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    • 小产权房“全拆”?中央新文件传递信号,有人120万房被拆无赔偿
    • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2020-10-17  /  浏览:232 次  /  

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    小产权房“全拆除”? 有人120万房被拆无赔偿,这是发生在身边的一个例子。

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    朋友(张三)购买了一套小产权房,最终被拆掉没有拿到任何补偿金。20年前,也就是大约1999年的时候,城市化正处于快速发展阶段,商品房市场也初露头角,很多人并不知道城市房子有什么差异,以为只要是光鲜亮丽的房子都可以购买。



    张三在一线城市务工,经过几年打拼,手上攒了一点钱,看到身边人都在买房,他也有了买房打算,当时他有2种选择,一种是购买多层住宅的“独立产权房”,一种是购买“大产权房”,用我们今天的话来说,前者就是商品房住宅(因为每户都有产权证,所以当时叫做独立产权房),后者就是小产权房,属于建立在城市郊区农村宅基地上的房子(只有户主有产权证,购房者没有产证)。


    张三并没有看出二者的区别,以为都是房子,距离不远,与其买贵的还不如买套便宜的。花了20万元购买一套(1999年房价很低),到2017年,这里的房价已经翻了6倍,按照市场价计算,他的这套房子价值120万元,迎来了转折点,由于房子不符合城市规划需求,所以被告知要拆迁,这可是大好事儿,张三盼星星盼月亮,谁知道,最后他的房子不给补偿,地方只给了宅基地户主补偿金,竹篮打水一场空。



    为啥被拆无赔偿?张三被告知,这套房子属于小产权房,交易无效,是建立在违规使用土地基础上的房子,所以别的地方的人不能到这里来购买。


    可以看出,小产权房被禁止的根源还在于“土地使用”问题,小产权房的土地使用没有经过合法出让、没有缴纳税费、没有备案审核,所以这样糊里糊涂建设起来的房子自然不被承认,也无法得到法律的保障。谁买到这样的房子,最终可能自吞苦果,居住几十年,一旦遇到拆迁,一分钱都得不到补偿。


    在一线城市里,小产权房比例并不低,有的城市小产权房甚至达到60%以上,全拆显然不可行,但不拆又不合理,如何解决?专家2句“透露真相”:只有2种办法,可以有条件地转正;也可以全会拆掉。



    小产权房转正有望吗?中央新文件传递信号。


    2020年中央发布关于新阶段市场经济的若干问题文件,对今后的永久农田使用保护、农村集体用地如何进行流转、出让使用规范、农村宅基地如何流转确权等做出了统筹安排。特别是对于农村土地今后的使用问题,给出了新思路,也为小产权房问题的解决提供了新可能,具体如下:


    加快建设城乡统一的建设用地市场,建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,深化农村宅基地改革试点。



    上边这段话传递出了2个方面的信息:


    1、今后的农村集体用地可以有序转换为城市建设用地,大量的集体用地市场将会被逐渐盘活,同时为周边城市建设用地不足提供了补充,可谓一举两得。要建立同价同权、流转顺畅、收益分享的机制,这将为拥有农地的人提供一份新的收入。


    2、在农村要进行土地的“三权分置”探索。所谓的三权分置,是指集体用地的所有权、资格权和土地使用权三者相互独立开来。这是新的提法,在以往土地和房产是紧密绑在一起的,土地的所有权是国家,土地的短暂承包使用权在农村人,而要想房产获得合法性,那必须这块土地使用权获得审批。



    一套房子要具有合法性,须同时具备两个条件(获得《土地使用证》和《房屋产权证》),二者缺一不可。虽然在近些年房屋两证合一被转换为《不动产权证》,但实际上不动产证包含了“土地”和“房产”两个方面的证明。在农村房产证到底以何种形式出现,至今没有明确的定论,所以小产权法的合法性也被定位于“灰色地带”,已经建设的只要没有严重影响城市规划,就暂时保留,以待新政。


    三权分置,给了小产权房新的解决思路,土地属于A,土地资格权属于B,土地的使用权可以属于C,三者独立开来之后,建在土地之上的房屋是不是使用权也可以独立流转呢?很具有借鉴意义。当然了文中用了“探索”2字,还有很长路要走。



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