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临近年末，饭局越来越多。
最近连着参加了好几个同行组的局，出席的都是“总”字辈，有些是曾经的同事，有些是过去相邻盘的竞争“死敌”，有些是拿地时互不相让的“举牌老对手”。但地产圈子就那么大，离开各自岗位，私下里也都算是朋友。
一番推杯换盏，话题自然过渡到“承上启下”环节。总结下今年楼市，以及各自对明年楼市的判断。
出人意料的是，往年总有一些“信息量较多的高手”对楼市有一番独特的“高见”。印象较深的一次即2014年底，那时市场糟透了，大幅打折都见效一般那种。但桌上就有人预判了，15年市场肯定大幅好转，16年如果没有意外还会爆发一下。当时其他在座的人每天被业绩、指标压得喘不过气，何况已经年底了，也没看到什么积极的信号，都不以为然。
结果，从现在来看，全部言中。
但今年这次饭局上，对今年之回顾、对明年之预测，却是出奇的一致。因有此文，以飨诸位。
先问一个问题：对房地产、对楼市而言，哪些才是真正的“利空”因素？哪些又是真正“利好”？
明白这个问题很关键。
有人说，限购、限贷、限价等各种基于买房限制的宏观调控，是楼市的利空因素；相反，解除限制就是利好。
有人说房子越盖越多、越来越饱和才是楼市的利空。以前房子需求大，则是利好。
有人说，大力发展保障、公租房缓解购房需求对楼市而言是利空；增加土地供应量、设置“限竞”要求是利空，等等。
之前还有读者称，共有产权房的出现，对楼市而言是巨大利空。
总之，每个人都有自己的观点
那究竟，对于我国房地产这个市场而言，能影响到地位、发展的利空因素究竟是什么呢？
答案只有4个字：宏观导向。
有很多原因，建议仔细看。
首先，买房子这件事，在目前来看，真的已经不是单纯居住这么原始了。
早在2018年，由西南财经大学开展的一项买房人调查就发现，以投资为目的的买房比例占到58%，目前这个数字应该是超过60%的。
大多数人买房，即便真的用来居住，也必然会考虑两个因素：1、房子至少不贬值，否则自己财富打水漂；2、对于居住条件，每个人都是有追求的。想住好房子，郊区想换城区，主城想换中心，两房想换三房，三房想换大平层，高层想换洋房，洋房想换别墅。但好房子在市场里数量有限，所以好房子天然带有增值属性。买房想把投资属性舍去，很难很难。
其次，限购、限贷、限价这些政策，真的能解决实际的高房价问题呢？答案是不能。
原因同样有2点。1、看过电视剧黑冰的应该熟悉里面一句台词，“越是限制的东西越能升值”，因为好东西才要“限制”。各类限制政策，可以一时得控制住房价，但改变不了走向。看看隔壁韩国，买房要求全款都限制不住房价涨幅。什么原因？核心区地方太小、人却太多，房子数量却有限。
2、我国房地产市场目前的现状是，房子数量足够，但好房子数量不够。现在哪里的房价在上涨？市中心的，地铁边的，大城市的，公园旁的等等。但其实很多城市郊区房子有的是，还降价，却根本没人买。
再次，保障房、共有产权房这些能彻底解决高房价问题吗？答案还是不能。
就像前面讲的，每个人都想追求更好的居住条件。如果安置房、共有产权房建在主城区、建在公园旁、建在商场旁，那这些房子的确能够缓解高房价问题。
但恰恰这些房子都足够偏远，价格也并不足够便宜，只能满足部分最基础的刚需人群。而对大量追求好房子的人而言，这些房子对高房价于事无补。
所以，真正在驱使房价不断上升的原因，根本上还是需求。如果没有需求接盘，房价根本挺不了这么长时间、这么大的涨幅。只是这个需求，各式各样都有罢了。
