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    • 如何买对人生的第一套房?2020买房最全攻略,这些常识必须要知道
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2020-09-05  /  浏览:520 次  /  

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    城市的生活多姿多彩,发展机会多,出来打拼的年轻人,谁不希望在城市安个家?

    谈婚论嫁,丈母娘是一道绕不过去的坎。如果没房,怎么敢把闺女交给你?

    孩子的教育,是家长的头等大事。在名校旁边买套房,能让孩子赢在起跑线吗?

    辛辛苦苦存了一笔钱,买房是好的投资吗?年轻时多买几套房,以后养老靠谱吗?

    2020 年是不平凡的一年,疫情过后,各大行业还没完全走出阴霾,而房地产却略有回暖。


    最新的统计数据显示,全国房价再次出现普涨情况,随之而来的,是新一轮的限购政策……



    那么,2020 年到底要不要买房?房子怎么买才不踩坑?


    今天「 你好 club 」就用万字长文,来聊透 “买房” 这个话题,主要内容如下:


    2020 年,是买房的好时机吗?

    如何买对人生中的第一套房?

    想改善生活,置换房怎么选?

    投资房怎么选,才能赚得更多?

    如何选对学位房,让孩子赢在起跑线?

    由于文章很长,你可以选择自己感兴趣的部分阅读,或者先收藏再看 :)


    1、2020年是买房的好时机吗?


    如果回到十年前,有什么办法可以成为一名富人?答案非常简单粗暴,买房、借钱买房、借钱买多套房。


    那站在 2020 年这个时间节点,现在是买房的好时机吗?十年后的房价又是一番什么景象?相信对大多数人来说,这都是一个纠结的问题。


    支持买房的观点有很多:


    从 2016 年开始,我国房市已经调整了快 4 年,价格泡沫消化得差不多了。


    目前,房价已经没多少下跌的空间,顶多是等待反弹的时间长一点还是短一点。


    而且疫情之下,全球央行都在放水,我国 “货币供应量 M2” 增速重回 10% 以上:



    一方面,贷款变容易了,肯定有不少资金流入房地产;另一方面,投资者担心货币贬值,就更会想办法借钱买房。


    在国家统计局 8 月 14 日公布的数据中,全国 70 个大中城市的房价出现 普涨情况(数字大于 100):



    如图所示,7 月份全国 70 个大中城市的房价,有 59 个对比 6 月上涨,62 个对比 2019 年 7 月上涨。


    甚至有不少专家喊出,“今年房价是未来五年的最低位,且买且珍惜”。


    反对买房的观点也不少:


    全球累计确诊新冠人数已经超过 2500 万,现存确诊接近 700 万,全球经济还处于回血阶段。


    经济不好、失业变多、收入下降,现在的基本面根本无法支撑房价上涨。



    在刚过去的 7 月份,深圳、杭州、南京等地出台新一轮的 限购政策,我国 “房住不炒” 的基调并没有改变。


    7 月 15 日,深圳公布了最新的限购政策 “深八条”。其中要求,深户要落户满3年、且社保/个税交满 3 年,非深户社保/个税交满 5 年,这样才有资格买房……


    其实,每笔交易都同时有买方和卖方,市场永远有人看涨,也永远有人看跌。


    现在是不是买房的最佳时刻?恐怕没有人能给你 100% 准确的回答。


    “穷人” 总想抄答案,随波逐流,而 “富人” 坚持独立思考,并且愿意为自己的行动负责。


    如果你就有买房计划,有能力拿出首付,也有充足的还款能力,那么我们接下来,就按刚需房、置换房、投资房、学位房,分别讲清楚购买的技巧。


    2、如何买对人生中的第一套房?


    中国人向来有 “恋房情结”,毫不夸张地说,有房子才有完整的家。


    但对于刚需来说,要在最没经验的年纪,做最重要的决定,如何才能买对人生中的第一套房?


    1、买房怎么选择最佳地段?


