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    • 中央会议释放信号,房子越靠近“这3处”,长期升值空间越大
    • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2020-08-10  /  浏览:620 次  /  

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    李嘉诚曾说,决定房产价值的因素有3个,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。他能在商界叱咤一生,无不与他成功的投资哲学有关,所以有人称,李嘉诚是地产界的“鼻祖”,而他一生总结的经验也广为人们流传。但如果我们把地段仅仅狭义地理解为某一个位置,未必就局限了,随着时间的推移,地段一词又赋予了新的意义,简言之,地段必须有基本的载体,否则,再好的核心地段房子也不会有多少升值空间。


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    先来举个身边的例子。


    这些天有几位朋友聊天,回忆到买房的事,一朋友张某2006年时,在北方某城市全款购买了一套房子,总价15万元,而另一朋友瞿某说他2000年在上海买了一套房,总价大概50万左右,当时付的首付款差不多也正好是15万左右,目前这套房子市价在700万元左右,而张某的这套房子去年卖了42万元。虽然存在杠杆和利息因素,导致资金成本有所差异,但大体上比较,都是投入差不多本金的情况下,两者的财富差距天壤之别。


    当然,我们今天不是鼓励大家去用高杠杆买房,而且国家一直在调控楼市,一个重要原则就是“房住不炒”,但有一个现实不得不承认,房子是一个家庭最重要的财富,即使一些机构的保守数据也显示,大多家庭差不多有70%的以上的资产都在房产上,央行前不久的一份调查报告也证明了这一点,户均住房达到1.5套,即使按照全国均价近万元/平米、人均近40平米算,平均每家也有180万的房产,但很多家庭可能连30万的现金都难拿出来,所以,房价的任何波动都关系到财富的变化。如果按照过去的经验看,不同“地段”房子的差距还会越来越大。



    然而,如果完全套用过去的经验来买房,则很可能碰壁。


    原因一:城市化的逻辑变了。如果按照住房市场的城市化推算,基本可以推到1998年的住房商品化改革,当时的城市化率为30.4%,到2019年末为60.6%,差不多翻一倍,这意味着快速城市化已经宣告一段落。按照近5年的城市化率算,平均每年城市化率在1%左右,有专家因此把2019年定义为城市化下半场的元年,未来城市化增速还将会进一步趋缓。按照中国社科院报告的预计,到2030年,我们的城市化率达到70%,未来10年,平均到每年城市化率也不过1%,新增有效购房需求将趋缓。


    原因二:人口流向的逻辑变了。过去20年,农村流入城市的人口基本遵循百花齐放,一到六线城市都有,每个城市都能享受到人口红利,这是我们强大的人口基数以及较低的城市化率决定的。但现在城市化已过6成,农村流入城市变缓的同时是城市之间人口的流动,中小城市向大城市的流动,向城市圈和都市圈流动,与之对应的,有些城市人口顶峰过去而进入下降阶段,而有的城市人口还会进一步增加。



    一句话,未来的楼市一定不是昨天的简单重复。那么,未来哪里的房子最具长期升值空间呢?中央会议释放信号,房子越靠近“这3处”潜力越大。


    在7月30日的中央政治局会议上,国家提到了两个点,一是以“国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。二是以“新型城镇化带动投资和消费需求,推动城市群和都市圈”一体化发展。至少释放了以下几个信号:


    1.国内大循环将带来前所未有的改变。有人说,国内大循环以前又不是没有体验过,这话有一定道理,但今天则是完全不一样了,在与世界多年的融合发展后,我们形成了一定的工业基础和经济体系,经济内循环具备了基本的条件。但需要注意的是,内循环绝不是发达经济地区的单向循环,考虑到人力成本和国家战略,内陆地区在制造方面或更具优势,与之相关的消费、科技、投资、服务和金融等方面也会迎来全面发展。比如,在中西部这一个范围不大的圈子里,就有成都、重庆、西安、武汉、郑州5个国家中心城市,占已公布国家中心城市数量的55%,可见国家对内陆地区的战略重视,内陆产业城市将是内循环的受益者。



    2.新城市城镇化作为国内大循环的重要一环,城市群和都市圈将迎来“第二春”发展。根据2019年中小城市高质量发展报告显示,中小城市的GDP总量达到了76.43万亿元,占到全国GDP总量的近85%,而他们又主要集中在大大小小的城市群和都市圈。


    1. 按照十三五的规划,目前已经形成了19个城市群:长三角城市群、珠三角城市群(粤港澳大湾区)、京津冀城市群、山东半岛城市群、海峡西岸城市群、中部地区的长江中游城市群、中原城市群和山西晋中城市群,西部地区的成渝城市群、北部湾城市群、滇中城市群、黔中城市群、关中平原城市群、兰西城市群、宁夏沿黄城市群、呼包鄂榆城市群和天山北坡城市群,以及东北地区的辽中南城市群和哈长城市群;2. 21世纪经济研究院与华夏幸福研究院测评出30个最具潜力的都市圈:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、长沙、成都、郑州、武汉、重庆、西安、宁波、青岛、沈阳、厦门、济南、福州、南昌、贵阳、合肥、石家庄、昆明、太原、长春、海口、南宁、哈尔滨、乌鲁木齐。


    看了以上内容,有人一定会认为,这不把所有的城市都说了一遍吗?那不就没有重点了吗?其实并不是如此。可以概括为两点:一是城市群和都市圈本来就是“你中有我,我中有你”;二是这些城市本身也是区域的经济政治文化中心,是本区域的人口吸纳大户,即使外来人少,但也能吸收本省、本地区的人口,越是区域中心城市、越靠近中心城市,其发展潜力越大,原因在于中心城市发展饱和后,产业和资源会向周边扩散和转移,靠近城市会受益更多。这里特别提到,由于地缘情节因素,人口大省会有更多的人口红利。



    新型城镇化发展又会反哺房产价值。


    经济内循环,其实是一个全面发展的过程,城市各项事业都会升级,比如基建、医疗、教育、科技、金融等等方面,都会迎来更多的发展。比如你买的房子,原来各项配套没有或者不好,现在有了或者有了更好的,房子自然会享受到这种溢价过程。


    通过以上介绍,若你买的房子在“城市群、都市圈和内陆产业城市”这3个地方,长期升值空间概率也相对较大。对此,你认同吗?



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