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    • 一线调研|上海商业:市场艰难修复,体验式业态遭重创
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-05-05  /  浏览:307 次  /  

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    在房地产细分领域,受疫情影响最大的要数商业地产。


    客流量的减少,直接影响到实体商业的生存问题,截至2020年4月,全国已有近11家大型商场宣布于近期闭店。


    截止2019年底,上海3万平方米以上的购物中心总共有290家,其中,中心城区共有143家,20万平方米以上的特大型购物中心有15家。疫情缓解之后,真实的商业地产状况如何?商业恢复到何种程度?我们以抽样调查的方式,对上海约25家商业地产项目走访调研,选取不同的时间段,对比疫情期间以及疫情后,从典型项目摸底上海购物中心恢复情况。部分项目开业率恢复至90%左右,体验式业态受疫情影响最为严重,店铺开业率仅约70%。各商圈不同项目客流分化严重。


    疫情结束后,商业地产不可避免地出现新一轮重组调整,业态布局以及空间环境将更加适应疫后消费新趋势。


    疫情期间,至少60家典型房企商业运营商宣布对旗下持有物业商铺进行减租或者免租,免租物业形式包括商场、公寓、酒店、写字楼等,共涉及约1515个项目。


    上海统计局数据显示,2月份上海社会消费品零售总额同比下降37.9%,1-2月同比下降20.3%。市场仍然在经历一段艰难的修复期。


    通过调查,我们发现上海典型项目的客流恢复情况良好,整体开业率迅速恢复,但各商圈不同项目客流分化严重,同时,不同类型的购物中心客流恢复程度情况分化显著,高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右,体验式业态受疫情影响最为严重,店铺开业率仅为70%。不论业态、商圈还是客流,各项目均呈现出明显的“分化”。


    01


    超九成恢复营业,客流分化严重


    根据调研,样本购物中心商铺整体开业率已达90%,只有少量商业因改造升级,整体开业率略低。各项目客流恢复程度情况分化显著,高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右,以体验式业态为主的超大型购物中心客流虽较疫情前期有轻微回升,但恢复程度仅为正常水平的三至四成。


    复工之后,受疫情影响大量商业综合体缩短了营业时间。疫情逐渐得到控制, 目前95%的购物中心已恢复正常营业时间,仅有少量项目暂时性仍未恢复正常营业时间,如汇金百货(虹桥店)当前营业时间调整为10:00-21:00。



    3月24日零时起,上海市下调重大突发公共卫生事件应急响应级别,部分商场仍采取较为严格的防疫措施。以上海来福士广场为例,在主入口设置红外线体温检测仪器,同时,各出入口都有工作人员进行体温检测。


    高端商业客流已恢复七成。从购物中心类型来看,客流恢复程度情况分化显著。高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右,其次为办公型购物中心,恢复程度不足五成,游客型购物中心恢复程度垫底。



    高端型购物中心恢复程度相对较好,整体客流恢已达正常水平的七成左右。其客群稳定性较高,消费目的性强,加之受疫情影响,出国游受限,多种因素均刺激了高端型购物中心的暂时性“回暖“。


    办公型购物中心,整体客流恢复程度不足五成。主要受商务群体复工率影响显著,但当前也仅在午间时段餐饮商铺有较为明显的客流回升。


    超大型购物中心客流较疫情前期有轻微回升,仅为正常水平的三至四成。其受众群体以大众型消费者为主,且体验式业态占比相对较高,在电影院、KTV等体验式业态尚未营业情况下,客流吸引能力相对偏低,因此客流回升程度略低。此次体验式消费在疫情期间势必要迎来一场全新的革命。


    从商圈恢复程度来看,南京西路整体客流已达正常水平的七成;而南京东路恢复程度不足五成。南京东路客流回升缓慢主要受制于其商圈的旅游属性,游客量较正常时期显著下降。当前其主步行街整体客流仅为疫情前的五成。


    商圈内单项目恢复能力分化显著。如南京东路商圈的上海来福士广场,整体客流已达同期的七成,而世茂广场客流仅为正常水平的二至三成,主要原因在于客群主体差异,上海来福士广场主要面向市内消费者;而世茂广场的游客吸附性更强,此外,项目的区位和运营优势也在一定程度上助力客流回升。


    02


    餐饮恢复势头强劲,零售回暖无力


    从业态开业情况来看,餐饮、零售店铺基本实现100%开业,而娱乐休闲类店铺开业率仅为70%,主要原因在于部分体验式业态尚未营业。



    疫情对体验式消费冲击最大,电影院、KTV等空间相对密闭的娱乐场所受政策管制暂未营业,各区线下培训机构复工情况也较不相同,教育培训类业态转成线上后大概率会从商业项目中退出。


    从客流恢复程度来看,餐饮恢复势头强劲,目前已恢复至疫情前六成左右;生活/文娱类业态恢复至正常水平的四成;然而零售类业态回温无力,当前仅恢复为正常水平的20%。



    (1)餐饮业态:重餐饮业态已恢复至七成



    餐饮客流迅速回温。部分餐饮如火锅、烤肉等重餐饮平均上座率可达80%以上,用餐高峰期实现100%上座率,但基本无人排队。但客流相较疫情前仍有一定差距,以海底捞为例,疫情前排队平均时长为2小时。而咖啡茶饮类恢复程度相对较弱,如星巴克大部分门店上座率仅有40%。


    (2)零售类业态:奢侈品、运动型零售客流恢复四成



    零售业态整体客流恢复程度不足50%。或由于出国游限制,奢侈品店客流相对较大,已恢复至正常水平的五成。


    而当前,80%的服饰商铺都处于无人状态,少数店铺在营业时间仍通过直播卖货。电子数码出现部分人满为患的现象,如各商业项目的苹果店均有较大人流,而华为、OPPO等品牌只有零星消费者。珠宝手表、美妆等受需求弹性较大的影响,当前流恢复程度仅为一成。


    (3)生活/文娱类业态:运动健身业态客流恢复稳定


    运动健身类行业在政府减租、补贴政策的大力扶持下,频出优惠卡。团操课、舞蹈课等客流恢复情稳定,基本实现正常水平的50%。尽管文娱类业态如电影院、KTV等3月曾经历了短暂的复工,但客流情况也远不如疫情之前。生活服务美发、美容等开业客流恢复情况也相对良好。而VR等新兴体验式业态则鲜有消费者在门店体验。


    尽管购物中心已恢复营业,但消费者消费信心需要时间重建,目前各品类业态客流回升速度差异显著,商业整体恢复程度不容乐观。


    当前政府着力举办“五五购物节,全城打折季”系列活动,旨在通过强有力的政策举措促进消费回补和潜力释放,但在疫情影响的大经济环境下,短期内消费者或仍主要以低欲望式消费为主,实体客流在短期内恢复阻力较大。


    此外,体验式消费在疫情期间迎来了一次全新的革命。新的需求以及人们对卫生环境的重视,需要重塑和改造购物中心的空间环境,街区式开放型的购物中心更受消费者喜欢,对封闭式空间环境的改善提出了新的要求。疫情过后实体商业将出现新一轮的重组调整,商业实体企业更多地转向以满足民生健康家庭生活,居民生活必需品的社区型购物中心。


    业态方面也将迎来变革,不少商业业态将面临清零或重启。比如教育培训类业态转成线上后接下去会大幅度从商业项目中退出,新的消费业态和模式将不断涌现,比如健康类业态将不断提升,无人服务的自助式消费模式将得到发展。



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