    李嘉诚说:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”


    良好的地段,上下班交通方便,各种生活配套应有尽有,幸福指数远超平均水平。


    为了方便大家,我们总结了一个快速判断表:



    直接说结论:


    不同人对地段的要求不一样,上班族可能更关注交通,宝妈宝爸可能更关心学校配套,你可以根据自己的实际情况来挑选。


    在 8 月的「 你好Club 」活动中,一位读者 @Jenny 跟我们分享了 挑选地段的教训:


    她在 2017 年买了广州郊区的二手房,当时觉得价格便宜、环境安静,而且终于有一套属于自己的房子,兴奋了好一阵子,但住下来却越来越后悔……


    由于在天河区的 CBD 上班,每天早早就得起床,走路加地铁要一个半小时,感觉生命都浪费在路上。


    而且房子周边都是农村,连大一点的商场都没有,平时想买点东西都要往市区跑,非常不方便。


    最麻烦的是,附近的学校都不怎么样,儿子还有 3 年就要上小学了,每次一想起这件事就觉得头疼……


    “我真是肠子都悔青了。”


    这句话她在分享中反复说过很多遍,希望大家看完后,对地段挑选有更深刻的理解。


    2、什么样的房子更好住?


    除了要找到合适的地段,同一个小区里每套房子的楼层、户型、朝向都不一样。哪种房子住起来会更舒适?


    我们同样总结了一份挑选要点:



    下面我们逐项说说:


    ① 户型怎么选?


    想知道什么户型是好的,可以先看看什么是不好的。


    网上有一篇爆文叫做 “史上十大奇葩户型” ,相信你一辈子都想象不到,房子还能建成这样?


    奇葩 1:跑道户型



    奇葩 2:户型



    奇葩 3:高跟鞋户型



    上面这些户型,要么长得 “又长又窄”、“三尖八角”,连家具都不知道往哪里放;要么寓意不好,像虎口、跑路,听起来就让人不舒服,住起来就更加让人别扭。


    其实一个好户型,最重要的是方方正正,就像下面这样:



    特别是在寸金尺土的一线城市,房子可能不会很大,一个方正的户型可以把面积充分利用好。


    另外户型的 功能分区也要合理,避免出现从主卧上个厕所要横穿整个客厅、餐厅正对着厕所等情况。


    ② 朝向怎么选?


    一般来说,南北通透是最好的。也就是说,南北都有窗户或者阳台,能够保证空气对流。


    当然南北通透的房子也是最抢手的,如果买不到,朝南、朝东南、朝东,也是比较好的选择。


    如果再加上一个大大的落地窗,阳光照进房间来会非常敞亮,让人心情舒畅。


    其次是 西南,不过夏天的时候西晒比较厉害,房子会感觉热一些。


    最次是 朝北,采光最差,冬天阴冷,能不选就不要选。


    ③ 楼层怎么选?


    我们都知道,一样的房子,不同的楼层,价格可以相差好几万。


    而楼层的选择,可以从几个方面来考虑:



    高楼层的好处,主要是采光好、视野开阔、安静,不过如果是顶层,要注意夏天暴晒和雨天漏水。


    如果楼层太高,首先要重点关注 消防,毕竟消防车的救援高度也是有限的。其次要关注 梯户比,如果电梯太少,早上赶上班就只能干焦急。


    如果家里有老人,可能低楼层会更方便。万一电梯坏了,即便是年轻人,爬几十层楼也会吃不消。


    ④ 装修怎么选?


    在选房的过程中,装修也是让人纠结的地方。我们来对比两种情况:



    直接说结论:


    如果想方便:精装房更加省心,买几件家具电器就可以拎包入住,适合工作繁忙的上班族。不过装修风格和质量很难控制。

    如果要求比较高:毛坯房想怎么装就怎么装,不过装修的过程一点都不比买房轻松,非常耗时耗力。

    另外,精装房的总价也会更高。好处是装修钱可以顺便一起贷款,坏处是首付也要多一些。


    ⑤ 小区环境怎么选?


