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今天楼市的贪婪是有目共睹的。贪婪，自然就是指人性。其实在金钱、权利和欲望面前，我们都贪婪，都没有抵抗力，谁也不要说出冠冕堂皇的话，这种事说别人是容易的，一旦轮到自己的身上，可能比别人做的还要贪婪。
但是贪婪是有限度的，而且还包含着大智慧。
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在房地产市场商品化改革之初，进入楼市的人，买房子基本上都是刚需，所以我把那个阶段成为“朴素主义”阶段。后来人们发现这房价咋就一个劲涨个没完，比自己辛辛苦苦搞实业、做生意来钱快，于是不少有钱人、生意人、乃至办企业的老板企业家都往这里冲，并实实在在地淘金成功，这个阶段，是典型的“投资主义”阶段。
这个阶段大概到2015年止，因为一股力量的进入，楼市开始变得更加疯狂。
2015年是棚改货币化安置实施的一年，随着金融环境宽松，以及一些专业炒房团体的不断鼓吹鼓动，许多本身资金不足的人群，开始义无反顾进入楼市，这中间有中产阶层也有贫产阶层，他们利用信用卡套现、网贷、掏齐六个钱包，乃至四处借亲戚朋友的钱等极端方式，疯狂往楼市挤，带动了新一轮楼市上涨，并在此后3年的大行情中，的确淘到了一桶金，这就带动了更多贫产阶层进入。由于大多数进入者资金有限，他们的炒房基本上依靠一些政策漏洞甚至违规操作来到达目的，我把这个阶段叫做炒房的“贪婪主义”阶段。
比例前段爆炒的深圳某炒房团，10万20万都可以买千万级别的房子，他们的做法就是以代持的方法，大家合股买，而且一套房子的股权还可以私下交易，再用房子产权从银行贷款，由此以小博大，搏的就是深圳房价长期上涨。
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事实上，当楼市进入到贪婪主义阶段时，性质就变了。楼市风险陡增，顶层对楼市的总体把控也开始越来越严。如果不把控能行吗？
我们从各个角度来看，今天楼市的风险都已很高，有形之手的把控让我们再次感觉社会制度的优越性，这不仅体现在抗疫中的整体爆发力，还有市场经济中的整体调控力，这是西方国家无法比拟的。
然后我们不可能不防今天房地产市场中不断累积的风险因素。
历史是可以借鉴的，发生在2008年的美国次贷危机，其根源就是把大量偿付能力不足的中低层老百姓搞进了房地产市场买楼。
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老百姓炒房本身也没什么错，这个时代生存压力很大，谁不希望能够多挣点钱养家糊口呢？如果有这样的机会，为什么不去尝试？可关键的问题就在于，多数人的脑子是长在别人的身上的，当风险来临时，别人可以抽身而出，自己根本就没有防范能力，最后垫背的、受伤的往往就是自己。
同时由于社会圈层不同，资本圈、富人圈的信息来源更加广、更加快，更加准确。这种存在的信息差，也导致了危险来临时别人可能跑的更快，而轮到自己跑时，大水已经漫到了脚底下，想跑也来不及。所以就算贪婪，也要贪婪的智慧，而不要贪婪成傻帽。
说到这里，又不得不提那些曾经的往事。
上世纪80年代的日本，跟我们现在极其相似，连续坚挺的楼市没有人相信房价会跌，可是这一跌让日本失去了20年，有些抄家跌倒今天还没回过神，那时许多人一夜成为负翁，负债累累还一辈子，直到今天退休没还完。97年前的香港，亚洲四小龙经济也是如火如荼，没有人会相信香港房价会跌，在这寸土寸金的地方，一个全世界都聚焦的经济高度发达的港口城市，就算今天也不会比国内任何城市差。然鹅事实是，最后跌到所有人怀疑人生，而在那次危机中，许多日进斗金的香港大明星也都深陷其中，有些从此再没抬头。
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或许有人坚信国内情况不一样，房价一定会继续走高。
你完全有理由这么相信，我也对大国崛起信心满满，但是要知道大国崛起是全方位崛起，房地产及楼市的发展，这是大国崛起的阶段性特征，是一个过渡期，是一个物质准备阶段。事实上，房地产发展到今天，楼市已经成为经济风险的主要聚集地，甚至损伤到实业、就业的整体平衡，无形中提高了竞争成本，减少了国际竞争力，这些我们可以不知道，但高层不会不知道。
正因如此，楼市的改革与转型势在必行。面对巨大的泡沫，我目前所能想到的，要么就是直接主动刺破泡沫，要么就是把楼市按在地上不断摩擦摩擦，直到把泡沫挤干。当然还要一种情况，那就是在全球经济高度不确定的总体大环境中，因为不可控因素而直接导致崩盘，我们希望这种情况永远不要发生。
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好了，啰嗦了半天，我到底想说什么？
我要说的是“贪婪”，人性的贪婪，楼市的贪婪。贪婪是什么？
贪婪就是很贪很贪，一不小心变成了一只狼，因为一点甜头就开始浪，最后因为过头了终于烂了。
贪婪是有条件的，那些富豪们，那些买楼就像到菜市场买菜那么简单的那么一拨人，他们的贪婪基于他们的资本实力，他们可能有多条线收入，可能多元化投资，与“贪婪主义者”相比，他们有更多抗风险的实力、能力和经验，当风险来临时可以更快消化或转移风险。
老百姓是不行的。最没有抵抗能力的，是从“贪婪主义”阶段进入楼市的人，要充分做好准备，不要把思想安装在别人的脑子里。
今天楼市盛宴狂欢，全部建立在“房价只涨不跌”这个设想之上。
如果，有那么一天房价突然不涨了，甚至下跌了，依靠杠杆进入楼市的你如何应对？所以，贪婪是要有“大智慧”的，要量力而行，不然可能会连裤子都输光。
在全国不少地方，近年来楼市房价一直在阴跌，就算处在一线的心脏城市北京，在去年普涨的行情中，有关机构3月份统计，房价依然同比下降了4.89%。所以，这个问题不要抱有侥幸，也许它很遥远，也许来得很快，不要回避也不能回避，如果你想好了想通了，就赢了。
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