• 住建部告诫全国“城市管理者”:房价上涨不“担责”的时代过去了
  • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2021-07-27  /  浏览:172 次  /  

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下半年开始,房价上涨过快的城市就会被“问责”,这是住建部释放的楼市“新风向”。


最近,住建部房地产市场监管司司长张其光接受央视采访说:对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

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这句话说得掷地有声,其实早有伏笔。


今年以来,住建部1-2月份去深圳、上海、北京实地督查,3月初又赴浙江杭州、江苏无锡调研督导,3月22日又赴成都和西安调研,随后这些城市无一例外升级了调控政策,先后发布了提高购房门槛,延长社保个税年限等措施。


过去这些年以来,受土地财政的影响,各大城市对地价、房价的上涨是“睁一只眼,闭一只眼”。


粤开证券罗志恒曾总结了土地财政的利弊。



我国长期实施的GDP目标考核机制,有利于调动地方发展经济的积极性,但是也带来了债务高企等一系列问题。


因此,土地出让收入为地方提供了大量财政收入来源,调入一般公共预算比重的提高,缓解了一般公共预算压力。


此外,土地出让收入有力地推动了城镇化进程,形成了大量的基础设施建设,不仅通过基建投资直接带动了经济发展,而且带动了农民工就业,同时有力地降低了生产性成本,最终促进房地产行业快速扩张。


数据显示,在2009年,土地出让收入规模为1.4万亿,相当于GDP的4.1%,到了2020年末,已经达到8.4万亿元,相当于GDP的8.3%,占比较十年前提高了1倍多。


正是土地财政拉动GDP的逻辑下,各地其实是乐见地价、房价上涨的。


道理很简单,土地价格上行能推涨房价,而房价上涨反过来又会使房企更加饥渴的“抢地”,从而导致土地市场更加火热。


从对土地出让金收入的依赖度看,浙江、安徽、江苏、山东、江西等省份的财政高度依赖于土地出让金收入,其土地出让金收入与一般公共预算收入的比值分别为1.17倍、0.98倍、0.97倍、0.93和0.92倍。



正是在这种“虹吸式”的“螺旋上升”过程中,房地产行业才成长为如今的庞然大物,年销售额超17万亿,年销售面积超17亿平米,全国商品房市值超过300万亿,人均居住面积超过40平米,与住房相关资产占居民财富70%以上。


但长期依赖土地财政,对一个城市来说并不健康。


高地价推动了高房价,会挤压一个城市的常住人口消费水平,以土地抵押、注资城投公司,又间接推动了融资平台和地方债务增长,大量征地扩张,又会破坏耕地,使大量自然村消失。


开源证券赵伟在报告《地方债务40年沉浮》中指出:在2020年,以城投平台带息债务表示的地方隐性债务规模达43.8万亿元,地方债务率已经接近100%的警戒线,“滚动续发”、发行期限不断拉长,在2020年,城投债募资注明用于“借新还旧”的比例已经超过85%,在土地财政难以为继的环境下,这种模式注定是不可持续的。


原财政部部长楼继伟也明确说:未来5年,高达四分之一省级财政50%以上的财政收入,都会被拿去还债。


总之,依赖地价、房价上涨的城市发展模式,确实使不少城市迈上了发展的快车道,与此同时却滋生出了诸多问题。


这就是住建部告诫全国“城市管理者”的原因:再不管房价,就是“不称职”、“不合格”,房价上涨幅度大的城市,还要被问责。


这意味着:未来的城市考核机制,将从“唯GDP”变成“稳房价”。


如果我们站到更宏观的角度来看,才能理解城市“稳房价”的意义所在。


最近几年,我们看到一系列政策出台:脱贫与扶贫战略、乡村振兴战略、支持浙江建立共同富裕示范区、推动金融机构让利、强化反垄断监管、打击资本无序竞争。



结合以上这些政策出台频率,我们可以得出一个结论:表面上看,实施“房价问责”制度只是城市主政者的考核指标。深层次看,却代表了十四五新时期的3大方向。


1,去年蚂蚁暂停IPO,反垄断大潮开启,一系列打击反垄断和资本无序竞争的举措相继出台,是为了遏制互联网科技金融巨头与民争利,无序扩张。


2,今年央行发布“限贷令”,限制银行房贷流向,限制房企融资,是为了给房地产行业去杠杆,遏制楼市过度金融化,防止巨型房企“大而不能倒”,威胁到金融安全。


3,最高级别的“双减”文件出台,不只是为了打压教育资本化,更是为了给广大家庭减负,降低家长父母们“鸡娃”的焦虑感,让教育回归本心,不再使整个社会陷入“内卷”的循环当中。


这“三板斧”使下来,我们才能领会到高层的良苦用心:一切,都是为了公平。


房地产的新时代来了,我们拭目以待。



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