• 专家:中国房价跌27%才合理!下半年或迎贬值潮?央行信号给答案
  • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2021-07-27  /  浏览:201 次  /  

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中国的房价究竟多少才算合理?在这个方面,每一位专家能给出不同的标准。


例如北师大的董藩教授就多次直言,未来10多年里,城市化还会继续,城市化将会源源不断地把农村人输送到城市,农村人进城的第一件事便是买房,所以城市的房价还会涨,而且像北京这样的大城市,未来房价或超过80万元/平米。


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再例如中国房地产改革之父孟晓苏,近些年来,专家学者们纷纷看淡楼市、看空楼市的状态下,孟晓苏说,专家们不要经常用房价下降来欺骗老百姓,就目前的状态而言,根本看不到房价下行的因素存在,反而未来几年时间内,房价可能依然会上涨。他的观点与董藩有异曲同工之妙,不管如何,他们都认为房价会涨。


有看涨房价的,也有看空房价的,企业家们经常拿房地产来说事儿,例如华为的董事长任正非就曾提出,想当初我就应该搞房地产,通讯行业又苦又累,还赚不到钱。虽然任正非有调侃的意思,但他说出了一个观点,他的内心是不喜欢房地产的。并且任正非也曾多次痛批高房价,认为房价太高、地价上涨导致企业的生产要素成本提升,降低了产品的对外竞争力。


无独有偶,董明珠也是讨厌房地产的,董明珠在一次访谈中说,格力现在不会从事房地产,未来也不会,在董明珠的眼中,房地产其实是一个不务正业的行业。



总结起来:在专家们的眼中,房价上涨不会停,房价越高越好;而在企业家的眼中,房价已经过高,价格回调是必然的事情。正所谓公说公有理婆说婆有理。站在各自的立场上说话,永远都不嫌腰疼。当然了,专家们理论高于实际,企业家们现实高于理论,所以得出的观点南辕北辙,永远不在一个频道上。


还有一位专家比较另类,他不说“房价越高越好”,反而给出了让无房人“十足放心”的观点,专家朱云来,相信很多人都听说过他的大名。在前不久陕西省举办的一次论坛上,朱做了一场演讲,演讲中,朱先生说到,居民有两大担忧的事情,第一个是住房问题,第二个是养老问题。人们之所以对住房问题这个关心,核心在于房价高低,认为中国房价8000元才合理,按照现阶段的房价水平来计算,整体性下跌27%才是合理的。(该信息引用自金融学家朱云来5月底在西安某论坛上的演讲。)



当然了,他的结论并非空穴来风,而是经过测算的出来的,主要论证点是全国居民可支配收入和人均消费能力。在2020年全国人均可支配收入为3.2万元(具体数据为32189元),而同时全国的居民消费支出大约为2万元(具体数据为21210元)。收入和消费支出相互扣减,然后得出的余额为1万元(具体数据为10979元)。然后建设一个计算模型,收入-支出、现阶段的房贷利率水平,按揭贷款30年,每一年的本息付款是1万元,那么得到的结论便是,房价在8000元左右才算是合适的,居民可接受的。


看起来,专家朱运来的这一套测算,不是没有道理。人均收入为3.2万元,正常的消费支出为2万元,收入减掉支出之后,只剩下1万元,这是居民平均的年度留存余额。而这个余额全部用来支出购房费用的话,30年如一日,这样房贷本息总额为30万元,房价当然应该在8000元上下了。反过来说,按照这个说法,现阶段的房价显然太高了,而且高的有些离谱,2020年末全国房价平均9980元,截止2021年7月份,全国房价已经超过了10000元,所以购房者认为“房价确实该降”,而且种种信号表明,2021年下半年,房价或真的迎来下跌潮。

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专家:中国房价跌27%才合理!下半年或迎贬值潮?先说说为啥近期大家伙认为房价要降低。首先是住房供需方面,数据显示,我国的所有房子加起来足够30亿人居住使用,房子早已经供大于求了,目前城市家庭住房保有率达到96%,户均持有房产1.5套,40%的家庭拥有至少2套房子,还有10%的家庭至少3套以上房产。除了这个因素之外,住房空置率不断增高也是常态现象,西南财经大学在2017年发布的家庭金融研究报告指出,当年住房空置率为22%,一线城镇住房空置率10%左右,三四线城市住房空置率30%以上,空置房达到6500万套。另外也有经济学家研究认为,2020年空置房数量达到了1.1亿套,仅仅空置房就足够4.4亿人居住了,而我国的总人口才14亿人。


其次,房地产进入下行期,也是行业周期性发展的必然走向,任何行业在开始兴起的时候,都存在巨大的红利期,就像一家企业上市之初一样,大量的人会因为这家企业新,所以前来购买股票,带动价格上涨,然而等到时间久了之后,新鲜感便失去了。房地产同样如此,王健林曾提出,纵观世界各个国家,没有哪个国家的房地产能持续兴盛超过50年的,王健林的言外之意是,我国房地产已经发展20多年,接下来或走入新轨道,所以万达转型实属明智之举。



楼市下行,房价究竟能降低多少?潘石屹“12字”透底:“20%就是中国房价下跌的底线”,超过这个比例,那么多数房地产企业会消失”。潘总这里所说的消失是指破产,现阶段的房价降幅达到20%的情况下,房企们就会倒闭了,他认为这是底限。


下半年真的能迎来贬值吗?央行信号给了答案。7月上旬,央行发布了信息,从7月15日开始,下调金融机构的准备金率0.5个百分点,在本次下调之后,金融机构的加权平均存款准备金率为8.9%,本次要释放出大约1万亿元的长期资金流动性。而且格外重要的一点是,本次降准并非“专有性”,而是普遍下调,不具有针对性,可谓雨露均沾。在这个信息加持下,市场上的买房信心或许更强了,开发商或借此机会,降价蓄客,以价换量。


所以说,刚需买房人,下半年或许是不错的时机!



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