• 中国房价未来走势,都藏在这份高层文件里
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-08-29  /  浏览:109 次  /  

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观察者网副主编,第一时间解读财经数据背后的有趣故事。


中国的房价,过去20年来,不断上演着暴涨神话,甚至于深圳等地房价在疫情年都可以暴涨一倍——这背后的原因究竟在哪里?

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中央三令五申,房住不炒,打压房价,为什么看上去效果并不明显?


要解开这个问题的谜底,归根结底我们还是要回答一个问题:到底是什么催生了房价的无尽暴涨呢?


何师父有个观点:过去我们看待房价问题的思维模型是出了问题的,人们总试图归因于一个方面,比如有人认为是人口红利,有人认为是货币超发,有人认为首恶在于“开发商”和“炒房客”的哄抬,有人认为是地方政府的土地财政。


其实都对也都不对。


老何认为,房地产市场和股市的逻辑类似,每个不同的时空范畴中会有自己的主线逻辑。拿股市来对比,去年炒消费升级所以茅台挂帅,今年炒碳中和所以新能源领跑。房地产市场暴涨的内生动因和主要矛盾也是复杂的。


但细细研究之下,你就会发现,如果说过去十多年,房价的上升是多重力量混合博弈的结果,那么现在这一两年,其实已经进入到“单极化推动”的阶段了。


而业界最近流传甚广的一份文件,则直指这个“单极”,精准度和力度远超过去比较空洞的“房住不炒”的提法,这也就是何师父为什么相信,房价连续暴涨的时代已经结束了。


改变的原因是国家意志,从高层定调“第三次分配”就可以看出中国的决心,凡是制造不平等的现象,国家一定要打击。


今天,我们就来详细解读一下这个推理的过程


这份文件讲了什么?别急,讲政策之前我们还是先讲故事。


1、天降馅饼,半价买房?


大家都知道,现在房地产行业里,鬼故事有点多。许家印前两天卸任了恒大地产董事长,恒大能不能继续那么大,老板自己心里也没底儿。


恒大债务危机只是冰山一角,地产商日子最近都不好过。


老何团队有个哲学系毕业的大米米老师,前两天偷偷问我,有个同学在苏州一家房地产公司干,员工福利可以五五折买房,只是名字要登记在ta名下。能不能买,赚不赚钱,安不安全,灵魂三问,果然哲学。


对,您没听错,不是五五开黑,是五五买房,100万的房子,内部员工买只要55万。可问题是,这根本不是什么福利,只是公司缺钱的表现。




恒大打折卖房,确实反映在数据上


更大的恐慌,来自各地政府的公告。从深圳、天津、青岛开始,8月份以来,已经有十几个一二线城市,突然宣布中止土地拍卖。有路边社消息说,是因为地产商实在没钱了,根本没人报名拿地。


大家都已经捧好瓜,准备看房企的热闹了。毕竟很多人都觉得,中国房价这么高,都是贪婪的地产商害的。等恒大它们都破产了,房价就要降了。


但你要是这么想,那就太单纯了。决定中国房价走势的,从来就不是地产商。恒大不是今年才开始打折卖房的,地产商的苦日子已经过了两三年了,今年只是债务大爆发。可是这两三年里,你看到房价下降了吗?


为什么杀死地产商,也破不了高房价?因为真正托起房价的,另有其人。


2、房企倒贴5000万退地


前段时间,杭州楼市最大的鬼故事,是一家地产商宁愿倒贴5000万,也要把地退给政府。


今年5月,浙江地产商宋都股份,斥资17.83亿,拿下杭州市运河新城的一块住宅用地。仅仅两个月之后,宋都把这块地退给了政府,已缴纳的5000万保证金全赔进去了。


表面的原因是,宋都原本跟另一家地产商谈好,要联合开发这块地,但是对方临时反悔了。


但实际原因很明显,地产商仔细算账之后,发现这块地是赔钱的。


老何找到了当初的出让公告,里面不光有宋都拿地的价格,还规定了未来的销售价格。


根据公告,宋都拿地价格17.83亿,规划建筑面积8.5万平米,折合楼面价是每平米20962元。但是,这8.5万平米面积里,有21%是不能销售的,要求开发商自持出租。


按杭州现在的房价租售比,出租的收益率是很低的,如果我们把这块刨去不算,宋都实际的拿地面积是6万多平米。这样一算,实际楼面价达到了每平米26000多元。


而政府规定的未来销售价格,是每平米29500元,里面还包含了3000元的精装修成本。也就是说,宋都光是拿地成本,就跟未来售价差不多了,再加上税费、建筑和销售等后续成本,这块地每卖一平方,都要亏几千块钱,还不如早点割肉止损。


当然,这个算法是非常粗略的,如果把出租收益加进去,长期是有可能赚钱的。但要知道,房企几乎个个都是高负债企业,出租收益如果不超过年化8%,怎么可能覆盖为此付出的融资成本呢?所以还是亏的。


这笔账一点都不难算。可是,当初地产商又为什么要高价拿地,给自己找罪受?


