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    • 契税税率大调整,买房成本要增加?别慌,有误会!
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-08-13  /  浏览:632 次  /  

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    8月11日,中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》,该法自2021年9月1日起施行。

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    契税是什么:在所有税收中,契税是种很特别的税。契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人,应当依法缴纳契税


    划重点:


    1、契税税率为百分之三至百分之五。


    当下的房产契税税率为1%到3%:首套房90㎡以下的按1%的税率征收,90㎡以上的按1.5%;2%;二套按3%,3套及以上按4%。


    2、新增部分免征契税政策,并明确部分减税情况的具体范围:


    (1)居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以免征或者减征契税;


    (2)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,免征契税;


    (3)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。


    3、房屋交易按合同成交价格、房屋互换按互换房屋差额、房屋赠与按市场价格征收;


    4、本法自2021年9月1日起全国施行,同时废止1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》;


    契税上调,买房成本要增加?


    其中最受公众关注的是第三条:契税税率为百分之三至百分之五。


    基于目前1%-2%的实际税率,有自媒体将新契税法第三条的规定,解读为契税税率上调,可能引发购房成本上升,公众也纷纷表达了“契税上调”的忧虑。

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    但事实真的如此吗?


    据21世纪经济报道分析,1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》规定,契税税率为3%~5%,具体税率由各地自行决定。


    从具体条文看,契税征收从暂行条例升级到法律层面,契税税率幅度保持了一致,仍为3%~5%。


    也就是说,国家的契税契税一直规定的就是3-5%。


    多年来,房地产交易一直享受契税减免政策。在房地产市场调控中,契税减免也是调控的一项常规工具。


    最近的一次房地产契税税率调整是在2016年,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。


    其中,北上广深四个一线城市享受的优惠力度相对较小,这四城的二套房交易契税税率最高达到3%。

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    贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,根据契税法规定,契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。因此,并不意味着2021年9月1日之后房地产交易的契税会上升。


    综上所述,整体来说,这次契税法,内容上其实都是以前有过的内容。


    此番调整,影响几何?


    但契税法的通过,仍对市场预期造成了一定的影响。


    比如,个别房地产经纪人和销售人员将契税法出台之前的这段时间视为“窗口期”,并借此机会怂恿购房者加快交易。


    中原地产首席分析师张大伟分析认为,房地产市场“杯弓蛇影”,政策变化容易引起过度反应。但契税法的通过,本质上并未改变当前的契税政策,其影响很快就会趋于平稳。


    易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,这标志着契税领域的法规从过去的暂行条例上升为法律,对于后续规范和指导住房等交易有更强的约束性。但从今年的政策基调来看,更多强调的是“契税补贴”,因此,短期内房地产交易的契税税率不会提高。

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    他表示,住房交易领域中三个最重要的税费项目为:契税、增值税和个税。在契税法通过后,目前只有增值税尚停留在暂行条例层面。鉴于增值税法的征求意见稿已经公布,因此,下一步有可能获得通过的是增值税的立法。


    他认为,站在房地产税改革的角度来看,各项房地产相关税种立法的推进,是房地产业税费改革的重要内容。提高持有环节税收、减少交易环节税收,是各界公认的改革大方向。从这个意义上说,作为交易环节的契税,仍将在一定时间内享受优惠政策。


    其实,早在去年年底契税法草案审议时,就有专家学者指出,购房人对契税实际适用税率高度关注、非常熟悉。契税法草案将税率幅度确定为3%-5%,可能会产生提高个人住房契税具体适用税率的误读。


    还有专家建议,目前是把3%-5%规定为税率,再通过税收优惠减免操作减到1%。但按照税收法定的原则,税率幅度最好还是由法律规定,所以建议还是把税率改为1%-5%,干脆幅度放大一些,而不要规定3%-5%,一下子又减到1%。

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    值得注意的是,按契税暂行条例第六条,以下情形减征或者免征契税:



    这次增加了几项:



    但实际上,夫妻过户之前也是可以免征契税的,只不过不是写在契税条例里。而是另有通知规定,这次就统一写在契税法里面了。



    另外,继承人是分两种情况的,法定继承人以前也是免征契税的,只有非法定继承人才要征契税。


    所以实际上,这次契税法新增加的这几点,以前在别的条例中就有规定了。整体来说,这次契税法,都是以前有过的内容。


    从今早地产股的反馈来看,市场也比较冷静,大家无需过度惊慌。

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    【延伸】城市维护建设税法也来了


    另外,2020年8月11日,除了《中华人民共和国契税法》,《中华人民共和国城市维护建设税法》也正式通过第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议表决,并将于2021年9月1日起正式实施。



    有哪些变化?


    城建税法取消专项用途规定


    随着预算制度的不断改革,自2016年起城建税收入已由一般公共预算统筹安排,不再指定专项用途。同时,考虑税收分配和使用属于财政体制和预算管理问题,一般不在税法中规定,因此,城建税法不再规定城建税专项用途。


    增加了增值税留抵退税涉及城建税的相关规定


    城建税法将现行规定上升为法律,明确从城建税的计税依据中扣除期末留抵退税退还的增值税税额;此外,为规范城建税的征管,城建税法明确规定了城建税的纳税义务发生时间、扣缴义务人、扣缴义务发生时间;为不增加纳税人税负,城建税立法还平移了现行税率规定。


    【附】中华人民共和国契税法全文


    (2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)


    第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。


    第二条 本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:


    (一)土地使用权出让;


    (二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;


    (三)房屋买卖、赠与、互换。


    前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。


    以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。


    第三条 契税税率为百分之三至百分之五。


    契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。


    省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。


    第四条 契税的计税依据:


    (一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;


    (二)土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;


    (三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。


    纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。


    第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。


    第六条 有下列情形之一的,免征契税:


    (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;


    (二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;


    (三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;


    (四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;


    (五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;


    (六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。


    根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。


    第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:


    (一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;


    (二)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。


    前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。


    第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。


    第九条 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。


    第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。


    第十一条 纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。


    第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。


    第十三条 税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息,协助税务机关加强契税征收管理。


    税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。


    第十四条 契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。


    第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。


    第十六条 本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。



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