    第一次买房的人很容易忽略这点,我们的房子不是独栋别墅,楼盘的小区环境同样重要。


    一个良好的小区环境,最好有 充足的绿化和娱乐健身设施,想想如果你家楼下就是一个小型公园,幸福感会加分不少。


    挑房的时候还要尽量 避开噪音源,例如停车场出入口、主干道旁边等。



    最后一点就是 物业服务,经历过新冠疫情之后,相信大家都知道物业管理有多重要。


    3、手头紧,如何贷款最省钱?


    刚需一般手头都比较紧,如何攒首付、如何贷款最省钱,都必须提前做好功课。


    关于如何理财攒房子的首付,可以参考「 你好 Club 」上一期万字长文《手把手教你基金定投》。


    今天我们带你掌握房贷的技巧:


    ① 哪种贷款最划算?


    银行的房贷主要分为两种,它们的差别如下:



    其实,银行对房贷的要求并不高,因为房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按时还款,信用记录良好,而且 工作收入稳定,任何人都能申请。


    两种贷款最主要的差别是 利率 不一样。以首套房、贷款 100 万、30 年还款为例:


    商业贷款的利率大约是 5.4%,每月需要还 5615 元;公积金贷款利率是 3.75%,每月还款 4631 元,两者足足相差 1000 元。


    公积金贷款非常优惠,但不是所有人都能贷。以深圳为例:申请公积金贷款之前,至少要缴满 6 个月公积金。


    而且它的 贷款额度是有限的,比如深圳最多只能按公积金账户余额的 14 倍来贷款,并且单人不能超过 50 万,夫妻双方不能超过 90 万。



    如果你想买一套 200 万的房子,首付 60 万,公积金贷款 50 万,剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情况也就是所谓的 “组合贷款”。


    ② 怎样还款最省钱?


    第一次贷款很容易搞蒙,除了房贷有两种,还款方式也有两种:


    等额本息:每个月还款总额一样,包含本来和利息。

    等额本金:每个月还的本金一样,利息逐渐减少。

    这里以贷款 100 万,30 年还款为例,看看怎样还款更划算?



    直接说结论:


    等额本金更划算:总利息可以少交 20 万,但前期每月多还 1000 多块,压力非常大。

    等额本息更适合普通人:每月还款一样,简单易记,年轻时少还一点,相对更加轻松。不过 30 年下来,总利息都超过本金了。

    两种方式没有绝对的好坏,如果你不想给银行交那么多利息,平时也没什么理财渠道,那选择等额本金就好。


    如果你不想把自己逼得太紧,选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱,还可以用来进修自己,或者学习理财。


    ③ 如何使用房贷计算器?


    现在买房和贷款都是抢着来的,你没想清楚就下一个先来,如果你去过售楼部,相信会对那种紧张气氛印象深刻。


    所以「 你好 Club 」建议你提前做好准备,例如学会使用“房贷计算器”。


    这个小工具非常好用,上面的还款金额就是这样算出来的。在百度或微信,随便搜索就能找到很多。


    使用方法也非常简单,选好贷款类型,填好金额和利率,点击计算就可以了



    注意图中有一个地方叫 “LPR”,它相当于以前的基准利率,各家银行在 LPR 的基础上加 “基点”,才是我们最终的贷款利率。


    房贷计算器还可以查看,总还款金额和每月还款情况:



    计算这些数据,除了为了心里有数,也可以看到某一年的剩余本金是多少,为 提前还款做准备。


    建议大家都去动手试一试,贷款前就先自己算清楚。


    ④ 常见问题答疑


    年轻人一般都没办过贷款,对自己不熟悉的东西,免不了会担心踩坑。


    这里也为大家整理了一些常见疑问:


    Q:每家银行的贷款利率都是一样的吗?


    A:不是的。建议问问楼盘销售,和哪些银行有合作,然后看看哪家利率最低。


    不过也不能只看利率,因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你着急收楼,利率高一点也得接受。


    Q:贷款年限选多少年最好?


    A:一般建议按 最长年限来选,例如 30 年就很多人选。


    在通货膨胀的情况下,以后你的收入增加了,就会觉得还款会越来越轻松。


    而且通过拉长还款期限,每月少还一些,省下来的钱还可以用来进修,或者学习理财。


    Q:银行说我还款能力不够,怎么办?


