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    • 你只看到疫情中的危险!万科融创碧桂园却抓住了这4个发展机遇
    • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2020-04-19  /  浏览:371 次  /  

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    疫情的冲击,让原本就压力山大的地产行业更是雪上加霜。

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    据人民法院的公告,截3月23日,已有98家房地产公司宣告破产。“活下去”成为很多房企今年的最大目标。


    与此同时,碧桂园、融创、中海等房企却依然对市场保持“谨慎乐观”态度。这不仅是对于住宅市场研判,也是对于新机遇的预见。万科集团董事会主席郁亮在2019 年报业绩推介会上就表示,“每一次在危机过后都能获得一些发展机会……不能只看到危,也要看到机”。旭辉控股执行董事兼总裁林峰也表示,有危就有机也是规律……大家日子都很困难时就是机。


    面对黑天鹅冲击,房企大佬都看到哪些机会?房企该向哪找发力点?至少会有5个方面。



    疫情促进改善需求


    主打健康智能的改善产品将崛起


    宅在家的这段时间,全民进行了一次住宅的集中式体验,对房子的好坏有了更深刻的认知。


    塞拉维发起的《助家战“疫”大调查》显示,仅20%的人对居家环境感到满意,56%的客户认为换房才能改善现状。对提升居住环境的渴望,催生了一批改善购房需求。调研中,有52%的客户表示疫情后有购房的计划,其中改善置业占到34%。


    对于居住空间的改善需求,也都比较一致。户型通透、社区容积率成为重点关注的指标;室内空间要求功能更多元化,场景更丰富;新风系统、人脸识别等科技元素成为改善房必选项……


    明源君在此前曾说过,经此一疫,部分刚需客群将升级为改善客群,只要能力够得上,他们会第一时间选择换房。也就是说,市场上的改善需求比重增加。擅长做改善产品、度假产品,同时拥有强大研发能力,能快速完成产品升级迭代的房企,有机会抢占更多市场份额。


    而需求端的变化,也推动了产品的升级迭代。这段时间,市面上也涌现出一大批的健康住宅、科技住宅。


    其实,这类产品并非新概念。在此之前,金茂、朗诗、当代等就都有主打绿色、健康、智能的产品系。不过,这更多的是一种差异化产品战略,只占一个小赛道。而这一次,在疫情推动下,这类产品或许迎来集体崛起的机会。那些原本就具备健康科技产品基础,且具有一定品牌影响力和客户基础的房企,将从中受益。



    物业服务受到空前重视


    物管公司或将迎来风口期


    疫情对很多业务的影响都偏负面,物业管理则恰恰相反。这一观点基本已在业内达成共识。世茂许世坛就认为,疫情对投资性物业如商业和酒店有大的影响,对物业反而有好处。


    疫情对物业的正面影响,主要体现为三个方面。


    疫情让人们深切体会到了,好物业与差物业之间的区别。


    ①物业受到空前关注,好物业能为项目加分


    网上有句话,“好的物业能救命,差的物业要命。”侧面反映出了物业服务在人们心目中的分量。经过这次危机,客户买房不仅看房子本身,也会非常关注物业服务水平。


    相比过去,业主对于物业费的抗性有所下降,利好那些中高端物业管理公司。近期,明源君两个朋友所在小区就都在闹着要换物业,业主宁愿多花点钱买服务,也不愿意继续忍受糟糕的物业管理。


    物业服务的价值凸显。一方面,好物业成为项目一个卖点,有助于项目销售和溢价;另一方面,利用物业服务打造口碑,长期来看将促进客户老带新。布局了物业板块的房企,其前端销售和后端运营形将形成良性循环。


    ②疫情加速增值服务发展,为物管公司培养新增长极


    经过这次疫情,业主对物业增值服务的接受度也在提高。比如疫情期间,物业提供家庭消毒服务,组织线上团购服务等,都得到业主的认可。以碧桂园为例,今年一二月份,碧桂园社区团购业务较去年同期增长了3倍。增值服务培养起来之后,将进一步拓宽物管的利润增长空间。


