• 中国房价的未来变化和趋势?看完这六点你就明白了!
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-08-29  /  浏览:123 次  /  

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2021年,是中国房地产“拧巴”的一年。


时间进入2021年下半场,中国的房地产经济,不管是运行还是表现,都可以用拧巴来形容。拧巴这个词挺有意思的,充分体现了中国语言文化的精妙,这两个字情感丰富,表达生动,把纠结,矛盾,郁闷,尴尬,堵塞……等等的情绪和状态,表现得淋漓尽致。用来对应当前中国房地产的现状,再合适不过。相信只要和房地产领域有关联的各行各业,利益关联的群体,应该心有戚戚焉。无他,时代不一样了:


国家意志的态度变了,以前是国民经济的香饽饽,现在成了“降杠杆,去风险”,被嫌弃;


环境规则也变了,调控,金融,监管,势大力沉,层层加码,曾经的玩法统统不灵了;


甚至好几个城市,连价格都被“官方定义”了,二手房指导价,不服不行。


分化+内卷,典型的存量博弈环境,房子的资产性和金融性被无限削弱,房地产关联的上下游行业凄凄凉凉。


2021年过去的几个月里面,在房地产领域发生了很多事情,产生了很多改变,也让中国的楼市和房价未来走向陷入了迷雾,不确定性的环境,就会产生各种焦虑和疑惑。

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所以,这篇文章,就从表现看因果,基于当前中国房地产领域中几个重要,关键的信号表现,对后续中国楼市和房价的趋势走向,还有变化可能,进行一次系统性的解读分析。


一、金融收紧,最为关键:


2021年中国楼市环境最大的,最关键的变化,是什么?不是调控,也不是什么打击炒房监管升级,而是“金融收紧”。这个收紧,是全行业的一种货币隔断,“三道红线”卡的是开发商群体,“两道红线”卡的是银行和金融机构,结果到了市场端,大家看一下这个公式:


流通货币总量=基础货币*货币乘数



仅凭居民和市场现有资金,也就是基础货币,是撬不动楼市和房价的,这也是为什么说2021年炒房投机,价差套利的群体和资金最为煎熬的根本原因。金融收紧,对应的就是房产的流动性被遏制,不管是额度限制还是审批放款流程延长,甚至是涉房利率上涨,实际上都是对房价和楼市产生直接的遏制效果。


国家意志的意思很清晰,限制货币和交易市场的流动性,就是要固化房地产市场中的社会财富,因为中国居民和普通老百姓大部分的财富和可支配货币都在房子上面。


市场经济用债务驱动追求效率的模式,在2021年的楼市和房价上,被叫停。


结论不复杂,金融不放松,货币信用环境不变化,房价上涨和楼市交易就没有核心支撑。金融环境的变化趋势,直接决定未来中国楼市和房价的走势。


二、冰冻楼市,所图何意?


对于中国经济领域长期的“发动机”和占据核心资产流通市场的楼市来说,其实进入2021年下半年,基本上就属于接近停摆状态了。二手房市场的重锤一个接一个,别说中介群体都煎熬难耐,就是长期热门的一线核心城市,二手房市场都趋于冰冻,具体的什么调控,二手房指导价,金融收紧,监管加强,甚至是官方中介平台上线都不用多说,事实上就是天气火热,市场冰冷。



新房市场呢?僧多粥少一房难求的盛况也没有了,大环境对市场预期和情绪的管控效果也出来了,哪有那么多的刚需?嘴上的需要都是虚伪,一旦房价楼市不确定性足够大,谁还不是小算盘打得啪啪响?


中国的经济结构里面,房产是撬动居民财富和债务驱动经济发展最重要的杠杆支点,很明显,在当下,国家选择不用这个支点了,或者说不依赖这个支点了。


楼市也是商业市场,买房是最大的消费项目,这个本质很多人都没有看明白,7月份经济数据出炉,不尽如意,事实上楼市房价造成的影响占比是很大的。


宁愿放弃经济增长,也要冰冻楼市,不放松对房地产的管控,这种表现,本身释放出来的信号,就不寻常。这样的因果,很少有人能看透,房地产一脚刹车踩死,这难道不是严重与常识相违背的吗?经济不要了?


只能说明一个问题,那就是从国家和高层的角度,有比国内经济增长更重要的事情和选择,需要大家缩紧裤腰带,过上紧日子,然后把有限的钱想尽办法导流到最关键的领域。


集中力量办大事,从来不是一句空话,在大事没有得到解决以前,楼市房价统统靠边站。这是一个优先级的决策问题,没得商量。


三、“限跌令”,其实是一个危险的信号


湖南一个地级市岳阳,在2021年年内官方推出了年内全国首个“限制房价下跌”的政策文件。具体的因果背景和分析就不赘述了。而结合全国楼市调控一盘棋的当前情况来看,其实这个“限跌令”的出台,是一个危险的信号:



中国房价泡沫最为明显和集中的中小城市,经济情况,不容乐观。结合上面分析的国家要“办大事”的背景来看,这还没有开始全面经济动员,只是市场化调整和行业管制,很多中小城市的房价和楼市风险,就暴露出来了。


所以,废话没有,这其实是绝大多数经济基本面脆弱,严重依赖土地财政,还有人口持续流出的中小城市的房价和楼市的必然宿命趋势,而这些城市的房价泡沫被挤破,经济着陆,是必然事件。不管出于什么心态和目的诉求,这样城市的房价,有什么想象?