    A:年轻人收入相对不高,如果还款能力不够,可以 增加父母或者配偶作为共同还款人。


    你每月还款的金额,不能超过几个人总收入的 50%。


    Q:房贷利率是几十年固定不变的吗?


    A:贷款合同签订后,房贷利率一般每年调整一次,具体要看合同怎么写。


    对房贷来说,银行不会采用固定利率,因为几十年后的经济无法预测,万一银行收的利息还不够成本,那就亏大了。



    Q:房贷要不要提前还款?


    A:房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱,如果你善于理财,那就可以拿钱生钱,没必要提前还。


    但如果你手头上有一笔闲钱,也不知道要干嘛,提前还款也是可以的,起码利息可以少交一点。


    提前还款一般要 额外收手续费,具体可以咨询银行。


    4、买房还需要支付哪些费用?


    平时出去吃饭,除了饭菜要收钱,饭店还会额外收我们 “茶位费”、“服务费” 等等,其实买房也是一样的。


    除了房子的价格,你还要多准备几笔钱。以总价 100 万、80 平米的房子为例:



    由此可见,房子并不是明码实价,表面上是 100 万,实际上你要交的钱超过 103 万。


    还好这些钱不需要你一次性交,如果你买的是一手房,从买房到交房一般都有 1 年以上的时间,可以让你先缓一缓。


    5、买一手房还需要注意什么?


    房子是我们最贵重的财产,买房的一些细节也不能掉以轻心。这里举几个常见注意事项:


    ① 确认五证齐全


    国家规定,开发商要,必须五证齐全。具体包括:


    国有土地使用证

    建设用地规划许可证

    建设工程规划许可证

    建设工程施工许可证

    商品房销售(预售)许可证

    这些证书一般会挂在售楼部显眼的地方,如果没找到,可以问销售拿来看看。


    ② 区分订金和定金


    两种金只有一字之差,听着都差不多,但却完全不是一回事。


    看房的时候,销售都会怂恿我们交钱,订金是可以随时退的,而一旦转为定金就不能退了。


    如果没有考虑清楚,千万不要随便交定金。


    ③ 买房送面积?


    在计算房价时,房子的阳台、入户花园、飘窗等,都只按一半面积计算,另一半相当于是 “送” 的。


    这是一种很常见的促销手法,其实羊毛出在羊身上,只要房子每平米的单价提高一点,开发商想怎么送就怎么送。


    ④ 买房送车位?


    开发商送的车位,分为 产权车位和 车位使用权。



    产权车位签的是《购房合同》,将来有房产证,可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》,等于长期租给你,无法自由买卖。


    6、买二手房需要注意什么?


    一手房是跟开发商买的,而二手房都是跟私人购买,需要注意的地方也有所不同。


    ① 核实房子到底是谁的?


    最直接的方法就是看《房产证》,上面写的 产权人是谁?


    如果这套房子有几个产权人,那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚,还要看看是不是夫妻共同财产。


    对于婚前财产,一个人签字就能出售;而对于婚后财产,夫妻双方都要到场签字。


    除了房产证,我们还要去房管局 “查册”。


    这份资料相当于房子的 “身份证”,不但可以看到产权人,还能看到有没有 银行抵押,有没有被 法院查封。



    如果业主不配合查册,那么就要小心了,房子可能有问题。


    ② 卖家户口迁出了吗?


    原业主的户口不迁出,新业主是无法迁入的。


    在签合同前就要问清楚,卖家户口有没有迁出?什么时候迁出?


    ③ 房子有无租约?


    如果房租合同还没有到期,租客就有权继续住在房子里。所以买房前,就要让卖家把租约处理掉。


    千万不要欢欢喜喜买套房,结果发现自己还住不进去。


    ④ 做好交易资金托管


    房子动辄就是几十万,所以资金的安全性一定不能掉以轻心。


    像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户……这些情况都时有发生。因此,不要为了省一点费用铤而走险。


    很多中介都能帮你办理资金托管,在房子办好过户前,先把钱放在银行的监管账户,千万不要直接把钱给卖家。


    以上这些就是「 你好Club 」为大家总结的刚需房购买攻略。


    很多刚需都是掏空家里 6 个钱包才凑够买房钱,希望这份攻略能帮你少走弯路,一次性就买对。


    3、想改善生活,置换房怎么选?


