• 5年后,手持两套房及以上的家庭会面临什么问题?答案已经很明显
  • 资讯类型:家装资讯  /  发布时间:2021-08-18  /  浏览:213 次  /  

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近日,住建部发布了一则重要通知,在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》中明确表示:城市更新将严格控制大拆大建大搬迁;将坚持应留尽留,全力保持城市记忆;不沿用过度房地产化的开发建设方式,不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。也就是说,随着楼市的不断调控,未来将会主要针对过度房地产化开发的建设方式。

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事实上,当前楼市调控方式可以说是大势所趋,也更加说明了这样一个事实:当前住房开发已经过剩,住房供应已远大于需求。过去几年也有许多专家学者表达了自己的担忧,就连一些商业大佬也有类似观点,比如曾预言未来房价如葱价的马云,尽管如今房价并未出现大跌,但其逻辑却正一点点成为现实,随着社会老龄化趋势加重,未来一对年轻夫妻将会至少持有6套房子,分别从双方的父母、祖辈继承而来,到时候多余的房子将难以管理。



防止房地产过度开发,同样也是为了避免空置率进一步上升。过去20年,我国平均房价整体上涨了500%,许多二三线城市上涨了10倍,而一线城市更是上涨了几十倍。除了早期住房供不应求导致的价格上涨外,更多的是人为的炒作因素,住房也从居住属性转变为投机属性。随着炒房客数量不断增多,我国房屋空置率也在进一步增加。根据西南财经大学公布的数据来看,2017年我国住房空置率为22.6%,空置房数量约为6500万套,结合最近三年的销售面积来计算,整体空置房数量可能超过了1亿套。


除了炒房客以外,不少家庭也持有多套房,可能是出于投资目的,也有可能是为了避免未来房价过高,子女无法负担而为子女准备的房产。根据央行2020年4月发布的城镇家庭负债统计报告来看,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。国家统计局公布的数据显示,2020年我国城镇人口数量为9.02亿、户均人口2.62人,也就是说持有两套房家庭数量约为1.06亿,持有三套及以上住房家庭数量约为3600万户。对于手持两套房以上的人来说,未来5年将不得不面对3方面问题:



1、房价涨幅不断收缩,投资房产收益已经见底,继续持有多套房或将亏损


公开数据显示,2021年上半年楼市累计调控次数超过250次,按照这样的发展趋势,今年或将成为调控次数最多的一年。但即使如此,依旧有不少人坚信未来房价会继续保持大涨趋势,他们认为在近几年如此密集的调控下,整体房价都没有出现下跌,说明房价依旧有大涨空间。但事实真是如此吗?答案是否定的,事实上自“房住不炒”提出后,过去房价大涨的趋势早已消失,取而代之的是涨幅的不断收缩,而涨幅收缩则意味着投资房产收益在不断减少。


房地产专家冯仑表示,对于投资房产的人来说,算上多套房贷利率、持房成本、折旧率,则需要房价涨幅保持9%以上才能盈利。但目前来看,2020年全国平均房价涨幅为9.3%,可见利润已经“见底”,而今年上半年房价涨幅最高的城市仅为5.43%,还被纳入了重点监测城市范围。由此可见,今年整体房价涨幅大概率会低于9%以下,因此对于投资房产的人来说,未来将逐渐开始亏损,对于两套房都用于自住的家庭来说,就没有必要担心这个问题了。



2、二手房市场迎来“停贷潮”,交易难度增加,多套房最终可能会“烂在手中”


对于炒房客来说,只有将房子卖出去才能实现最终盈利,也就是说二手房成为了炒房的主要目标。前不久,央媒《经济日报》发表了一篇文章,名为《摁住楼市过快上涨的“七寸”》,其中就明确提到了银行贷款成为了很多炒房客必不可少的依赖,但如果任由信贷资金过度向房地产领域集中,楼市将不断积累泡沫,积聚风险。今年正式生效的新规中,有一项对于房贷产生了巨大影响,那就是“限贷令”。


简单来说,就是央行联合银保监会,将银行按照规模分为5个档次,并且给出了“房地产贷款占比”与“个人住房贷款占比”两个上限,收紧了楼市资金的注水口。根据6月28日《证券日报》发布的报道来看,南京、郑州、重庆、武汉、杭州等多个热点城市都出现了银行房贷业务收紧的情况,部分银行甚至暂停手里二手房房贷业务。对于银行来说,自然会选择操作流程简单、能够与开发商合作的新房交易,而非操作流程复杂、鉴房难度大的二手房市场,因此二手房交易难度就会大大增加,甚至烂在手中。



3、近些年“房产税”、“空置税”呼声不断,其中房产税更是大概率将在未来5年内出台,持多套房成本进一步增加


一直以来,楼市中都有“房产税”、“空置税”的呼声,其中房产税更是多次被提及,但也有人认为,房产税属于“只听声音响,不见人下来”,因此未来不会出台。但事实真实如此吗?答案是否定的,事实上早在2017年财政部高层就明确表示未来会按照“立法先行-充分授权-分步推进”的原则推进房产税实施。自去年11月起,房地产税相关动向已经出现了5次,这也是以往并未出现的,住建部也约谈了几个重点城市探讨相关问题。


对于炒房客和囤房族来说,自然最担心房地产税真正落地,因为到时候肯定会有炒房客抛售多余房产,那么二手房市场就会出现抛售潮,房子最终也只能打折才能够出售,最近两年已经出现了类似征兆,许多热点城市二手房挂牌量都开始骤增。对于房地产税相关出台时间,一些专家学者也提出了建议,比如“金融市长”黄奇帆表示,降房价最好的办法就是收房地产税,国内持有几十套房、几百套房的人大有人在,收持有多套房人的税。独立经济学家马光远也认为,“十四五”期间将是房地产税出台的好时机。



总结:在楼市三大趋势下,手持两套房以上的人将面临什么问题,答案已经很清楚了。特别是对于炒房投资房产的人来说,继续持有房产或将导致亏损,随着二手房市场“停贷潮”进一步加剧,房产交易将变得更加困难,与此同时还要担心未来房地产税真正落地,最终可能面临房子卖不出去,还需要为此缴纳大量的税。对于两套房的刚需家庭来说不必担心这个问题,因为当前业内对于房地产税的普遍观点为首套房免税、二套房低税、第三套房才开始征收高税。



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