这也是为何今年以来，郊区冷中心热、刚需冷改善热、北方冷南方热等一系列楼市分化现象的根本原因。
但这个需求，与宏观导向有什么关系呢？
关系很大。现如今，随着房价稳步增长到全国均价破1万，高房价已经是客观存在的现象，也没什么好回避的。
但高房价带来的问题更值得重视。
1、 高房价下，大量有需求的人买不起房、或者代价很高才能买上1套房。居民家庭普遍负债率过高，不敢消费，缺乏创新动力
2、 金融体系其实也同样承担着相同的风险。别看什么如果断供银行可以收回房子，如果是因为房价过高，个人不足以负担房贷引起的断供，那这样的房子市场上无人接盘，收回又有什么用呢？还是不良资产。
3、 拥有好房子的人，财富稳步提升，财富差距越拉越大，也会导致相应问题的发生。
4、 房价既然已经到了这么一个高度，却又不能让其随意下跌。一味上涨带来的是风险，如果下跌则带来的直接是灾难。所以，房价到了如今这个阶段，不能上、不能下，很麻烦但又很现实。
5、 都说不要过分依赖房地产，可事实是很多城市不依赖这个，依赖什么呢？缺乏足够底子、条件去发展其他，至少现在这个阶段很多城市是这样的。所以，地还是要卖，但卖的前提得是房价不能跌，否则哪有房企愿意拿地。但问题又来了，现在已经是高房价了，再涨的话，老百姓更吃不消。咋整？
所以，摆在眼前的房价现象是一个似乎无计可施的状态。不能涨，又不能跌。
那怎么办呢？只有1个办法：让房价高位盘整一段时间，用时间去消化目前的两难局面。等居民收入上来、消费力上来，自然地过渡掉这段时间。但是，这段时间里，房价万万不能再次疯涨，否则前功尽弃。
所以，我们看到了这个宏观导向叫做“房住不炒”。别看只有4个字，实际上意义非常深远。看看最近几年高层发出的信号，从改变房地产支柱地位到大力发展实体经济、内循环，到不搞大水漫灌变成“精准灌溉”，到控制房企融资上限，到控制银行房贷比例，再到针对买房人的各类限制。做这么多只有一个目的：控制住房价涨幅。
所以，宏观导向才是真正的“利空”因素所在。毕竟，无论短期看金融也好，长期看人口也罢，始终是政策市。
也是由于如此，饭局上大家对2020年的总结高度一致：“近几年楼市里遇到的最难的一年”。
至于对明年的预测，大家也几乎达成一致，4个字：“高位盘整”。
降不下来、也很难大涨，并猜测会持续一段时间。至于持续多长时间，要看接下来会不会有积极的信号发出，比如松个绑、降准降息等。如果没有，还会持续。
当然，这对于买房自住的人来说，未尝不是件好事。
写在最后。
老有人说，为何媒体老说房价没涨多少，现实中却涨了不少，花一点篇幅解释下这个问题。
首先，房住不炒从来不是房住不涨，再说房价到了现如今，已经有了“易涨难跌”的属性（上文分析过）。更何况每座城市不同。有些城市房价上涨压力大于下跌压力，有些是下降压力更大。
其次，如果注意观察应该能发现，所谓楼市分化其实是主城热郊区冷，改善热刚需冷。所以，一座城市房地产市场出现分化，它表现出来的结果是：郊区刚需盘打折、降价吆喝频率放大，但核心区住房却更受欢迎了，反而迎来上涨压力。这是因为预期不明朗下，更有钱的那些群体倾向于选择好房子避险。
再次，高层统计城市房价是均价，这其中有边缘盘有主城盘，有滞销盘有热销盘，是有中和效应的，而且还能人为控制。所以，统计数据也许涨跌幅度不大，但在个盘上却可能幅度较大。
还是建议无房、刚需群体，上车优先。不要口袋扁扁，却盯着学区、交通、商业配套这些。跟先富阶层抢好房子，怎么可能抢得过。
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