• 当年的日本央行为何主动戳破“楼市泡沫”,而不是全力保房价
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-08-29  /  浏览:159 次  /  

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日本目前是世界最发达的国家之一,实际上,在上个世纪90年代也经历过“楼市崩盘”过程,当时的种种现象仍旧让人记忆犹新。


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先来看一组数据。在1991年,日本房价达到了历史的顶峰,东京都等大城市的核心地段住房均价涨到了6.2万美元/平米,距离东京都市圈十公里以内地方,住房均价也有1.2万美元/平米,虽然东京都市圈人均年收入有6.5万美元,但相比房价,普通老百姓望尘莫及。


在当时,日本社会就出现了严重的两极分化,即便普通人没有购房能力,直至躺平,但对于有钱人来说,他们此前一直享受着房产增值带来的财富盛宴,相信未来还会继续,所以仍不停买入,不少热门楼盘还需要排队摇号购房,中签率最低的楼盘超过6000人摇一套房子。



此外,不少企业也卷入其中,他们感觉买土地、买房来钱更快,把原本用来淘汰落后产能的资金悉数用来炒房、炒地,其他行业资金纷纷流入房地产行业,楼市泡沫越吹越大。


此时,日本的异常富有也引起了美、英等国的警惕,虽然日本为美国的小弟,但一个弹丸之地的日本经济总量能达到美国的6成,美国等国开始对日本施压,在签订了“让日元升值”的协议后,日本贸易形势大反转,不得不出口转内销,开始了“国内循环”。但问题是,大家都不把钱用在消费上,而是更疯狂地投向房地产。



那时,日本人已没有心思工作,只想着炒房赚钱实在太容易,新上任的日本央行行长三重野康看到了日本经济的“虚胖”,在他看来,如果仍把泡泡继续吹大,一定会带来更为深重的灾难。因此,他决定主动戳破房地产泡沫,一上任就针对房地产做了两件事:


一是阻止非房地产资金流入房地产行业,要求对房地产、建筑、影子银行进行管制,并设置了房地产贷款总额限制;


二是大幅提高房贷利率,从1989年开始,在短短一年多时间里,总共进行了5次加息,房贷利率从2.5%上升到6%。


政策一出台,外面的资金进不来,原本所谓的“购房需求”瞬间消失,日本楼市处于两面夹击状态,由于风险管控原因,商业银行在1991年时事实上已经停止发放房贷,也就是这一年,日本楼市迎来了瞬间崩盘。



在政策发布后的3个月内,日本六大主要城市的房价跌幅近70%,全国城市房价跌幅超50%。数千家房地产相关企业和一些商业银行倒闭,而曾经大量拥有千万房产的中产富豪,财富瞬间化为乌有。相关房地产从业人员纷纷失业,乞讨和流浪散漫在大街小巷,在1991年,日本离婚率比上一年增加了5倍。


房地产泡沫破裂以后,日本进入到“低欲望”社会。他们结婚不再以房子、车子作为基础,据统计,像日本的东京,有85%的人选择租房结婚,结婚时95%的人不买车。之所以如此,在他们看来,房子不管是住的还是买的,仅仅充当一个居住功能,用钱买的房子万一哪天再次大跌,那将是得不偿失的。当然,日本的租赁政策也很齐全,有租房补贴,也有租金价格限制,让人们乐于租房生活。



所谓“一朝被蛇咬,十年怕井绳”,人们不再热衷买房投资,加上老龄化影响,直到现在,日本的房价也没有恢复到原来水平,东京现在的房价还不到1991年的一半,这还没算账通货膨胀的因素。


值得一提的是,日本的房地产虽然“失去了20年”,但制造业、高科技企业并没有因此消沉,而是越来越“精专”,主要在于,热钱不敢再去炒房了,而是投资到实体和科学研究中。像日本的半导体高端材料和设备、工业机器人零部件、高端工程机械液压件、智能终端、机床工业、显示产业、碳纤维产业链等领域,要么掌握高端核心技术,要么控制全球50%以上市场份额。这或许是三重野康主动戳破“楼市泡沫”而没有保房价的初衷之一吧。


针对日本曾出现的“楼市泡沫”破灭情况,给世界带来什么启示?不少专家建议“以史为鉴”,什么意思呢?



说实在的,在房地产发展史上都有很多的共性,上面说到的这些现象,其实也在不少国家都有发生过,我们也不例外。有网友认为,我们的楼市也与日本曾经的楼市现象很相像:房地产在经过持续炒作后,出现了比如“房叔”、“房姐”等现象,不少企业把资金投入到购房而不是企业的研发升级上,近一半上市公司持有投资性房产。目前国家已对房企资金、购房者的房贷等方面进行管控,防止楼市泡沫硬着陆。


纵观世界,没有哪一个国家依靠房地产让国家走向强盛。日本楼市泡沫破灭史,应该是给每一个人深深地上了一课。对于购房者来说,要考虑你的房子被炒高后的风险,在趋势尚不明朗前,万不可存在侥幸心理,量入为出是买房的起码原则。



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