• 本周,动真格了!楼市改革,进入了深水区
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-08-29  /  浏览:113 次  /  

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拿利益集团开刀!

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自中国有房地产诞生起,最大乃至最不可撼动的利益集团是什么?

土地!

1993年第一次楼市调控开始,历数过往近30年的数轮调控,绝大多数的政策都是——

限购,不让你买了;限贷,不让你贷了;限售,不让你卖了;限价,不让你卖高价了;整顿中介,不让你干二手了……

有拿投资客开刀的,有拿购房者开刀的,有拿开发商开刀的,有拿中介开刀的……

但是,却极少拿土地开刀!

即便少数情况下,真打了土地的主意,却往往是——

高高举起,又轻轻放下。

高高垒起一堵墙,又悄悄留下一个漏洞。

哪怕是自2016年开始的这轮调控,堪称史上最严苛。

的确,也出台了很多土地相关政策。但是,却又留下一个个漏洞。

譬如,已经执行5年的土拍限价:限制最高溢价率,碰到溢价红线就摇号。

看起来很严格的土拍限价政策,也依旧留下了一个豁口。

比如,限制最高溢价率。

今年的第一轮集中土拍中,各个城市都严格执行了最高溢价率:

绝大多数城市,土拍最高溢价不能超过30%。

但是,万万没想到的是——

他们在控制最高溢价率的同时,又悄咪咪的提高了起拍价。

举个例子:

原本一宗土地起拍价是20亿,最高溢价率是30%,实际最高成交价能拍到26亿。

提高起拍价之后,这宗土地的起拍价涨到了23亿,最终拍到了29亿,溢价率只有26%。

数据上,溢价率从30%跌到了26%。实际上,成交价从26亿涨到了29亿。

溢价率的确下来了,但地价反而涨了。

玩土地的,都是数据大师。

再比如,碰到溢价红线竞“自持配建“。

此前,杭州/南京/上海/北京等诸多城市的土拍,都喜欢玩“竞自持”。

在土拍过程中,如果这宗土地碰到了最高限价,参与的各家房企就开始竞自持配建。

谁出的自持保障房面积多,谁拿地。

我想说的是——

所谓的竞自持和竞配建,就是变相抬地价。

再举个例子:

原本一宗200亩的土地,容积率2.5,拍到了30亿。那么,这宗土地的楼面价就是8999元/平。

现在,要竞配建了。

还是200亩的土地,容积率还是2.5,只拍到了28亿。但是,拿地的房企要自持30%的保障房。那么,这宗土地的实际楼面价就变成了11999元/平。

数据上,地价从30亿跌到了28亿。

实际上,楼面价从8999涨到了11999。

地价的确跌了,但楼面价却涨了33%。

数据大师们,再次上了神通。

过去5年,统计学意义上的地价在不断下跌。

有时是溢价率跌了,有时是成交价跌了。

但楼市意义上的地价却不断上涨。

有时是溢价率跌了,但成交价涨了。有时是成交价跌了,但楼面价涨了。

房住不炒屡创新成果,地方卖地的钱却一点没少收。

土地,堪称中国楼市里最大也最不可撼动的利益集团。


本周,土地利益集团被拿来开刀了。

此前,各大城市的第二轮土拍纷纷延迟了。

很多人都说,土拍延迟是因为报名的房企太少。各大城市开始想招了,想延迟供地,压缩供应了。

这两天,各个城市的第二轮土拍细则出来了。

看完第二轮土拍的细则,我想说——

延迟土拍,不是地方在想招。

而是高层在想招,拿土地来开刀。

第二轮土拍细则,一共有两大根本性的调整——

第一,降低溢价率却不提高起拍价。

前面我们说过,很多城市此前的土拍都是:

通过提高起拍价,变相悄悄涨地价。

一手控制溢价率,一手提高起拍价。

但这轮土拍,各个城市先降低了溢价率——

比如,杭州一般地块的最高溢价率从20%降低到15%,竞品质试点地块的最高溢价率从10%降低到5%。

比如,广州土拍的最高溢价率从20%~25%降低到15%;

