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    • 2030年,持有“100万房产”能值多少现金?行家分析让购房人警醒
    • 资讯类型:本地楼市  /  更新时间:2019-06-02  /  浏览:332 次  /  

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    之所以拿房产与现金比,从某种意义上说,当前房产代表着财富,具有名副其实的金融产品。购房,对于大多数老百姓来说,主要就两个目的:一是自己居住需要;二是顺带保值增值,不至于手中的现金被超发的货币稀释。当然,这在过去一直被证明是明智的选择,但房价经过一轮又一轮的上涨,不少人只能“望房兴叹”,那么,问题就来了:现在购房,未来还会保值增值吗?

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    首先,看看全国房价、楼市现状

    目前北、深、上房价位列第一梯队,住房均价在5-6万,厦门独列一队,均价在4万区间,广州、三亚、杭州、南京位列第三梯队,均价在3万-4万间,而以福州领衔,包括天津、武汉、青岛等8个城市位列第四梯队,均价在2-3万间,其他均价在1-2万的城市大概在60个左右。


    上面统计的这个数据仅是商品房销售均价,事实上,由于这个房价数据是统计一个城市所有下辖区域,包括远郊、县区域,所以,只要在一个城市近郊或者稍微中心一点的位置,其房价都要超出所在城市的均价。


    另外,就当前的楼市现状来说,应该属于整体稳定,部分城市虽然在土拍热度带动下,其房价有所抬头,但很快在“一城一策”措施作用下趋于平稳。当然,也并不是所有的城市楼市都那么火热,特别是我们观测到的部分人口体量较小的四、五线城市并非外界所释放的火热程度,新盘扎堆,去化速度慢的特征逐步显现出来。


    其次,看看当前房价合理吗?

    从租金方面来看,根据易居研究院发布的50个城市租金收益排行榜显示,住房租金收益率最高的是西宁,达到3.7%,最低的是厦门,为1.2%。很奇怪吗?事实上不奇怪,只要房价低,租金收益率自然不低,反之就低。当然,还跟收入有关。即使如此,北、上、深租金收益率也还是排名靠后。从租金收益率上讲,确实与发达国家相比是有差距的。


    从购房需求端来看,主要还是看未来10-15年还会有多少新增城市人口?根据联合国的预测数据显示,目前我们的城市人口大概在8.3亿左右,按照中国城市化发展趋势,到2030年,基本可以达到70%的城市化率,彼时全国城市人口再增加近2亿左右,预计城市总人口达到10.2亿。


    按照近年来年均10亿平米的竣工速度算,一套100平米,一年的供应量大概在1000万套,10年就是1亿套,如果新增的城市人口按照两人一套的话,那么需求也差不多是1亿套,供需基本处于平衡,当然,这不包括城市改善人群的置换需求。不过,上面的数据分析仅建立在整体范围内,由于城市之间的差异,住房供应和需求差异,并非所有城市都能达到住房供需平衡,所以房价高低合理性也会有差异。


    再次,看看未来房价还会上涨吗?

    房价涨跌,除了上面分析的供需外,还有一个关键因素就是货币因素。对此我们可用一个通俗易懂的例子说明,曾记得在N年前价值1分钱的东西,此时房子价格正好是200元一平米,到目前,这一分钱的东西变成了1元,而房子价格变成2万元一平米,那么,这是这件东西涨少了还是房价涨多了呢?其实都不是,仅仅是两件商品同比例增加了100倍而已,本质上没什么区别。


    1998年时,广义货币M2大概10万亿,到2018年中,M2达到177万亿,20年时间增加了17倍。这也很好的诠释了货币的池子越来越大,商品岂有不涨之理。虽然说我们的货币增速在最近两年下降到两位数以下,但这都是与经济发展同步,目前我们经济增速在未来很长一段时间还会处于中高速,所以M2的增速下降到一定阶段后会保持一个相对稳定状态,我们预计在未来10年,还会保持一个5.5-6.5%左右的增速,房子作为商品,其价格同样也会继续水涨船高


    最后来看看,2030年,当前持有“100万房产”相当多少现金?行家分析让购房人惊醒

    从前面的分析基本可以看到,即使遇到各种国际、国内政策因素,从长期来看,房价向上的趋势不可逆。所以,我们不要老想着房价暴跌再购买,特别是自住需要的刚需购房者,能够得着,遇到性价比不错的房子,还是应该果断些。如果非要以某个时间为目标,我们取2030年,当前持有“100万房产”相当于那时的多少现金呢?体现在3个点:


    1.房产价值增幅预测。主要依据两个方面,一是货币超发速度,在2016年前,我们每年货币超发速度在11%以上,2017和2018年降至8%左右,今年可能会有所提高,但长期趋势肯定是货币增速放缓,预计到2030年,估计会降至4.5-5%,但如果取一个未来10年均值的话,大概在5.5-6.5%之间,所以,到2030年,我们预计对应的房价累计涨幅在80%-90%,当然这是全国均价,各地城差异较大。二是住房供需因素,这个在前面已分析,大体还是平衡,各地有差异。


    2.房产价值继续分化。正如上面一点所说,虽然预计到2030年全国均价还会大幅上行,但因各地楼市基础不一、人口流入流出量不一,存量住房和需求也迥异,所以最终会出现有的城市房价肯定不止一倍,比如一线、二线城市,加之部分城市群内的三线城市。而那些产业基础薄弱,人口净流出的城市,其房价涨幅肯定会低于平均幅度,特别是那些诸如鹤岗类的资源型城市,其房价可能面临多年不会有多大变化的情况。


    3.房产税对房价影响有限。到2030年,房产税大概率是处于征收中了。从国外和国内实际情况来看,我们的房产税应该是“广覆盖”,但应不会作为调节房价的措施,因为要调节房价的措施实在是太多了,而房产税征收主要目的是增加税源,特别是作为土地财政逐步退出以后的税源补充措施。从发达国家经验来看,房产税不会对长期房价产生多大影响,所以我们也不作为对长期房价的考量因素。



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