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西安是少数让我在楼市里看走眼过的城市。
2017年的时候，很多人都在微博上问我，能不能买西安的房子。我都是回复让他们谨慎的。
结果西安在2017年迎来了一波暴涨。
下图是国家统计局的同比涨幅，自2016年初开始，西安房价连续22个月上涨。大家知道，统计数字是计算全部房子涨幅，所以会失真偏小。真实的房价是，不少西安单价5000的房子，在那一轮行情里一把上到了15000。
我以前去过几次西安，给我留下深刻印象的是回民街的美食，华山的凶险，兵马俑的肃立和博物馆的雄厚。但就是没办法把房价翻倍和西安结合在一起。
因为我们看好一个城市的房价，往往会关注人口、产业、供地。说实话，这些指标上，西安并没有强到让人有冲动去那里买房。不光是西安，很多大省省会像福州、石家庄、贵州也是这样，高不成低不就的。
当然了，结果是上一轮牛市我对这些城市的房价判断，统统都被打脸。
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不过我依然还是谨慎的。
这一轮牛市和以往不同，这样强度的刺激其实是十年一遇的机会，过去只有2009年救市才出现过。
这次全国暴涨更像是一种玄幻，大家千万不要把变态当作常态，更不要把趋势当做自己的能力。
我不认为那些涨上来的城市会大跌，因为政府会稳房价。
我只是觉得不少三四线城市、甚至二线城市，未来很多年都不会大涨了，用空间换时间，慢慢消化。就像大家讨论的鹤岗房价很低那样，很多低能级城市会就此沉沦。
经常有朋友会来问我，哪里的房子能不能买。我都会告诉他，如果自住的话，哪怕是小县城，给自己和老人各来一套都是没有问题的。
只是现在哪里还有单纯的自住，房子早已不再是住的家了，它也是一种变相的金融理财产品。
那如果谈到投资这个维度，事情就变得很严肃了。
几百个城市里，未来值得买的城市不会超过20个，真正让我愿意去买的可能就几个。
网上有一张图，说的很清楚。
我对一二线城市外楼市的看法，虽然没有图里说的那么夸张，但谨慎悲观在大方向上是一致的。
未来的中国楼市只属于少数高能级的一二线城市和他们的卫星城。
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所以我对在非高能级的二线城市买房，是特别小心的。
我采用的是有罪假设，默认都是不建议。除非你能有足够的理由说服我好在哪里。
这么做的原因很简单啊。
现在跨城买房都有很稳的选择，比如深圳、杭州都在放开户口，合肥限购远没有大家想的严格，如果只是纯投资的话，你完全可以去这些靠谱的高能级城市买房，最快4个月就可以搞完。
有这么好的选择，干嘛还是非要去弱二线呢。
我知道这种路径依赖，很容易让我错过像西安这波暴击的行情。但是如果你经历过，过去十年二轮完整牛熊，你就会知道买房子这件事上，确定性和流动性比涨幅重要多了。
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以上就是我对二线城市的谨慎看法，带着这样的意识形态，我悄悄地来到了西安。
之前有朋友问我怎么踩盘一个陌生的城市，我就用西安来给大家做样本，说说我怎么看待一个城市的。
第一个问题是如何找到一个城市的大涨板块。
我的答案异常简单，看地图。当然我们看的是百度卫星图。
很多城市你打开地图，你就会知道大致的发展重点。比如上海东边靠海，人口都是从西面过来，上海自然发展上是地倾西南的，浦东的崛起走的是政策路线。
按照地势依次类推，你会知道重庆发展必然向北，济南发展必然向东，因为山脉河流阻断。
而打开西安的地图，你会赞叹，这真是一块风水宝地。
关中平原给了西安非常好的天赋。西安是少数市内没有山脉贯穿的、非常平坦的大型城市。
这点比南京、杭州都有优势，意味着大型整体社区开发是非常便利的。
熟悉我们的朋友，应该都记得我们以前常说的真正的房价快速上涨其实是靠地王拉新房，新房拉二手房。
这种板块轮动在西安是很容易实现的，目测地图就能看出，西安有大量切割方正、规划良好的土地。
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那接下来要做的就是，找到市政府规划的重点方向。这个房价地图会告诉我们的。
看了地图你会发现西安的一个反常情况：市中心的房价低于近郊。
大家看下面这张新房价格图，来自于房天下。西安真正的房价高点是在曲江和高新两个区。这也是市政府全力打造的两个新区。
整个西安的市中心正在由城内向南迁移，富人们更愿意居住在学区配套、容积率低的南区。之前惊动中央的秦岭豪华别墅也是在西安的南向。
我一开始还有些不适应，真的踩盘了，就会发现事实如此。
下面这张图的左侧，就是我在市中心碑林看的土味豪宅“皇城美居“。霸气侧漏的名字和实景实在难以吻合起来。这个单价是1.6万，还是个塔楼...
