• 破烂毛坯法拍房,疯狂溢价62%!房子里有啥秘密?
  • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2021-08-23  /  浏览:78 次  /  

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8月20日10时49分,在阿里法拍平台上,一套位于杭州市富阳区银湖街道的紫云山庄紫兰苑1号房产溢价62%成交。


拍卖期间,这套房源引来超2万人围观、503人设置提醒、9人报名。31轮竞价后,该房源被人以614万元的价格拍下,较起拍价380万元高出234万元,溢价62%。


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如此水平的溢价在目前的法拍房市场并不常见。


就在半个月前,深圳一套低于最新历史成交价185万元的“顶流”学区房流拍;7月6日,杭州“孟母盘”文鼎苑一套房源现身法拍平台,最终成交价仅高出起拍价6.6%;3月,位于杭州市里东山弄的一套法拍房以521万元的价格成交,较起拍价溢价14.5%……


这套房源究竟有何魔力能创造62%的溢价?


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事实上,在法拍房市场,与紫兰苑1号房产类似的“半成品”房源并不多见。此次拍卖的紫兰苑1号房产建于1998年,位于紫云山庄斜坡的高处,正面朝山。


紫云山庄的地段颇为优越,320国道及地铁6号线就在其前面,周边还有银湖公园和杭州野生动物园,是杭州市区域内最早开发的混合型住宅小区,一度被不少杭州人视为“养老圣地”。


不过,自交付以来,紫云山庄小区业主纷纷对房子进行了违章扩建,逐渐沦为富阳区有名的“问题小区”。加上管理混乱、道路破损、无专业的物业管理机构入驻等原因,导致小区品质较差,房屋市场价格滞涨。


2019年6月,富阳区成立紫云山庄综合整治指挥部,拆除各类违法建(构)筑物逾400处、合计面积达15000多平方米。同时,相关部门对小区道路进行了整体修整,面貌大为改善。


紫兰苑1号房产亦是因违建被强拆的房屋之一。被强拆后,该别墅需要投入资金进行房屋主体重新修缮、屋面重建、门窗重装;室外花园违法扩建部分也已被砌上浆砌,需要重新规划填土种植。


因此,从目前的状况来看,紫兰苑1号房产虽是一栋坐北朝南的3层独幢别墅,但更像是一栋断壁残垣的“烂尾”建筑。


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因与中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市富阳区支行的经济纠纷,该别墅被法院执行处置、流入法拍房市场,评估价在538.3万元左右。


《国际金融报》记者注意到,紫兰苑1号房产及所占土地产权皆处于被查封状态。该房源建筑面积244.68平方米,土地使用权面积687.36平方米,权属人为原业主个人所有。


614万的成交价相较小区内同样大小的房屋而言,也毫不逊色。在房产网上,紫云山庄一套220平方米的房源挂牌价为450万元,另一252平方米的则为780万元,二者之间的价格悬殊颇大。


一位负责该小区业务的经纪人称,其手中200多平方米的在售房源目前只有一套,面积238平方米、挂牌价688万元,“业主的心理价位在610万左右。”这一价格基本与此“烂尾”房的成交价接近。


“地皮”优势可能也是导致该房源拍出62%溢价的原因。


多位行业人士在采访中告诉记者,紫兰苑1号房产抢手的原因或许是因为地皮。“地皮比房子重要。”中原地产分析师卢文曦如此说道。


2020年曾有一套位于杭州滨江区之江花园之祥径5号别墅法拍房,该房源与紫兰苑1号房产相似。这套“半成品”法拍房起拍价为1685万元,最终以2400万元成交,溢价42.4%。


彼时有业内人士认为,对于别墅房源的客户群体来说,买这套房子主要看中的是买下一块地皮。



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