比如,成都此轮土拍的最高溢价率从15%~20%降低到10%以内。

在降低溢价率的同时——

广州、杭州、南京、成都、合肥等诸多城市,多数地块的起拍价不仅没涨,而且还有不同程度的下跌。

起拍价跌了,最高溢价率也跌了,地价自然就会跌。

第二,取消竞配建和竞自持。

前面我们说过,很多城市此前的土拍都是:

通过竞配建和竞自持,变相提高地价。

表面上地价没涨,抛除自持之后,狠狠涨了楼面价。

但这轮土拍,很多城市纷纷取消“竞自持”和“竞配建”——

比如,成都部分地块取消了竞配建,而采用竞品质。碰到最高溢价后,谁的方案品质高,谁拿地。

比如,杭州部分地块也取消了竞自持,而采用摇号。碰到最高溢价后,谁的摇号运气好,谁拿地。

再比如,合肥也取消了竞配建,而采用竞品质或竞装配绿。碰到最高溢价后,谁的品质高或谁的住宅工业化程度高,谁拿地。

竞配建和竞自持取消了,变相抬地价就被泯灭了。

说实话,降低溢价率也好,限制起拍价也好,取消竞配建也罢,以上种种都是深藏在调控洪流之下的小细节。

本质上,都是堵漏洞。

堵土拍的漏洞,堵数据大师的漏洞,堵地方变向托地价的漏洞……

这种堵漏洞看起来很小,但意义极大——

以往的堵漏洞,堵的都是购房者的漏洞、开发商的漏洞和银行的漏洞。

这次是中国楼市调控史上,第一次堵土地的漏洞。

它动的是地方的根本,触碰的是土地财政的既得利益。

这是一个信号!

过往30年,拿土地利益集团反复开刀,仅此一次!

这一次,触及了根本。


继土地之后,本周又一利益集团被拿来开刀了——

教育,或者叫学区房。

此时会有人说,教育和学区房早都被拿来开刀了。

教培被打爆、多校划片、公民同招、取消点招……

但是这些东西,都没有碰触到学区房的根本。

买了学区房,的确可能因为多校划片,划不进顶级学区。有钱有资源,的确可能因为公民同招,上不了顶级民办。

但顶级学区和顶级民办,终归一直在那。

不排除有的野性朋克们,为了一点点的可能性,也要去干套学区房。

万一呢,万一能划进去呢。

真正能碰到教育和学区房利益底线的是什么?

教师跨校和跨学区轮动!

优秀骨干教师,在学校和学区之间轮岗。

这才是真正的釜底抽薪,碰到利益集团的底线。

不对!这不叫碰到利益底线,这是把利益底线直接干碎了。

买了学区房,可能划进顶级学区。但你刚划进顶级学区,可能明年校长带着老师轮岗跑路了。

其实,关于“教师跨校和跨学区轮动”,我在此前的一篇文章里已经讲过。更详细的解读,出门左转:《又一次釜底抽薪!世间将再无学区房!》。

一周前的这篇文章里,我讲到只有两个城市尝试性的释放了“教师跨校和跨学区轮动”的政策。

注意!一周前,只是尝试性的释放!

一周时间不到,先后有四个城市跟进并落地了“教师/校长跨校跨学区轮动”的细则。

1、北京东城区,义务教育的干部教师全员轮岗。

三天前,北京东城区发布了教师轮岗的细则——

先教师,后干部。先小学,后初中;


本学年度,干部教师轮岗不少于2000人;


三年时间,东城区义务教育阶段干部教师100%轮岗。

什么叫100%?只要你在东城区教书,那就必须轮岗。

除了东城区之外,北京其他区域的轮岗要求是——

公办学校的正副校长和在编老师,凡距离退休时间超过5年,且在同一学校任职满6年及以上,原则上轮岗交流。

组织说的“原则上”,就是必须去,除非不想升职,不想评职称。

所谓的“任职满6年以上”,就是一个老师在一个学校最多带一届学生。

带满一届,想升职,想评职称,那就轮岗到其他学校。

2、上海,不低于20%的骨干教师流动到乡村学校支教3年。

本周,上海也出台了教师轮岗的细则——

奉贤、松江和浦东三个试点区,每位老师在10年内必须有轮岗记录。


新评上的特级校长、特级教师和正高级教师,要有不低于20%的人员流动到乡村学校支教3年;