    大多数人的第一套房子或多或少都有些遗憾,想着等日后攒够钱了,再换套好的。


    换房子的理由因人而异,比如想要更大的房子、更好的地段、更好的学校……


    那么,置换房又有什么技巧呢?


    1、先买还是先卖?


    这里跟大家分享一个 “置换房子,钱房两空”的 案例:


    李姐一家四口住在 5 楼,考虑到婆婆行动不便,于是找到中介,想换套 1 楼的房子。


    中介让李姐签了两份合同,买和卖同时进行,声称这样能更快住上新房子,自己也操作过很多次,完全没问题。


    没过几天,李姐就看中 1 套房子并且交了定金,中介也很勤奋,天天带人来看李姐的房子,很快就找到意向买家。


    不过后来,买李姐房子的人反悔了,既没交定金也没签合同。后来,中介非但没有把李姐的房子卖出去,还辞职消失了。


    李姐没收到卖房的钱,自然也付不起 1 楼的首付。最终被 1 楼的房主起诉毁约,赔了 30 多万违约金……


    现实中,还有很多像李姐这样遭遇的人。资金不足的情况下,最保险的方法是 先卖后买:


    先保证自己的旧房子能卖出去,签了合同、收到首付款、完成房贷审批,然后再去买新房 ,否则很容易落得 “钱房两空”。



    此外,中介的话不能完全相信,你认为有问题的地方,一定要 把口头承诺落实到合同上。


    2、房子如何卖出高价?


    置换房,不仅要和卖家讨价还价,争取更多的优惠;还得和买家打心理战,守住底价的同时,尽量卖出高价。


    那么,自己的旧房子,怎样才能卖更多钱呢?


    ① 打扮好看的卖相


    这是一个看颜值的时代,美女通常会受到更好的待遇。


    所以,房子就像待嫁的姑娘,要想高嫁,相亲前就得好好装扮。如果房子脏乱差,看房的人第一眼就 pass 掉了。


    前,打扫干净是基础,其次还要花点心思去包装。比如把墙漆重刷一遍,换一下灯和窗帘,房间就焕然一新了。


    这些花几千块就能搞定,房子多卖几万不成问题,何乐而不为呢?


    此外,带家电家具通常是加分项,但如果家具太老破旧,那会减分,宁愿不要。


    总之,想要房子多卖点钱,就得花点心思。如果买家一看房,就有一种立马入住的冲动,那你就赢了。


    ② 利用从众心理


    大家应该都听说过 “羊群效应”,喜茶在刚开业的时候,雇人在门口排队,刻意制造一种很热闹很抢手的氛围。


    其实,卖房也是同样的道理。你可以将看房的人安排在同一时间,营造出房子很抢手的氛围。


    电视剧《蜗居》的女主角海萍和老公去买房时,就遇到很多中介找的托儿。



    另外,小区楼下这么多中介,记得把房源都挂上。让更多人来看房,竞价者才会多,你才能找到出价最高的人。


    ③ 做好形象管理


    有时候,细节决定成败。没经验的人卖房,通常都会忽略这一点, 打造良好的个人形象。


    回想一下你自己买房的时候,绝对不会找一个邋遢的销售,因为你从心底里就觉得这人不靠谱。


    越高端的楼盘,销售的穿着打扮就越有气质。现在,你就是自己房子的销售。


    当你出现在看房客面前,穿戴整洁、精神有气质,这样才会给人留下一个好印象。别人也更乐意跟你沟通房子的细节。


    ④ 想一个高大上的卖房理由


    为什么要卖房?这是多数看房客会问到的问题。


    这时候,可以适当美化一下理由 。例如家里小孩考上好的学校要过去陪读,工作升职被调去别的城市等等。


    暗示这套房子会带来好运,这是一个 加分项。但如果你说急需用钱之类的理由,那么对方势必会狠狠砍价。


    虽然这样做不够诚实,但是这种 “white lie” 也不会损害对方的利益,属于无伤大雅。


    置换房的技巧就讲到这里,能换房的都不是第一次买房了,相对刚需来说,经验也会更丰富一些。如果你有更好的经验,也欢迎在底下留言分享 :)


    下面「 你好Club 」继续为大家讲解。


    4、投资房怎么选,才能赚得更多?


