• 房贷市场迎来“新变化”,释放哪些房价信号?2021年要买房的留意
  • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2021-06-08  /  浏览:372 次  /  

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大家都知道,根据央行公布的最新一期LPR数据显示,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。根据数据可发现,从去年4月份开始,算上这个月,LPR已经连续13个月没有发生变化了。


看似没有任何变化,但细心点会发现,在LPR一直“按兵不动”的背后,自2021年以来,房贷市场其实一直都是“暗潮涌动”。尤其是最近一段时间以来,全国很多热点城市的房贷市场都迎来了新变化。


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总体来看,主要表现在三个方面:


1、房贷审批严格。进入2021年以来,一线城市先后开启了对信贷资金违规流入楼市的排查工作,其中消费贷、经营贷是重点。除一线城市以外,合肥、杭州、济南等城市还要求严格筛查购房者的首付款来源、真实收入水平、日后的还款能力等,房贷审批趋于严格。


2、房贷利率上涨。虽然LPR一直“按兵不动”,但利率已开始逐步上行。根据融360公布的数据显示,今年1月,全国首套房贷款平均利率为5.22%,二套房贷款平均利率为5.53%,到了5月份,全国首套房贷款平均利率为5.33%,二套房贷款平均利率为5.61%,涨幅约10BP左右。


当然了,这还仅仅只是平均涨幅。如果分地理区域来看,长三角、珠三角城市的房贷利率涨幅则要更加明显一些。比如,5月份惠州首套房、二套房贷款的利率分别到了6.5%、7.0%,与上月相比,分别上调了50BP、70BP。



3、放款周期漫长。受目前房贷审批趋于严格的影响,银行放款周期也变得漫长。有网友告诉笔者,“等待了三四个月还没有动静”。根据贝壳研究院数据显示,上海5月放款周期延长了17天至92天,东莞、中山等城市的放款周期延长了10天至108天。不仅如此,在广州、重庆等一些热点城市,不少银行网点甚至还暂停了二手房贷款业务的受理。


笔者认为,房贷审批严格、房贷利率上涨、放款周期漫长,这些变化都传递了一个共同信号:当前的房地产信贷环境依然紧张。当然了,如果持续收紧,接下来无疑会进一步影响到楼市的量价成交情况。毕竟,对于很多购房者来说,“新变化”意味着不仅提高了购房门槛,也提高了购房成本,所以2021年准备买房的要留意。



房贷市场出现这些“新变化”的原因有哪些?


众所周知,去年年底,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分5档对银行业金融机构的房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限,并对超限银行设置2-4年的调整过渡期。受“新规”影响, 不少银行业金融机构的房贷余额占比都已经“踩线”或已经接近设定的上限,所以大都面临调整的压力,这时房贷额度自然就会紧张。


与此同时,由于“黑天鹅”事件的影响,为了加大对企业的扶持力度,去年的房贷政策相对比较宽松,所以不少炒房客看到了其中的漏洞,然后通过套取经营贷等方式来炒作房价,从而对房价上涨起到了推波助澜的作用。如今,经济形势持续向好,各地不断收紧房贷政策,就是为了堵住漏洞,抑制投机炒房。


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此外,值得注意的是,国家统计局日前发布了4月全国70城房价变动统计数据,新房方面,70城中有62城房价环比上涨,占比88%,其中重庆、广州、武汉、海口、昆明等城市的环比涨幅均在1%以上。二手房方面,56城房价环比上涨, 其中徐州、北京、杭州、广州涨幅均在1%以上。


通过数据可以看出,虽然目前房价整体较为平稳,但热点城市的房价依然偏高,而且上涨压力依旧存在。通过收紧房地产信贷政策,无疑可以起到稳定楼市和房价的作用。换句话说,如果接下楼市和房价仍然保持上行,房贷利率仍然有上调的可能,甚至不排除5年期LPR会单独上调。



如果银行“全面停贷”,房价还会继续上涨吗?


其实,这个问题的答案很简答。相关数据显示,目前全款买房的比例不到20%,所以一旦银行全面停贷,就意味着80%的购房者都会向后推迟购房计划和需求,从而导致住房供应陷入供大于求的局面。因此,从理论上来讲,银行全面停贷后,房价会应声下跌。


不过,根据现实情况看,银行并不会这么做。答案同样也很简单。一方面,房贷是各大银行最优质的资产之一,是银行利润增长的重要来源,更何况绝大多数的购房者都需要通过贷款来买房,银行自然不会放弃这块“肥肉”。另一方面,购房者应明确,目前房地产调控的主要目标是打击炒房需求,保护刚需购房者,所以房贷不会全面停止,但是会进行结构性调整,从而达到满足刚需,支持改善,抑制投机的目的。



孙宏斌

总结:


笔者认为,归根结底来说,房地产行业是一个资金密集型行业,所以信贷政策的调整是房地产调控的重要手段,而且实践已经证明,在控制楼市和房价上面,效果十分显著。


从去年的“三道红线”到“房贷集中度管理”,一个是从需求端来调控, 一个是从供给端来调控,无不透露着信贷环境收紧的趋势,而且房价也一直处于平稳调整之中。当然了,从中也可以看出国家调控房地产市场发展的决心。笔者认为,在“房住不炒”的长期定位下,在房地产长效调控机制尚未建立之前,诸如限购、限贷等各类过渡性的调控措施不会轻易退出。正如孙宏斌所言:

改变对房地产的过度依赖,已经成为国家的长期选择,不能存有侥幸心理,要理解新形势。



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