其实,拿地价格,真不是地产商能说了算。


一方面,地产商最重要的是现金流,需要有源源不断的资金去偿还之前的债务。所以销售比利润更重要,别管亏不亏钱,先保证手里有地可卖,有现金还债,先活下去再说。


另一方面,宋都拿这块地,真的已经很克制了。老何查了一下,跟这块地相邻的地块,2017年被金科、碧桂园联合拿下,当时的溢价率高达70%,再加15%自持。溢价率的意思是说,在政府给出的起拍价基础上,加价70%才拿下土地。




相比之下,宋都虽然21%的自持比例略高,但溢价率只有28%,算是很理性了。


为什么金科碧桂园敢高溢价拿地,宋都却要亏钱?


因为当初那两家拿地是在4年前了,地价还比较低,起楼板拍价只有每平米1万1,宋都的起拍价却高达1万6。


从售价来看,金科碧桂园的房子19年上市时,售价超过了3万,比宋都还高一点,所以利润空间就大了不少。


这下大家看出来了吧,宋都这块地拿得,是真的憋屈。现在金科碧桂园小区的二手房均价,已经超过4万,但是政府为了贯彻“房住不炒”,强行把一手房价摁在了19年水平,连3万都不到。




房价不许涨,但是地价必须得涨啊,这4年间,土地起拍价提高了将近50%,宋都只能硬着头皮拿地。


3、房价上涨的“单极化”趋势


宋都的案例虽然极端,但是也反映了当下中国楼市的普遍现状。


房地产行业里有个形象的比喻,土地是面粉,房子是面包,地产商就是做面包的师傅。


现在,面粉价格不断提高,却不许面包涨价,结果就只能是饿死面包师傅。


问题是,饿死面包师傅,面包就能降价了吗?


老何之前就对房价的构成做过拆分。老百姓买房的钱,主要是被四个群体分了,分别是政府、地产商、建筑施工方和银行。




2017年,券商统计了全国40个大城市的房价构成,其中政府拿到的钱,包括土地价格和各种税费,加起来占到房价的一半。


建筑施工队,大概拿走了大概20%,剩下的30%,才归进入地产商账户。再扣掉给银行的利息,和自己的经营成本,房地产商卖一套房子,利润率只有10%左右。


现在4年过去了,这个结构出现了明显的变化——政府拿走的钱,变得更多了。


今年上半年,全国多个一二线城市实行了土地集中供应,并且很多城市在卖地时,就规定了将来房价的上限。


根据华创证券统计,首批集中供地的16个城市,平均成交的地价房价比均值是56%。也就是说,未来这些土地上盖起来的房子里,光土地成本就占了56%,再加上税费,政府拿走的比例恐怕要接近70%。




至于地产商呢?同样根据房价和地价可以算出,如果还按照17年的财务成本和营销成本来算,房企最后的净利率很可能是零,甚至是负的。因为在同一份研究报告中显示,这16个城市的土地成交地块隐含毛利率均值仅仅18%。




而且,大家仔细看这张图,一些房价被炒到离谱的城市,比如厦门、杭州,地产商的毛利率反而非常低,厦门的房地产毛利率甚至低到只有1%,连最低端的制造业也不如。


这恰恰说明,地产商以前是房价上涨的最大推动力之一,但在集中供地以后,完全靠边了。


另一个角度也能得出同样的结论。我们把统计样本扩大到全国100个城市,也可以看到,从2008年到现在,地价占房价的比例,居然从30%左右迅速提高到50%,并且今年一举突破了60%。




在这个过程中,地产商炒作导致的地价抬升,主要发生在2015-16年的超级牛市期间,当时土拍溢价率一度接近100%,说明土地出让方本来没想卖那么高价,是地产商自己在哄抢。