    如果你问 2020 年最火的投资品种是什么,那答案一定是股市。


    特别是创业板指数,已经从年初的 1800 点,涨到现在的 2800 点,升值 55%!


    但正如我们在《手把手教你基金定投》中说过,做投资一定要有 逆向思维:


    中国股市向来是 “牛短熊长”,如果未来牛市结束,天量的资金又将奔向何方?房地产会不会是一个机会?



    虽然我们无法预测未来,但机会总是青睐有准备的人。下面我们就来了解下:投资房要怎么选,才能赚得更多?


    1、投资房怎么选城市?


    有人说,投资房地产等于投资城市的股票,要想涨得快,先要选中基本面好的城市。


    虽然很多城市都有限购,但只要提前准备,还是有变通方法的。比如我们有位同事,户口在佛山,社保在深圳,两个地方都有购房资格……


    那么,如何挑选一个适合投资的城市呢?


    关键 1:经济发展要好


    房价的涨跌,底层逻辑还是 供给和需求。


    要想一个城市的购房需求旺盛,首先就要 经济发展好,大家的收入高。毕竟,没有购买力的需求,只是美好的愿望而已。


    根据最新数据,深圳的上市公司数量已经超过 300 家,仅次于北京。像华为、腾讯、平安、招行等都是深圳的知名企业,他们的员工收入也比全国平均水平高出一大截。


    目前,深圳的房价已经全国第一。毫不夸张地说,经济是房价上涨最重要的基本面。


    当然,也不是说所有人都要来深圳买房。大家可以参考每年的 “全国城市 GDP 排行榜”,一二线城市的经济发展相对会更好。



    关键 2:人口不断增多


    经济发展好,决定大家有没有钱买房,人口不断流入,决定有钱买房的人多不多。两者相辅相成,共同影响需求。


    2019 年人口增长前十的城市如下:



    很明显,这些城市都是经济发展比较好的。


    好的经济会不断吸引年轻的优秀的人才,这样才有持续的购买力。如果你要投资房产,可以优先考虑这种城市。


    其他城市的人口流入情况,可以通过当地统计局官网查询。


    关键 3:土地供应不足


    要预估房价走势,单看需求还不行,我们还要看供给:


    一座城市的土地供应,会逐渐演变成房屋供应,当土地供不应求时,就会带动房价上涨。


    从 2015 到 2018 年,深圳常住人口增加了 200 多万,在 2019 年更是成为人口流入第二多的城市。


    而深圳的土地供应却很紧张,它的面积还不到上海和广州的三分之一。地少人多,购房需求量又大,最终导致供不应求,房价暴涨。


    当然话又说回来,房地产也不能只看供给和需求,因为它并不是一个完全开放的市场。


    目前,全国多个城市都有限购,有时候你看中也不一定能买。建议你更多地参考上面的思路,在分析自己所在城市的时候,也可以用到。


    授人以鱼,不如授人以渔,这也是「 你好 Club 」 一直以来的理念。


    2、投资什么样的房子涨价快?


    投资一定要学会换位思考,我们自己买房的时候,最看重的就是地段。其实买投资房也是一样,选对地段已经成功了 50%。


    那么,什么样的地段最能升值?前面已经分享过刚需房的地段挑选方法,这里再分享一个实操技巧:看控规图。


    所谓控规,就是政府对城市的规划,各个地块打算用来干什么。这份文件一般在 当地国土局的官网就能找到。


    例如下面这张图:



    我们可以看到,每个地块的颜色都不一样,对于投资买房,主要看 黄色和红色区域就可以了。


    黄色:代表居住用地

    红色:代表商业用地

    如果黄色集中,且周边没什么红色,那么这是一个住宅区;如果红色比较多,代表这一块写字楼多,商业发展得好,能提供大量的工作岗位。


    大家都喜欢在公司附近租房和买房,那么这个地方的租金和房价,都会有一个很好的趋势。


    之前也有一位上海的读者 @Sofia 跟我们分享,她家附近已经不批居住用地了,新建的都是超高层甲级写字楼,房子根本就不愁租,房价也在逐年上涨。


    因此在选房时,商业用地的占比也是一个重要的参考指标。


    不过,这个方法非常考验政府的规划能力,也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。


    因此,看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话,学习思路更重要。


    3、投资房要避开哪些坑?


