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    • 终于,炒房客开始亏钱了!一个时代结束了
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-08-31  /  浏览:468 次  /  

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    不少深圳的投资客可能惊讶地发现,自己入手的房子三年都没涨过了。

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    比如龙华区某楼盘,2016年6月卖到5.8万/平,等到了2018年新区开盘,开盘当天3个99折优惠下来均价是5.8万/平米,与2016年的开盘均价持平。


    2019年开盘价则是6万,基本没涨。如果2016年买了二手房,甚至还会亏损。2018年年底曾有业主在论坛上表示自己16年花了474万卖了一套88平米的房子,契税14万多,两年多的供楼利息50多万,成本价538万,现在以495万的价格出售,亏了43万。


    这绝对不是个例。


    有业主在“家在深圳”论坛发帖称,2017年3月入手了一套住宅,一年利息成本18万左右,结果同小区房价没涨,利息扣去租金,相当于亏损了13万。



    龙岗的龙珠花园,2016年6月成交了一套2室1厅的房子,60.4平米,成交价格218万元,单价3.61万元/平。



    今年5月份成交了一套同户型的,还是218万元,价格一点都没变。



    三年时间,算上时间成本和持有成本,如果是投资,绝对是大亏。


    我们看到,随着房价普涨阶段的式微,炒房客开始亏钱了,一个时代也终将结束了。

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    01


    一系列密集信号


    房子可能再难涨了。


    中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。除了“房住不炒”的定位之外,还多了一句分量十足的话语:


    不将房地产作为短期刺激经济的手段。


    这是一个代表长期的信号,正式宣告着思路的转变。


    我们都知道,房地产上下游众多,钢铁、水泥、家电、家具、工程设计、住宿酒店、物业管理、房地产中介租赁、装饰装修产业……过去很长一段时间,房地产对中国经济的拉动作用明显,即使现在也占到20%,高于基建。因此只要每次中国GDP增速下滑了,必然会祭出房地产这个利器,让房地产的发展来劳动经济增长。


    现在,信号很明确,不会再走过度依赖房地产的老路。


    楼市,本来也不怎么行了。


    国家统计局数据显示,上半年全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%。事实上,今年前6个月,全国商品房销售面积累计增速全部为负。


    要知道的是,自今年1-2月份出现的销售面积下滑是43个月以来的首次。


    在很早以前,就有专家预测中国楼市的天花板在15万亿元人民币左右。这一数字其实在2018年就已经达到了。


    最近,重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在演讲中就表示,今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番,还会每年小比例地有所萎缩。


    他认为,十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。


    拐点来了,房企哭了。


    今年上半年,万科、恒大、碧桂园——3家规模前三的大房企——在多年的狂奔之后同时栽了个不小的跟头:


    碧桂园上半年合约销售额3895.4亿元。和去年同期相比下降了约230亿元,下降幅度约为5.56%;权益金额同比下滑约0.56%。


    恒大2019年上半年合约销售额同比下滑7.06%,为2825.4亿元;权益金额为2687亿元,同样同比下滑约7.06%。


    万科权益金额从2018年上半年的2121.1亿元到今年上半年的2009.6亿元,下降5.26%。


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    在往年,这三家的速度不可谓不快。从2012年到2018年,碧桂园的合同销售同比增速从未低于10%,年复合增长率50%,万科年复合增长率则是26%,恒大29%。


    据不完全统计,在过去至少9年内,这三家房企从未出现过大幅度的销售下滑。


    作为布局遍布整个中国各级城市的三大龙头房企,它们销售的下滑实则指示了整个市场的不景气。


    为了促销,碧桂园甚至开始降价。根据碧桂园每月的销售公告,整个上半年其均价为9013元/平,相比2018年的9267元/平,这个数字下滑了2.74%。


    进入7月,头部房企的销售下滑仍在延续。


    根据克而瑞的数据可发现,Top 10房企7月的权益销售额全部低于6月,而且下跌的幅度还不小,平均下降了28%;绿地和华润更是超过50%的断崖式下跌,只有保利和龙湖的下跌幅度在10%以内。



    除了面临需求端的滑落,房企更要直面供给端的收紧。


    7月份,银保监会对多家信托公司和银行进行窗口指导,要求控制房地产业务增量和增速,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产监管要求。


    受此影响,7月份以来,68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品,规模仅达655.8亿元,较6月份的605只1084.51亿元的规模,在发行数量上“缩水”了46.6%,在发行规模上下降了40%,可以说几近“腰斩”。


    据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。事实上,2018年以来,房企境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月,境外发债成本突破8%,之后均维持在7.5%以上。


    像当代置业和泰禾,分别有两笔海外债票面利率达到15.5%,令人咋舌。蓝光发展、佳兆业、中南建设、恒大等规模房企债券最高票面利率也超过了10%。


    房地产行业的发展本质是靠杠杠和债务驱动的,融不到钱,一大波小房企已经阵亡了。想必大家也知道了,截至7月23日,今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。


    即使是大房企,日子也不好过。像富力,近日对内发布了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,要求“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”。


    02


    部分城市楼市起变化了


    更直观的是,一些城市尤其是三四线城市的楼市开始掉头向下了。


    7月20日,开封楼市政策短暂“开封”,要取消限售。



    尽管市场还没来得及做出反应,文件就被紧急撤销,但是释放出的含义不难明白。


    开封曾是楼市突飞猛进的急先锋。从房屋均价上看,安居客显示当地二手房从2016年末的4700元/平,一举攀升到了如今的7000元/平附近。



    但现在,开封顶不住了。


    比如,开封的恒大文旅城。据微博房产报道官方微博,2018年年中开盘时精装修高层售价9500-10800元/平,今年3月,打出特价房的名义,以7200—8700元/平出货,价格暴跌近30%,引发业主维权。



