很多商场为何难存活？开发商这种“短视”，成为最典型的死法,丹阳房产网

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理论上，商业地产项目要比住宅房地产难的多。近年来，各地商业地产项目死伤情况十分严重，有人把这归咎于商业难做，也有人认为，这是因为电商的崛起和盛行，给商业地产带来了致命影响。

其实，这些都是片面的认识，商业失败最终还得从自身找原因。

01 开发商阶段

参照发达国家的商业地产发展历程，一般经历过三个阶段，也就是开发商阶段、运营商阶段和资本运作阶段（或称资产证券化阶段）。国内商业地产在经历了前面20年的大发展以后，虽然从粗放式作业到了精耕细作的时期，但是，纵观目前国内行业状况，绝大部分商业项目还处在第一阶段的发展水平，也就是开发商阶段。

这种模式，是指在整个商业地产运作中，开发商作为重要角色包揽一切。

从拿地开始，到项目规划设计、工程建设、销售招商，到后期的经营管理全过程，开发商大包大揽，一条龙作业，形成了作业线长、作业面广的基本运用模式。这种模式对开发商在各个方面的资源提出了极高要求，只要有某一方面资源整合不完善、不到位，可能就会让整个商业地产项目全盘皆输。

02 招商与运营

商业地产项目最后运作成功，起到决定性作用的往往有两个方面，也就是招商和运营。其中，招商作为第一步，是极其关键的，一旦没有完成预期招商目标，后面就没法开业，更不要说运营。正是基于此，很多商业项目就把所有的重点放在了招商工作上。

招商不成功项目一定要失败，但是招商成功，项目却才刚刚开始。

开发商往往在招商阶段，一掷千金，十分舍得花钱，但进入开业运营后，却惜金如命，错误地认为招商完成，自然商场就有客源了，不肯做市场推广的投入，导致商场在开业一段时间后，缺乏人气，生意清淡，驻场商家怨声四起，并陆续离场，最终商场被迫歇业。

这就是国内目前典型的"重招商轻经营"现象。许多项目做到后面，作烂作死，就是跟这种做法紧密相关的。

03 好的商业，重在增值

重招商轻经营，这是项目投资人对商业地产运营机制认知错误导致的。我们知道，一个商业项目的经营，最终目标是要达到商业物业的升值。而物业升值的推动力是由整个商业项目的人气、繁华度、交易情况决定的。生意好了，商业项目才能增值，才能受到追捧，最后无论是做物业销售还是对资本市场融资，好的商业项目才是香饽饽。

而一旦做不好，项目就会无人问津。

现在的市场竞争，酒香也怕巷子深。就算商业项目的地理位置、周边环境、规划设计都做得一流，但是，如果没有很好的管理团队，不去重视"运营"环节，做细致严密的品牌建设、商业推广，后期服务管理，以及对目标市场建立起来的极为敏感的反应机制和应对机制，一个商业项目是很难在竞争林立的环境中生存下去的。

商业地产的成功与否，是由招商的成果决定的，但是商业地产最终的成活率，却是由后期运营管理决定的。

04 商业运营

运营，是一个系统工程，它包括企业战略和战术层面的诸多要素。

比如说，对客户系统的挖掘与维护，就是一套系统。这不是在媒体上做做广告，在户外搞几块广告牌就算了，它是从商业项目与产品服务定位开始，到目标市场，到消费群体的开发与维护，有非常严密的计划。

消费端开发，必须紧扣客源、客流量问题，围绕解决好顾客在哪里，为何来，如何来，如何满意，如何再来等问题。这些都需要团队去做市场研究，分析商家与消费、采购群体的特点，有针对性地做宣传推广活动。

这些"运营"所花费的成本，与商业体建筑装修的投入动辄数亿、十数亿来讲，其实是九牛一毛。但是，开发商（经营者）往往很容易在这一点上"短视"，舍不得去花钱，不重视投入，结果导致最后经营失败，然后把项目推倒重来，进行二次招商，无论是时间和投入成本的角度，都是非常不划算的。

另外，有些开发商在做商业地产时，目标在于如何去化、销售楼盘，而不在于真心实意去做后期的运营管理，"运营"也就成为画饼充饥。

许多城市的商业地产项目，商业开发与销售脱节，销售不管招商，招商不理运营，很多都是短视的商业行为。只要自己不接到最后一棒就可以了，开业以后，特别是开业三年，五年这样的时间点到了以后，能抽资离开就行了。

这不仅损坏投资人及小业主利益，最后企业与品牌也走不远。

小结

商业项目要力争一次开业成功。招商是讲故事，绘憧憬，而商业运营，则是要将故事变成现实。招商和运营，是商业地产项目的两条腿，缺一不可。纵观这些年来的商业地产领域，许多项目都是始于招商，死于运营。

这是商业地产最典型的一种死法。

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