同学区,每年轮岗人数应达到教师总数的10%-20%;


跨学区,每年轮岗人数应至少达到教师总数的5%,骨干教师不低于20%,轮岗时间不低于2年;


三到五年,确保每所小学至少有1-2名高级教师,每所初中高级教师不低于5%。

上海的政策细则,告诉我们教师轮岗的三个方向:

试点区强制轮岗,全员轮岗,十年内必须轮一次;

抽调骨干去下乡,有清晰的人数比例和轮岗时间;

支教与职称挂钩,想评特级和高级职称,先支教。

除此之外,深圳与杭州也在跟进落地——

南山区的校长轮岗已经开始,深中创新的校长已经轮岗到南二外海德学校;


杭州胜利小学新城校区的部分老师,已经与山南校区三所小学的老师进行轮岗互换。

说实话,目前的教师轮岗只是落地在北上深杭等部分城市的部分学区,而且此前也有类似小规模的教师轮岗和交流。

但是,这次的不同点在于——

第一次出现了职称与轮岗的强制挂钩,想评职称先轮岗。

第一次出现了全员强制轮岗,而且是发生在利益关系错综复杂的北京。

第一次出现了强制性的骨干教师比例和轮岗时间要求,起步三年,至少20%。

第一次明确了轮岗的地点,就是到乡村学校,就是到薄弱落后区,就是去支教、去扶贫。

之前还有人不相信轮岗政策的力度,一张嘴就是:

轮岗也要问老师愿不愿意去。老师也是人,轮岗跑那么远,怎么上班。

嗯,现在细则出来了,要反问一句:

想不想评职称?想不想往上走?是通勤重要,还是评职称重要?

这是一个信号!

骨干教师和想成为骨干的优秀教师,必然将出现釜底抽薪式的大范围流动。

这种全市骨干教师的大范围流动,必然将彻底打断学区与教师/学区与房产的捆绑。

过往数十年,拿教育和学区利益集团开刀,仅此一次。

这一次,也触及了根本。


最后再说一遍——

这一次,真的不一样。

这一次,真的动真格了。

这一次,真的拿利益集团开刀了。

降低溢价率、限制起拍价、取消竞配建,动的是根深蒂固的土地既得利益者。

教师强制轮岗,骨干教师强制支教扶贫,动的是根深蒂固的学区价值支撑者。

看起来,动的是土地和学区房。

实际上,动的是楼市的确定性。

地价和学区,堪称楼市里确定性最高、投机收益最大的两个板块。

土地,捆绑的是以地方为代表的一大帮既得利益者。有他们在,地价就涨,地价涨,房价就涨。

学区,捆绑的是以名师为代表的一大帮教育输出者。有他们在,学区就在,学区在,房价就涨。

打掉了地价上涨的确定性,也就击散了房价上涨的确定性。

打掉了名师支撑的确定性,也就击散了学区溢价的确定性。

此时此刻,楼市里的价值还剩下什么?

还是我之前反复强调过的一句话——

一二线楼市里,最精纯的价值就是纯粹的居住价值。

哪怕是投资,出发点也是精纯的居住价值。

什么叫精纯的居住价值?

只要这个城市的产业结构足够好,就一定有足够多且结构足够好的人口流入;


只要这个城市的配套结构足够好,这些流入的人口就一定会留下来;


只要这些人留下来,这个城市的楼市就始终有价值。

如今的楼市里,最悲惨的就是两类人——

第一类是,首轮土拍在垃圾城市抢了高价地的房企们。


第二类是,手里捂着老破小学区房的投资客们。

两个月前,一个抢了高价地的房企,扔掉违约金退地了。


一周之前,捂着深圳学区房的房东,开始降价了。


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