    此外还有多个楼盘给出放开公积金贷款的选择,据《汴梁晚报》报道,还有各种首付10%、精装变毛坯导致价格降低2000元/平、某千亩大盘推出“员工内部价”等玩法,甚至总房价打到8折。


    早些时候,还有湖北的恩施。


    6月份,恩施的一份“红头文件”成功地吸引到了很多人的眼球。



    文件称,有部分楼盘采取大幅降价的办法促销,这些做法已引起社会广泛关注并给恩施的房地产市场带来了不利影响,其中还总结了10条楼盘降价现象的主要表现。


    文件还表示,要求所有开盘在售的企业认真自查纠偏。


    这一预警的背后,无疑是当地楼市下行的压力。


    作为一个典型的三四线城市,恩施2018年户籍人口为401.36万,而常住人口只有336.1万,这意味着至少有数十万人口外出工作。就是这样一个大面积人口外流的地方,曾经上演过房价的一路狂飙:从起初棚改计划不到3000元/㎡的建安成本,房价一路飙升到如今超过6000元/平。


    更多中小城市,甚至可能要面临这么一种情况,即房价倒退回若干年前,将涨幅给吐回去。


    譬如,山东威海乳山二手房,房价跌回10年前的白菜价,有的海景房每平米仅1800元。



    乳山银滩房产网的信息显示,银滩山水花都的挂牌均价为2338元/平。而10年前,也就是是银滩海景房火爆的时候,当时银滩海景房的房价约为3500元/平。


    再如,粤港澳大湾区成员之一的肇庆,也迎来了楼盘降价潮:


    新城·香悦公馆2018年9月还卖9000元/平,如今单价7字头;正黄·金色悦府推出单价7000元/平左右的10套特价房,较2018年9月10000元/平的单价,跌了近30%。


    58同城《国民安居指数报告》显示,三四线城市找房热度降27%。通常来说量在价先,市场热度冷却,降价通常就在所难免了!


    即使是人口、产业等方面更加坚挺的一二线城市,现在也涨不动了。


    比如上一轮牛市的起点——深圳。


    位于龙岗布吉的佳兆业可园二期,朝北低楼层房源,69平2房2厅,目前挂牌总价335万,单价4.83万/平。



    而同户型2018年成交的价格单价为4.88万/平。2016年8月份,更是有卖出了单价4.9万/平的情况。


    中介透露,有业主在2016年的时候花450万买了佳兆业可园6期的一套房子,装修花了10多万,供了2年共花了20多万。但是最近急于套现,以市场价卖出,也只拿到了480万左右。


    “算上装修、首付、月供,和搭进去的名额,亏的可不是一点点。”中介有点叹息。


    社科院数据说,2019年6月,一线城市房价平均环比下跌0.615%,涨速比上月下降0.753个百分点。其中,广州环比下跌0.86%,北京环比微跌0.48%,深圳环比下跌0.98%,上海环比微跌0.14%。


    总的来看,一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌。从2018年1月以来,一线城市中房价累计涨幅最高的深圳也不过为2.92%,最低的上海更是为-6.29%。


    种种迹象都表明,楼市,要进入平稳增长阶段了!狂飙突进的房地产时代正式画上句号!


    03


    走还是留?


    曾几何时,任志强把房地产比喻成夜壶,“需要的时候拿出来用,不需要的时候就往床底下一踢”。


    而现在,种种迹象都表明,中国房地产市场,正迎来一个重大而深远的转折点。


    面临楼市数十年未有之变局,一首凉凉率先送给炒房客。如果有人在这个节点还想着投资,那么他一定是乐观主义者。


    房价即使不跌,维持原状,炒房客也已经无法忍受。因为,对于炒房客来说购房是要有融资成本的,房价只有每年上涨10%以上,炒房客才能安心。但现在,这只能是奢望。


    前面已经说了,全国房地产市场短期见顶,三四线城市楼市随时可能掉头往下,一二线城市楼市在微跌,全国房价普涨的局面再难有了。这个时候买房投资,就等于四九年参加国军。


    如果是高杠杆,那么奉劝赶紧出货,以现金流优先。


    断供可不是闹着玩儿的,《每日经济新闻》就报道过一个炒房客的故事:


    2017年年初的时候徐某和几个朋友一起跑了几趟外地,陆陆续续投资了四套房产,用了各种形式的贷款,连本带息总共贷了1100多万,平均每个月大概还十万的样子。随着徐某的失业,其额外收入只能还上新的贷款,旧贷款和家人的开支像大山一样压在他的身上,压力巨大,每天早上起来看着一地的头发发愁。


    最难的时候,他把名下房子降价几十万的挂出去卖,到现在也没有一套能成交的。到最后只能咬牙断供。他说,银行打来电话确认的时候,他的“心在滴血”。


    看到了吧,市场环境不好的时候,连房子也不是那么好卖的。一旦断供的话,首付瞬间打水漂不见了。


    对于刚需而言,面对房地产这个特殊的拐点,可以趁着市场调整择优选择。不过策略和之前买房需要有所不同,最好结合自身的情况,量入为出。那种需要咬牙买的房子,得慎重考虑。之前房子在涨,买房稍微超出自己的局限不是大问题。现在,毕竟情势不一样了。



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