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近日，住建部发布了一则重要通知，在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》中明确表示：城市更新将严格控制大拆大建大搬迁；将坚持应留尽留，全力保持城市记忆；不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。也就是说，随着楼市的不断调控，未来将会主要针对过度房地产化开发的建设方式。
事实上，当前楼市调控方式可以说是大势所趋，也更加说明了这样一个事实：当前住房开发已经过剩，住房供应已远大于需求。过去几年也有许多专家学者表达了自己的担忧，就连一些商业大佬也有类似观点，比如曾预言未来房价如葱价的马云，尽管如今房价并未出现大跌，但其逻辑却正一点点成为现实，随着社会老龄化趋势加重，未来一对年轻夫妻将会至少持有6套房子，分别从双方的父母、祖辈继承而来，到时候多余的房子将难以管理。
防止房地产过度开发，同样也是为了避免空置率进一步上升。过去20年，我国平均房价整体上涨了500%，许多二三线城市上涨了10倍，而一线城市更是上涨了几十倍。除了早期住房供不应求导致的价格上涨外，更多的是人为的炒作因素，住房也从居住属性转变为投机属性。随着炒房客数量不断增多，我国房屋空置率也在进一步增加。根据西南财经大学公布的数据来看，2017年我国住房空置率为22.6%，空置房数量约为6500万套，结合最近三年的销售面积来计算，整体空置房数量可能超过了1亿套。
除了炒房客以外，不少家庭也持有多套房，可能是出于投资目的，也有可能是为了避免未来房价过高，子女无法负担而为子女准备的房产。根据央行2020年4月发布的城镇家庭负债统计报告来看，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。国家统计局公布的数据显示，2020年我国城镇人口数量为9.02亿、户均人口2.62人，也就是说持有两套房家庭数量约为1.06亿，持有三套及以上住房家庭数量约为3600万户。对于手持两套房以上的人来说，未来5年将不得不面对3方面问题：
1、房价涨幅不断收缩，投资房产收益已经见底，继续持有多套房或将亏损
公开数据显示，2021年上半年楼市累计调控次数超过250次，按照这样的发展趋势，今年或将成为调控次数最多的一年。但即使如此，依旧有不少人坚信未来房价会继续保持大涨趋势，他们认为在近几年如此密集的调控下，整体房价都没有出现下跌，说明房价依旧有大涨空间。但事实真是如此吗？答案是否定的，事实上自“房住不炒”提出后，过去房价大涨的趋势早已消失，取而代之的是涨幅的不断收缩，而涨幅收缩则意味着投资房产收益在不断减少。
房地产专家冯仑表示，对于投资房产的人来说，算上多套房贷利率、持房成本、折旧率，则需要房价涨幅保持9%以上才能盈利。但目前来看，2020年全国平均房价涨幅为9.3%，可见利润已经“见底”，而今年上半年房价涨幅最高的城市仅为5.43%，还被纳入了重点监测城市范围。由此可见，今年整体房价涨幅大概率会低于9%以下，因此对于投资房产的人来说，未来将逐渐开始亏损，对于两套房都用于自住的家庭来说，就没有必要担心这个问题了。
2、二手房市场迎来“停贷潮”，交易难度增加，多套房最终可能会“烂在手中”
对于炒房客来说，只有将房子卖出去才能实现最终盈利，也就是说二手房成为了炒房的主要目标。前不久，央媒《经济日报》发表了一篇文章，名为《摁住楼市过快上涨的“七寸”》，其中就明确提到了银行贷款成为了很多炒房客必不可少的依赖，但如果任由信贷资金过度向房地产领域集中，楼市将不断积累泡沫，积聚风险。今年正式生效的新规中，有一项对于房贷产生了巨大影响，那就是“限贷令”。
简单来说，就是央行联合银保监会，将银行按照规模分为5个档次，并且给出了“房地产贷款占比”与“个人住房贷款占比”两个上限，收紧了楼市资金的注水口。根据6月28日《证券日报》发布的报道来看，南京、郑州、重庆、武汉、杭州等多个热点城市都出现了银行房贷业务收紧的情况，部分银行甚至暂停手里二手房房贷业务。对于银行来说，自然会选择操作流程简单、能够与开发商合作的新房交易，而非操作流程复杂、鉴房难度大的二手房市场，因此二手房交易难度就会大大增加，甚至烂在手中。
3、近些年“房产税”、“空置税”呼声不断，其中房产税更是大概率将在未来5年内出台，持多套房成本进一步增加
一直以来，楼市中都有“房产税”、“空置税”的呼声，其中房产税更是多次被提及，但也有人认为，房产税属于“只听声音响，不见人下来”，因此未来不会出台。但事实真实如此吗？答案是否定的，事实上早在2017年财政部高层就明确表示未来会按照“立法先行-充分授权-分步推进”的原则推进房产税实施。自去年11月起，房地产税相关动向已经出现了5次，这也是以往并未出现的，住建部也约谈了几个重点城市探讨相关问题。
对于炒房客和囤房族来说，自然最担心房地产税真正落地，因为到时候肯定会有炒房客抛售多余房产，那么二手房市场就会出现抛售潮，房子最终也只能打折才能够出售，最近两年已经出现了类似征兆，许多热点城市二手房挂牌量都开始骤增。对于房地产税相关出台时间，一些专家学者也提出了建议，比如“金融市长”黄奇帆表示，降房价最好的办法就是收房地产税，国内持有几十套房、几百套房的人大有人在，收持有多套房人的税。独立经济学家马光远也认为，“十四五”期间将是房地产税出台的好时机。
总结：在楼市三大趋势下，手持两套房以上的人将面临什么问题，答案已经很清楚了。特别是对于炒房投资房产的人来说，继续持有房产或将导致亏损，随着二手房市场“停贷潮”进一步加剧，房产交易将变得更加困难，与此同时还要担心未来房地产税真正落地，最终可能面临房子卖不出去，还需要为此缴纳大量的税。对于两套房的刚需家庭来说不必担心这个问题，因为当前业内对于房地产税的普遍观点为首套房免税、二套房低税、第三套房才开始征收高税。
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