四、2020年其实不难,难的是2021年。


客观来说,虽然2020年大疫之年,第一波疫情冲击和影响的威力之下,毫无疑问,对中国经济各个领域造成了不同程度的损失,疫情之下,各行各业的悲观情绪都觉得2020年损失惨重,生存不易……


但是现实呢?2020年其实还好,有一说一,疫情解封之后,很多行业还是得到了恢复,损失归损失,至少钱还是看得见的吧?绝大多数人,低估了2021年的行情困难,事实上,2021年,别说房股两旺,基本上整个中国经济环境,都是一种收紧的状态,最明显的,是各行各业,别说摸钱了,就是看都看不见钱。


2021年的经济形势,比起2020年,更为严峻。当然造成这样的反差,原因有很多,但是找原因不能解决问题,只有在当前的环境里面快速适应才是硬道理。


中国经济大周期,触底反弹,势在必行,而经济周期转换,最重要的一个特征,就是核心资产和经济支柱的更迭。


到底了吗?还没有,按照当前对房地产“保稳”的表现来看,最多算下行阶段,还没有真正到底。


但是这个向下的趋势已经很明显了。如果继续用房地产刺激经济,那么再好看的经济数据,都是虚假繁荣,纸面财富,所以在新的经济增长方向没有确定以前,扶住房地产经济,是必然动作,注意这个表达,是扶住,而不是依赖。接下来房价楼市怎么走,就要看这个触底大事件什么时候出现了。


五、调控都是过程,关键要看清楚目的。


当然,没有丝毫唱衰房地产经济,看空楼市房价的意思,只是通过表象去思考因果趋势。2021年在重要的高层会议上,有一个关键词,是“跨周期”,只有理解这个词,才能更好的看懂趋势。


以前中国的楼市和房价调控,基本上属于扑火和打地鼠,政策调控是跟在市场动态后面的,房价涨起来了,市场火热了,预期高涨了,调控也就下来了,基本上属于即时对应的调控。


而以前的调控,基本上只是管个半年,长一点的1-3年,基本到头了,当然,也有央地博弈,利益关联的因素存在,很微妙,逆周期效应很明显,所以“房地产夜壶论”大行其道。


但是这一轮的调控,就不一样了,没有轮动打地鼠,也没有去迎合市场变化去调整,充分发挥了“你打你的,我打我的”的独立节奏感,势大力沉,态度坚决。



所有调控都是过程,但是这一次,调控的目的,很明显不是为了“解决问题”,而是由更大的目的诉求。所以才会说,这一轮的调控,不一样。


如果还局限于调控内容和效果本身来看,不具备跨周期思维,那么注定会对接下来的房价和楼市,还会心存侥幸,还会有不切实际的幻想。只能拿着单独的调控去分析接下来的趋势,是很多自媒体,包括经济学家的局限性,一惊一乍,基本没有什么实际意义。


跨周期的调控思路,管的其实不是眼前当下的问题,政策不可能永远跟在市场背后去扑火,那不是调控,那是阶段性管理,这个认知很关键,当然这也是已经形成固定思维“越调越涨”的根源,以前每一轮调控落地以后,短暂的压抑,遇到经济压力,一放开就是暴涨。


这种逻辑放到2021年的今天,恐怕要换换了,这一轮的调控,是一局大棋,而不是阶段管理,这次本质上的不同。


本质不同,目的自然就不同,所以对于房价和楼市在接下来的走势,基本上可以说没有任何和原本规律重合的可能,事实上,环境诉求和背景不是每一个人都能去考量,但是中国房价和楼市,进入一个很长的政策适应阶段,根据高层意志去运行,是现实情况。主动和被动的不同,就决定了后续发展的方向不同,对于调控大环境下的当下楼市和房价来说,做好涨幅回吐的心理预期。“二手房指导价”,能够秒杀一切市场预期和炒作情绪。而政策工具箱里面,没拿出来的多得是。


以后的涨跌趋势,谁说了算?这就是目的诉求。


六、值得关注的一个现象:“跷跷板”效应的消失。


按照常规的经济环境而言,中国的股市和楼市应该是有跷跷板效应的,楼市被调控,股市就会兴旺,至少过去二十多年,这种效应都是很明显的。



但是从2020年下半年开始,这个效应就不灵了:2020下半年,是资产大年,房股双嗨,资产和金融市场载歌载舞。2021年虽然没有过完,但是2020年的行情红利,不管是楼市也好,股市也好,基本上吃了多少,也回吐出来了吧?


钱,去哪里了?


这是一个好问题,楼市股市双衰是事实吧?7月份超预期降准也是事实吧?那么钱呢?股市还好说,金融市场嘛,上市公司亏的起,权当做贡献,在中国的资本市场里面,这点觉悟恐怕是底线。楼市也好说,国家抗疫救灾,国家怎么说,大家都听话就是。但是经济环境中,驱动行情和市场活力的钱,还是看不到啊?各路经济学家,专家,网红,说宽松,腰不疼?哪里有资金驱动的行情?最大的两个货币池子都空空的,别说跷跷板了,基本上都是极度渴求资金的状态。


有没有感觉到惊涛骇浪即将到来之前,必然会有的诡异的,不同寻常的片刻宁静?在大变局没有真正尘埃落地以前,房价楼市其实只是小事,而且是没有什么想象力的小事。



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