再给大家看看二环外近郊曲江新区的南湖板块。我看的是曲江金水湾，单价2.6万。盘如其名，大气漂亮多了。这才是真正的豪宅区。
下图右侧是曲江金水湾旁边的曲江玫瑰园，单价5.2万的大平层，西安顶级豪宅。
看完了曲江新区和高新区，我才相信，西安也是有好房子的。
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像这种放弃旧有的市中心，直接开发近郊新中心的发展模式，对于西安这样历史沉淀比较大的城市，是一种首选的开发模式。
因为城内有大量的古建筑，政府没必要锁死在城内旧改，完全可以集中资源在近郊打造出一个新区，一下做出业绩。
所以不光是西安的高新和曲江，我们还看到了苏州的园区和新区、无锡的太湖新城，都是近十年逆袭成为房价制高点。
在二线城市选筹，外地的新移民朋友是有点后发优势的。他们虽然起步晚，但并没有历史记忆的包袱，反而更容易直接买到真正的潜力板块。而原来老城区，只剩下一些学区资源优势，然后就没有然后了。
这并不是什么新鲜事，对于雄心勃勃的二线城市而言，所有房价的秘密都写在政府规划文件里。只不过大家不能接受原来的郊区忽然变成新的城市高点而已。
习惯了就好。
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那在我看来，西安最适合买房的就是曲江外围和高新区。
如果是自住享受，应该买曲江核心区，房价在2.5万左右，成熟的配套，低密度的规划，吸引了整个陕西省的土豪。具体区域上是大雁塔到绕城高速这一带，详见下面中介的地图。
如果是讲究升值潜力的，应该重点考虑曲江二期和高新区。
从曲江核心区向东南走出郊环就是曲江二期，有很多新盘在滚动开发。也是整体规划，如果建成之后价格会与曲江一期持平。现在的房价也不贵，精装修的价格大概在1.7万左右，还是有一些房价潜力的。
我更看好的是高新区。主要是科技六路附近，新房单价差不多也在1.8万左右。
整个陕西省少数能拿得出手的高薪产业全部都在这里。华为在这里有个1万多人的研发基地，高薪码农是最棒的接盘侠了。另外西安半导体产业园，像三星之类的名企，都在附近。
上一轮牛市，西安房价涨的最快的两个板块就是曲江和高新，好在目前西安房价基数还不高，未来还有潜力。
西安的历史经验再一次证明：
想买到涨得快的房子，关键是找到那些工资涨得快的人口。
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说完了西安的潜在机会，是时候聊聊我在西安发现的几个对房价不利的因素。其实不光是西安，我发现大部分二线城市都有这几个问题。
第一个是二手房不活跃。
我在西安看房，去中介门店，都在推一手。二手缺少好的房源，中介也没有带看热情。一方面原因是西安有限售，导致二手房交易被锁死。
另一方面是西安新房产品力迭代非常快，再加上限价和供给大，二手房面临的挑战非常大。我在曲江看到二手的四房都是155平米，但是旁边的新房可以做到120平米的精装四房，不管是总价还是单价，都控制的非常好。
这是一个非常头疼的问题。
在二线城市买房，很有可能赚了房价不赚钱。二手房流动性是个大问题。
因为你在要卖房子的时候，旁边不远处总会冒出一、二个新盘。
新盘的最低价就是二手房价格的天花板。
而且我在二线城市，看到更多的是地头蛇中介，链家这样全国中介不多。这也从另一个侧面说明了二线城市二手房抛售问题。
虽然投资机会很大，但要想好如何卖出，谁来接盘，这个就很考验经验和功力了。因为不讲卖房的买房，都是耍流氓。
第二个问题是西安的按揭利率特别高，首套上浮15%，二套上浮20%。而且我知道，郑州和合肥的按揭利率也是不便宜的，而在上海首套房按揭利率只有95折。融资成本上的差异也是影响房价上涨的关键因素。
第三个问题是虽然2018年落户增加了约100万人，但西安实际居住人口提升不大。很多人只是落户在西安，真实导入的人口可能就20到30万左右。当地人的收入增长不够快，目前普通人也就在5000元一个月，这样的收入支撑总价200万的房子还是有些吃力的。
所以西安房价要想再向上，必须要有产业导入。落户多少只是表面现象，关键的问题还是在于，你能不能导入优质产业，提升收入，吸引新移民。这点上西安和其他中西部二线城市一样，任重而道远。
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我这次在西安呆了4天左右，对这个城市一如既往地有好感。气候宜人、美食佳肴还有陕西人民的直爽坦诚都给我留下了非常好的印象。
客观地说，西安这样的中西部二线城市基本面是不如东部沿海的城市。但是去过内地的朋友都可以感觉到，其实大家伙都是很努力的。
而且西安、郑州甚至于长沙这样的中西部城市，即便在他们的核心区，依然能够买到2万单价不到的新房。这个价格潜力非常大。因为环顾他们周边全辖，是找不到一个可以与他们抗衡的城市的。
从某种意义上来说，这些二线省会城市的人口和资源都是举全省之力打造的。
正是因为看到这些，让我们对二线城市更多了几分信心。因为：
中国过去三十年成功的经验告诉我们，任何时候都要用发展的眼光来看待这个世界。
现在所有的问题，都是将来的机会。
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