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    • 楼市上半年总结,下半年预判?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-06-29  /  浏览:780 次  /  

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    市场一波三折

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    上半年房地产市场一波三折,年初市场情绪比较悲观,市场普遍预期2019年房地产市场将步入调整期,三四线城市面临较大的调整压力。


    政策层面,年初伴随着央行降准的是,市场普遍预期调控政策将有所松绑。


    随着积压的刚需和改善购房需求释放,楼市的“小阳春”行情到来了,3月份市场情绪开始乐观起来,部分热点城市再次出现抢购热潮,土拍市场也是持续火爆,新房二手房成交开始活跃起来,北京上海的成交量皆创新高。


    因此4月中旬,政策信号又开始转向“稳定”,重申房住不炒,执行一城一策。比如珠海放松了限购,而苏州、西安等楼市火爆的城市升级了调控。稳房价稳地价稳预期的三稳政策不变。


    5、6月份市场情绪相对理性后,前期积压的市场需求也大都释放完毕,“小阳春”行情也暂告尾声。


    典型如厦门、上海,成交量从3月份的高峰开始下降,但相比2018年,成交仍然明显好转。



    各线城市市场走势明显分化,一二线城市市场需求依旧坚挺,市场热度明显好于去年同期,成交量同比有所提升。


    除了强三线城市,普通三四线城市市场降温特征明显,成交量同比有所下滑。当然,房价整体运行稳定,在售项目案场折扣力度有限,并没有出现大范围的打折降价现象。



    一线城市房价高企,购房需求集中在刚需和刚改,二房、三房产品成交占比超过70%。


    二线城市中,改善需求成交异常活跃且还在加速释放。三房产品稳中有升占比超五成,100-140㎡面积段产品优势最为突出,合计占比超四成。


    三四线城市追求舒适大户型的改善购房更普遍,三、四房合计占比近80%,明显高于其他各线城市。




    土地市场整体活跃,1、2月份延续2018年下半年以来的低迷行情,3-5月份土拍市场明显转暖。其中,二线城市土拍市场持续高热,成交“井喷”量价齐升。并且,土地流拍率大幅回落,多数城市土拍溢价率大都在30%以内,仅苏州、海口、合肥等热点二线城市高溢价地块成交频频,屡有地块拍出100%以上的高溢价。


    我觉得主要原因有以下三点:第一,一季度信贷环境相对宽松,房企融资相对容易,所以拿地也积极了。第二,限价有所放松,不用亏本,房企便有了拿地的冲动,第三,市场成交回暖后,房企也需要补库存。


    但在经历了短暂的小阳春后,房地产调控的紧箍咒再次被套上,房企卷土重来的希望破灭了。


    5月底多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括暂停房企的债券及ABS产品,同时住建部针对“地王”现象点名部分开发商。


    每次只要从资金端收紧房企的融资,房企在土地市场上就不敢多拿地,这一招可以说是真正掐住了房企的命脉,因此下半年土地市场整体相比上半年应该会平静一些,溢价率会下降,除非是土地供给量向来严重不足的城市,一旦有好地出来了,房企需要布局的,还是会积极去拿地,比如深圳本周一集中出来的5宗地,房企就算资金再紧张也会积极去拍下来。


    所以监管部门出手后,反而有利于抑制房企太过激进,因为激进的后果是像泰禾一样,在2015、2016年拿了太多地王,而这两年不得不卖地求生。



    易居研究院的报告显示,2019年5月,一线城市供求比为0.9,相比4月有所提高,预计未来一年半供求比均小于1,因此依然是一个供不应求的状态,所以对房企而言,还是会适当增加一线城市拿地量。


    二线城市供求比为1.0,与4月持平,当前处于新房供求平衡状态,预计未来一年半供求比将继续上升,并基本保持在1.1左右的水平。


    我据此判断,略微超出需求多一点,但也不会出现严重供过于求的状况,所以压力其实也不会太大。


    压力最大的还是在三四线城市,供求比于2019年1月超过1,并开始快速上升,5月份已经达到1.3,主要原因是商品房供应量的快速上升,预计未来一年半供求比仍将大致保持1.3的高位。



    当前各个城市的土地库存去化周期数值差异较大。50个城市中,淄博、盐城、桂林、漳州、茂名、郑州和镇江7个城市的去化周期大于36个月,即3年,大都是很弱的三四线城市,意味着此类城市未来土地和商品房供应充足。


    同时,有很多城市土地库存去化周期是非常短的,这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。50城中,无锡、深圳、沈阳、大连、泉州、东莞、惠州和中山8个城市的土地库存去化周期小于12个月,此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。




    展望


    经过易居研究院的测算,未来一年半,无论50城商品房成交量增加、减少或保持不变,商品房供求比都大概率将在大于1的区间内继续震荡上行,即未来一年半商品房供应量将大于需求量。


    所以热点城市房地产市场下半年或将开始降温,这跟房地产调控继续从严之后,市场降温的预期也是一致的。


    我想大家应该慢慢可以掌握市场规律了,也就是需求在积累一段时间后,就会释放一波,在释放完后,又会因为调控继续观望,停滞一段时间,然后市场可能再次放松,利率下调,然后需求再次点燃,释放一波,就是这样反复循环震荡。


    很多粉丝跟我说,去年很多房地产自媒体大V都说三四线城市未来会很困难,房价会跌,但沿海一些三四线城市房价也没看到跌啊,等了两年了都等不及了。


    大家还是要关注当地的供给量,如何提前判断一个城市房价未来的走势呢?最关键的也就是土地供应量!


    沈阳和大连、哈尔滨这类东北城市,本来经济很弱,人口还没增长的,土地去化周期为什么也很短?房价为什么也迟迟跌不下来?其实是当地人为造成的,也就是以前为了去库存,长期不供地,或者少供地,所以导致了供给断层了,跟不上市场的需求增长。但需求是可以随着时间逐渐释放完的,只要供给量慢慢跟上后,市场成交量就会降下来,只是确实需要时间,这是急不来的。


    广州在一线城市里,是最后上涨的一个城市,也是最晚调整的,我记得2017、2018年上半年的时候还不断有人问我呢,说广州怎么就不调整啊,到现在广州二手房已经连续下跌了7个月了,这场迟到的调整,并未缺席。



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