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    • 住建部点名!这14个“回暖城市”又要凉凉了!?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-04-27  /  浏览:342 次  /  

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    新华社最近发布了一条新闻,题为《对部分房价、地价波动幅度较大的城市,住建部进行预警提示》,结合4月19日中央政治局会议对“房住不炒”的重申,笔者认为有必要好好解读一下这则新闻。

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    尽管这条新闻并没有公布被住建部点名的城市的具体名单,住建部官网也未有任何信息透露,但其实从新闻标题来看,很容易揣测出被点名城市的大名单。


    何以为据?


    很简单,近期住建部刚刚和国务院发展研究中心一起,专门调研了2019年第一季度的房地产运行状况。看看市场数据,我们就可以大概猜到,哪些城市已经踩在了住建部的红线上。


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    哪些城市可能已经触及了住建部的“红线”?


    新华社的新闻标题透露出的信息是,住建部预警的城市,为房价、地价波动幅度较大的城市。那么很显然,触及住建部红线的,必然包括这两类城市。


    一、土地市场过热的城市


    2019年的第一季度,土地市场正重新热闹起来。土拍又成了体力活,几十家房企、五六个小时、数百轮竞价……在最近一个月都不是新鲜事,颇有点两年前疯狂抢地时的味道


    看一个城市的土地市场是否过热,我们可以有两重标准。


    一重是微观上的:土地的抢手程度、成交状况及溢价率。


    在土地的抢手程度上,有一个事件颇为典型:徐州的一块地竞拍轮数达到了644轮,创下了徐州土拍时间最长的记录。


    笔者统计了近期土地市场上竞拍轮数较多的地块以及它们的溢价率,一些地块的溢价率已经高达100%。从这张表格中可以发现,除徐州之外,土地遭“疯抢”的城市多集中在浙江省。浙江土地市场的火爆由此可见一斑。




    还有一重标准,是地方政府第一季度的整体土地收入情况。


    根据中指研究院的数据,笔者要点名这十个城市:


    北海、大连、温州、南宁、厦门、三亚、太原、银川、兰州、合肥。


    这十座城市的第一季度土地出让金增幅排名前列——北海尽管土地出让金较低,但同比增幅达到了1664%排名第一,大连78.9亿元增幅1241%,温州49.7亿元增幅687%,南宁153.3亿元增幅640%,热点城市厦门21.1亿元增幅达416%,三亚22.4亿元增幅402%。另外,太原、银川、兰州、合肥的同比增幅也都超过或接近100%。


    二、土地价格上涨过快的城市


    要衡量一个城市土地价格的涨跌状况,我们可以用成交地块的可比地价(成交地块楼板价和该地块周边3公里范围内成交地块均价进行对比)来加以分析。


    对比2018年,笔者同样点名第一季度土地价格涨幅排名前十的城市:


    西安、长沙、南京、昆明、太原、南宁、郑州、福州、重庆、武汉。


    这些城市几乎均为房地产市场较为火热的二线城市或省会城市,而本轮房地产的“小阳春”,也是在二线城市表现最为突出。


    但是,笔者所点名的这些城市,是否就一定位列住建部点名的城市之列呢?这个我们稍后再行分析。


    三、房价涨幅较大的城市


    土地市场的升温和房地产市场的升温,永远是如影随形的。在这个相互作用的过程中,政策层面的松动、市场交易的活跃都是重要的催化剂。


    3月份,各地区的市场活跃度显著提升,很多城市的二手住宅成交量都达到进两三年来的新高。


    若要根据房价上涨情况揣测住建部点名的城市名单,这些城市有极大的可能位列其中:


    西安、呼和浩特、贵阳、丹东,新房房价同比上涨超过20%;


    秦皇岛、徐州、石家庄、济南、海口、昆明、哈尔滨等城市,新房房价同比上涨超15%;


    除了上文中已经点名的城市之外,大理、济宁、三亚等城市的二手房房价大幅上涨,也值得注意。


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    被住建部列入“黑名单”的城市,是不是都要凉凉?


    笔者认为,这还得具体城市具体分析。


    首先,笔者上面点名的那么多城市,是否都会进入住建部的黑名单?


    显然不是。


    例如,在土地市场升温的城市中,又以楼市去库存压力较大的城市最为高危。此前,自然资源部就下发了通知,指出城市住宅供地应当“该快的快,该停的停”。具体来说,是参考各地的商品住宅库存消化周期,消化周期在36个月以上的,停止供地;36至18个月的,适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,增加供地;6个月以下的,显著增加并加快供地。


    也就是说,如果一座城市兼具库存较大和土地市场火热两个特征,那么就极有可能被住建部列入“黑名单”。其中,以西安、郑州、厦门等城市较为典型。


    而如果土地市场的热度不至于带来库存过高的风险,那么尚且可以判断,这些城市仍处于安全区。


    再如土地价格上涨的城市,一些城市的土地价格虽同比有所上涨,但与前两年土地市场最热的时候相比,仍属合理回调。以南京为例,南京一季度成交地价岁同比上升了30%左右,但与2016年相比,价格仍然低了近60%。


    而西安、昆明、太原、南宁、郑州、重庆等城市,近三年来地价持续上涨,目前已处于地价的高点,极有可能被住建部预警提示。


    最后再看房屋价格。


    业内人士一般认为,楼市存在一条上涨10%的红线,超越该线便可能触发调控。


    在笔者看来,除了房价涨幅这个硬指标,还有一些因素不容忽视。细究房价涨幅靠前的名单,我们很容易发现在近期的城市“抢人大战”中极为活跃的身影——从“最松落户政策”的西安到“大学生买房五折”的呼和浩特,再到“零门槛落户”的石家庄。


    对于诸如此类的城市来说,政策的松动究竟有没有给炒房客钻空的机会,才是住建部更为看重的。毕竟中央再申“房住不炒”自有深意。


    会不会“凉凉”不好说,但当下的调控风向下,政策放松的步子暂时不会再迈得过大。尤其是笔者着重分析的那几类城市,估计是要在相当的一段时间里“夹着尾巴做人”了。



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