    每枚硬币都有正反两面,除了要知道哪些房子升值快,我们还要知道哪些房子最好不要碰。


    避坑 1:没有学区的老破旧


    老破旧的房子,不但房龄大、日久失修、没有电梯,而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。


    这种房子虽然便宜,但是没有什么投资价值。除非是名校学区房,否则直接 Pass。


    避坑 2:远郊盘


    郊区的自然环境肯定比市中心好,但各种配套设施都不是很成熟,无论上班还是娱乐,都非常不方便。



    除非后续会修地铁,或者城市发展区域改变,要不然就尽量不要选,你自己不喜欢住,愿意接手的人也肯定少一些。


    避坑 3:价格过分便宜的


    如果一个区域已经比较成熟,但区域内有价格特别低的房子,一定要谨慎投资。


    因为一分钱一分货,便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案,业主只好把房价压得很低。


    这种房子要么暴赚,要么烂在手里,普通人还是敬而远之吧。


    4、投资房的收益怎么算?


    投资房的收益分为两部分,一个是租金,另一个是买卖差价。


    租金回报率 = 月租金 × 12 / 总房价


    比如说,你花 100 万买了一套房子,每个月能收 3000 租金,那么租金回报率就是 3.6%。


    具体的租金水平,你可以上各种中介 APP 看看,例如贝壳、安居客、蘑菇租房等等。


    租金回报率不能孤立来看,因为资金是有 “机会成本” 的,同样的 100 万,你可以用来买房,也可以买理财产品。


    如果理财产品的收益比 3.6% 高,那买房就显得不太划算了,因为买卖房子的手续非常麻烦,而理财产品相对省心很多。



    当然,大部分人投资房子并不是为了收租金,大家更看重的是房子的升值。


    总价 100 万的房子,自己出 30 万首付,贷款 70 万,如果房价涨到 150 万,相当于我们用 30 万赚了 50 万,收益率 167%!


    这只是一种粗略的算法,如果你想算得更精确,需要用到 IRR 工具。具体使用方法,可以关注我们的矩阵号「 深蓝保 」,回复关键字 “IRR”。


    在过去十年,不少人就是通过不断地买房卖房,积累了巨额财富,实现了阶级的跃迁。


    未来十年,房地产投资又将改变多少人的命运?我们拭目以待。


    5、想读名校,学位房怎么选?


    中国的房地产市场,总有一群 “神奇物种”,它们就是千金难买的 名校学位房。


    即使房子老破旧,仍有不少家长去疯抢,为的就是给小孩上个牛逼点的学校,赢在起跑线上。


    今天也和大家分享一些挑选要点:


    1、学位房 VS 学区房,别傻傻分不清


    不管是哪里的房,只要和名校挂上钩,房子的价位立马就会上一个台阶。


    学区房和学位房听上去差不多,但其实不是一回事:


    学区房:教育局按片区划分,小区属于哪些学校,子女符合规定就能到入读。

    学位房:开发商与学校合作,符合条件的业主,其子女能优先入读指定学校。



    简单来说,学位房的入学资格更加明确,价值自然也更高。


    那么,学位房该怎么买?又有哪些需要避开的坑?