    ③实力房企有望借助这一轮危机,快速扩大物管规模


    疫情加速了行业洗牌,一些企业陷入经营困境。而手中有粮的房企有机会通过收并购快速做大物业板块的蛋糕。


    疫情过后,随着物业业务增长加速,物业板块在房企里面的比重也会同步上升。未来几年可能会有更多物业获得独立上市的机会。比如世茂就在业绩会上透露,2019年物业营收25亿,2020年目标为50亿元。未来2-3年酒店、物业会有上市计划,其中物业会更快。



    中小房企普遍现金流紧张


    行业内收并购的机会增加


    收并购的机会同样出现在开发领域。


    据统计,截3月23日,已有98家房地产公司宣告破产。现存的很多中小房企现金流捉襟见肘,为了活下去,只能甩卖资产断臂求生。这或将催生新大的并购潮。


    另一个重要信息是,今年境内外的金融政策整体比较宽松,降准降息等政策充裕了货币流动性。虽然政策主要面向实体经济,地产行业也会间接受到利好。今年以来,房企在境内外融资成本都在降低,旭辉就表示,今年有机会能将融资成本控制在6%以内。


    这段时间以来,一些房企在收并购上斩获不少。亿翰智库统计,一季度恒大、万科、融创都完成了10宗以上的项目收并购,碧桂园、华润置地等也在积极推动收并购。



    不过,这并不意味着可以任性买买买。


    事实上,由于大环境不确定性增加,许多房企变得非常谨慎,对收并购的标准也更严格。就连“并购王”融创都表示,今年并购的机会远远超过以往任何一年,但优质的并购标的机会并不多。据媒体报道,疫情期间,孙宏斌调研了几个项目,由于算不过来账最后都放弃了。旭辉在2019年度业绩会上也表示,从年初到现在,接待了蛮多要求被收并购的企业,但是评估过后还没有符合标准的,所以还没有成功收购案例。


    对于现阶段的收并购,有三件事显得特别重要:一,选对时间地点;二,算对账;三,选好标的物。


    今年一二三四线都各有各的风险,一二线风险在于地价贵,三四线在于行情差。融创中国董事会主席孙宏斌认为,如果标的陷入流动性困难,但在手项目地价贵、布局下沉至三四线、或者持有比例太重,算下来都会亏钱。


    御风资本董事长冯仑近期在八点地产学院的分享中提到,买公司不如买资产。今年下半年会有很多项目主动寻找买家,不仅价格有优势,而且很多可能是招拍挂净地,项目层面的机会会比较多。



    同行优化缩编


    正是网罗人才的好机会


    去年以来,“降本增效”几乎成了行业的共同的口头禅。随之而来的,是一系列的组织架构调整,人员优化。


    屋漏偏逢连夜雨。


    今年,在疫情这一黑天鹅的冲击下,行业优化缩编的消息更是满天飞。据明源君上个月统计,超过1/3的百强房企都有精简人员的动作。


    与此同时,明源君也提到,一些巨头还在大肆招人。(详见:1/3的地产百强在精简人员,这些巨头却在高薪挖人!)


    为啥?


    因为这个时候招人难度会大大降低,不仅容易抢到优秀人才,用人成本也会降低。


    行情好的时候,行业人才需求旺盛,求职者往往待价而沽。招聘单位要付出更高代价才能招到理想人选。一不小心,招来的人还可能被别人挖墙脚。


    而当下,候选人整体增多,招聘方有了更多选择余地,可以优中择优;如果愿意给出优越待遇,挖到优秀人才的概率比以前要大得多。


    一位房企以前可能抢不到好的人才,现在则有机会扩充人才库,或者进行人才结构升级优化,为下一轮的增长储备能量。


    小结


    2003年非典,四五百阿里人隔离在家,阿里巴巴的商机却创下了历史最高纪录,TOC业务淘宝网也在湖畔花园横空出世。


    虽然不能说非典成就了阿里巴巴和淘宝,但这场危机绝对成为阿里的一个拐点。就像丘吉尔说的,永远不要浪费一场危机。每一次危机的背后都隐藏着新的机会,就看你能不能抓得住。



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