1万，同样是功臣的还有信保春风十里，不过现在毛坯也在1.45万了，一步一步提升自己的底价。
在这波特价房中，真的想对1.65万买阳光城檀悦以及1.3万买万科民安云城的粉丝说声，下手时机真的太对了。有些特价房错过了，就真的错过了。
现在这些楼盘中，我们能关注的还有：正商家河家、融创中原宸院、阳光城檀悦、恒大城（特价房）、五龙新城（刚需）、郑地美景东望（洋房）、和昌湾景国际（地缘刚改）。
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房地产市场是由一线城市传到二线城市，目前郑州比核心的二线城市反应慢，回暖也没有其他城市快。不过近期郑州的二手房市场已经出现回暖的苗头，性价比高的房源带看量多，比2018年要好些。
新房来看，托底楼盘在减少，并且即使出现新的托底楼盘，推量就很少，比如年初的万科民安云城。还有在特别刚需的项目的中，如果想要投资尽量选择小三房，后期比较好交易。
2018的艰难已经过去，属于2019年的春风也将至，用前几天粉丝在微信上给我讲的段子来结束今天的文章吧：
他告诉我，买房只适合中午买房，因为早晚要涨价。
其实正常的涨价也是可以理解的，但是目前市场有3个热门楼盘价格却不低，虽说开发商还行，但还是建议大家谨慎些，可以加我微信，在朋友圈第一条获取w。
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