    2、首要任务:选中心仪学校


    古有孟母为子三迁,今有愿意为孩子的优质教育砸上数百万的家长。


    北京一个 10m 的「过道学位房」,根本不能住,就可以挂牌叫价 150 万。


    与其说买学位房,还不如说给小孩买一张上学的进门卡。因此,学校牛不牛逼,排名靠不靠前,是你买学位房最核心的挑选要素。


    教育局官方一般不会给学校排名,怕引起家长学生的焦虑。但可以根据该区域各学校历年的成绩分数线作出判断。


    像深圳民间一直有这种说法:读深圳十大高中,上全国一本高校。


    只要你的孩子入读这些高中,就意味着半只脚踏进一本学校的大门。不过,名校旁边的房价势必高出好几倍。



    深圳罗湖区重点小学学位房,面积约 45 平米,房龄超 20 年,报价 400 多万。而同样的价格能在郊区买个 110 平米的大新房。


    因此也有人说,现在的教育不是考学生能力,而是考家长的经济实力。


    3、买学位房,这 3 点要注意!


    学位房被称为 “最刚的刚需、最稀缺的资源”,一线城市的优质学位房动辄几百上千万。


    那么,购买学位房需要注意什么?我们整理出以下 3 点,不知道可能会吃大亏。


    ① 提早入手准备


    三四月份是学位房最火爆的时候,房价通常被抬得最高。


    因此,建议大家错开高峰期,提前几个月就要做好入手准备。


    如果等到四月底才买,房子可能早被抢光,小孩也可能错过五月最早的那一批招生。


    此外,有些学校对 买房时间是有要求的。


    广州番禺区:小孩入户的房产,需满一年以上。

    深圳:采取积分入学,最好提前几年买好学位房。

    总之,为了保证小孩顺利上学,你越提前准备越保险。


    ② 学位是否被锁定?


    如果学位被原业主的孩子锁定,你的孩子就无法在该学校上学。


    根据学校和地区政策不同,有锁定 3 年、 6 年的,也有锁定 9 年的。



    为了保险起见,买学位房前,你需要到学校实地确认,并查看原业主户口是否已迁走,原业主小孩是否已经毕业。


    ③ 面积是否买小了?


    有些地区或学校,会再设置一道门槛:房子面积符合要求,小孩才能入学。


    比如广州越秀区出台,房产证面积少于 30 平,无法享受划分学位。


    虽然有种嫌贫爱富的作风,但重点学校人人都想挤进去,名额供不应求,也是无奈之举。


    4、两大风险,不容忽视!


    在过去,学位房往往被认为是“风险低、增值空间大”的好产品。其实,它的风险也不容忽视:


    风险 1:学位地段可能调整


    一些公办学校的招生范围,每年都会或多或少进行调整。这也意味着,家长花大价钱买到手的名校学位房,有可能会打水漂。


    像之前闹的沸沸扬扬的深圳龙华网红盘壹城中心,开盘时开发商承诺“买房送名校学位”,但后来学位名额超标,壹城中心的小孩无法全部就读,有的可能要被分流到其他学校。


    类似的事件屡见不鲜,这也是购房者需要注意的一点。


    风险2:学校排名下滑


    买学位房就像炒股,最重要的是判断趋势。



    有些学校是潜力股,过去不咋地,但越办越牛。也有些学校就像地雷股,曾经不可一世,如今黯淡无光。


    如果不幸遇到学校排名下滑,不仅影响孩子的升学,而且房子日后转卖也比较难。


    因此买学位房前,可以实地走访往届学生和家长,多方面打探一下学校的口碑。


    名校对孩子成长的作用是毋容置疑的,但万一进不了名校,也不意味着孩子接受不到良好的教育。


    俞敏洪曾说:学校教育只占教育的 30%,剩下 60% 是家庭教育,10% 是社会教育。


    由此可见,良好的家庭教育也不能忽视。是否能上名校,咱们尽力而为就好。


    6、后记


    有人说,买房子跟找对象一样,没有百分百完美的。


    你每设定一个要求,候选的房子就被筛掉一批。如果条条框框太多,就极难遇到称心如意的。


    所以也有人说,买房有时候也是一种妥协。


    但无论如何,拥有一套属于自己的房子,能让人更有幸福感和安全感。希望今天分享的干货,能真正帮到你们。


    如果觉得文章对你有用,欢迎分享给有需要的人。如有保险相关问题,也可以关注或私信我。



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