但是2018年以后,土拍溢价率就一直维持在较低水平,说明这个阶段的地价上涨,是不断提高起拍价造成的。




实际上,过去是地方政府、地产商以及银行,共同分享人口红利带来的楼市财富暴涨,现在,地产商也感受到了被掏空的滋味。


4、爸爸,别闹


既然讲到了银行,老何再来讲一讲关于地产和银行的套娃故事。


让地产商吐出点利润来,大家觉得挺爽,但是,如果真的发生大面积系统性崩溃,则对所有人来讲都是灾难。


沈阳已经意识到了这一点。


最近,沈阳一处万达楼盘推出了降价房源,从均价1.1万降到了8000。当地政府马上约谈了好几家地产商,要求“尽量避免以价格优势吸引购房者”。


你品,你细品。


不光是万达,要说最让沈阳政府头疼的,还得算恒大。


沈阳有一家地方城商行,叫盛京银行,前身是国有的沈阳市商业银行。不过经过一系列资本运作,到2020年,恒大已经在盛京银行持股36.4%,是第一大股东。根据盛京银行最新的港股市值,这块股权价值大约200亿港币。


可奇妙的是,盛京银行又是恒大的大债主。根据财新的一篇报道,盛京银行通过直接或间接渠道,购买了大量恒大债券,风险敞口估计有1300-1500亿人民币。


所以,你说盛京银行到底是恒大的儿子,还是恒大的爸爸?


老何觉得,看从哪个维度讲。股权关系上讲,恒大是盛京的爸爸,但债权关系讲,盛京又是恒大的爸爸,但是从欠钱的是爷爷的辈分算,盛京又是恒大的孙子。


这是爸爸套儿子,儿子套爸爸,爸爸还当了孙子,真是套娃中的套娃。


眼看着恒大撑不住,盛京银行也危险了。今年上半年,盛京银行净利同比下降了60%-70%,要知道,去年同期可是疫情停摆啊,是什么打击比疫情还大?


如果盛京银行被拖下水,威胁的是整个沈阳乃至东北地区的金融安全。8月17日,沈阳国资接盘了恒大在盛京银行将近2%的股份。但2%,实在太少了,真正能救盛京银行的,恐怕还是房价。


放大到全国,其实也是同样的道理,地方性金融机构,本身就没有太好的业务模式,它们和地产互相融资,互相套娃,历史可太悠久了。


房价下降就意味着,要么越套越深,要么套无可套,真想喊一句,爸爸,别闹。


5、中央出手控土地源头价格


老何开头提到的那份文件,正是让“爸爸”别闹的意思。


根据中国网报道,本月初,自然资源部召开了一场闭门会议,随后一份政策文件开始在地产圈流传。


文件里最有新意的一条,是要求各地土拍溢价率不许超过15%,并且“绝不允许”通过提高起拍价、自持率等方式调整溢价率,变相提高实际土地价格。


这份文件措辞非常严厉,要求严格控制城市楼面地价新高,违规者将被公开严厉处置。


前面说过,地价上涨的真相,不是地产商提高溢价率,而是地方政府在不断提高起拍价。现在,中央已经敏锐的意识到问题根源,开始给各地土拍政策打补丁了。


深圳等城市突然叫停土地出让,其实真正的原因也不是没人报名,而是在这份文件之后,要回去重新修改土拍计划了。


这份文件的意义,在于中央开始用最精准的方式,来调控房价了。过去几年里,中国对房价的调控,精细程度一直在递进,先是限制一手房售价,再是限制土地出让价格,但都没能彻底限制住地方政府提高土地价格的行为。


这次,中央直接开始限制最源头的土地起拍价,相当于从根本上锁死了房价上涨的空间。


可以说,只要宏观经济环境不发生重大变化,未来中国的一手房价格,将会进入一种高度计划经济的状态,一切都被精确计算,就算不下降,涨幅也绝不会超过居民收入增幅。


大家如果想上车一手房,会从容很多。


至于房价会不会下降?二手房市场又会不会暴涨?


这可能要涉及到一个更大的问题,那就是房地产税。


其实,不管是政府精确控制一手房价格,还是多地出台二手房指导价,背后更大的意义,是展示了中国政府缩小贫富差距的决心,这正好是开征房地产税最重要的前提。


另一个契机是,2021年之后,中国的地方债压力将会大大减轻。从这张图可以看出,2015年以来,地方政府每年的偿债压力,一直是指数级上升,这也是地方政府必须高价卖地的原因。




但是2021年之后,地方债压力迎来拐点,再往后,地方政府的财政就要健康多了。这是中央今年开始严控地价的底气,也恰好可以利用这个窗口期,来推行税制改革。


老何在这里做个预言,房地产税的出台,恐怕不会太遥远了。


那么,房地产税会怎么影响中国房价?这个话题太大了,这次肯定讲不完。如果大家想听,还请将这篇文章分享给更多的朋友,关注老何的公众号《何处击》,老何尽快开讲房地产税。



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