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    • 房企正酝酿更大幅度降价?专家预测:新规下,明年房价将超人想象
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-10-19  /  浏览:338 次  /  

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    在进入2020年之前,当时有专家就认为,进入新的城市化发展阶段,房地产还将迎来新一轮发展,但现实却无情地打了脸,在年初市场经历意外情况后,开发商开足马力冲指标,但结果却不令人满意,很多房企半年指标完成得并不理想,原本指望“金九银十”冲刺一把,可一些地方在整个“黄金周”期间仅卖几十套房子,其中还不乏一些热点城市。

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    平淡无奇的市场,对房地产从业人员来说也并非完全是坏事,因为大家空闲了很多,可以聚在一块聊聊天。他们是曾经的同事,现分布在各大知名开发商任职,其中大都属于这些房企的中高层管理人员。言谈之间,这些同事们有一个共同感受是,房地产越来越难干了,很多人表达了之意,此外,房价又是一个不得不提及的话题,倾向一致的观点是:市场越来越饱和,当下的促销或是“开胃菜”,所在房企正在酝酿更大幅度降价,以消化累积的库存。


    这与一些网友的感受有些不一样,有人说,所在地方的开发商开盘的价格一次比一次高,怎么还促销降价呢?专家劝告,不要被表象所迷惑,新房从来都不能准确反映真实市场,开发商的新房卖一套是一套,你所在地的二手房市场才是最真实的市场,如果“有价无市”,那么新房市场最终也会下来,而且专家还预测,在新规下,明年房价超人想象。



    “中国最缺的是房子,最不缺的也是房子”。看似是一个悖论,但结果却只有一个,我们有14亿人口,当进入城市以后,需要很多的房子,但“基建狂魔”称号可不是浪得虚名。根据调查统计数据显示,不但几乎人人有房子住,而且有一半的家庭有2套或以上住房,这还不包括企业仍持有的大量投资性房产,以及不在统计范围的小产权房,有数据显示,后者数量在三四线城市中占据当地住房总量近50%。即便有一部分人一套房子都没有,但他们也没睡大街,不过是选择了一部分空置房租住而已。



    业内有一句话,房价趋势,最直接的决定的因素就是供求关系。供应方面,机构发布的最新数据显示,截至到8月末,63个重点城市新建商品房库存量约4.75亿平米,比2019年末增加了11%,其中大多数二三线城市的库存水平接近2016年左右水平,彼时正好是“楼市战略去库存刚刚开始之际”。而需求方面众所周知,城市化已超过60%,未来城市化速度还将进一步放缓,意味着刚性住房需求将持续减少,如果再叠加深度老龄化趋势,包括改善需求在内的总体需求都将全面回落,未来住房市场将保持长期的“供大于求”局面。



    一边是住房市场趋于饱和,另一方面则是要求房企健康经营。经济专家黄奇帆早在去年底就指出,我们房企的负债普遍在80%以上,未来十多年,房企的总体负债将降到40%-50%,差不多要降一半。为什么要降?因为杠杆不能无限放大,否则意味着灾难,某国经济“失去的二十年”可不是闹着玩的,从长远计,不得不降。从媒体的报道看,监管层酝酿已久的“3道红线”新规已于前不久发布,要求试点房企在2023年6月30日完成降低负债目标,大多数房企都不约而同地“越线”,其中最不易完成的是“剔除预收款后的资产负债率大于70%”。当然,这不仅仅是“受邀”房企的“作业”,据中新经纬10月14日报道的《央行谈“三道红线”新规:社会反响积极,将稳步扩大适用范围》,央行将会同住建以及其他部门:“跟踪评估执行效果,稳步扩大适用范围”。



    很多人的想法是,房企能见招拆招,比如通过“继续抵押项目借新还旧”,但从现在的监管要求看,显然是钻不了这个空子。业内比较一致的看法是:加快销售进度,通过回笼资金将负债降下来是房企的现实选择。在销售趋缓的情况,如何提升回款呢?央媒经济日报开出的“药方”是:降价跑量可能是最直接的举措。目前已有龙头房企发起了“7折”促销活动,还有大房企与其他行业合作,打出购房、购车和购车位等数重优惠,以“8.17折”吸引购房者。


    即便如此,购房者未必就会买账。据易居10月9日发布的调查报告显示,在问及2020年所剩不到100天里,你会考虑买房吗?值得一提的是,受收入变化影响,56.67%的受访家庭表示购房计划有变,43.98%人原计划打算买房的,现打算观望。可以看出,收入与当下房价水平存在“距离”,虽然目前有开发商开始折扣促销,但与收入相比,还没有进入购房者的“预期线”内。



    住房市场走到这个关口,新规在面上看似只针对的广大房企,其实不然,房价“永远涨”的惯性思维也需要改变,正如专家所预测的那样,明年的房价或超出我们一般人的想象。开发商遮遮掩掩的优惠、促销,换不来“超量”的销售业绩,唯独实实在在,以更大的力度让利购房者,把价格降到大多数购房者能够接受的程度,如此,开发商和购房者“双赢”可期!



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