• 楼市或将下起“降价雨”?国家出手,截流市场资金,2018历史重演
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-09-03  /  浏览:181 次  /  

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初秋已经到来,楼市的氛围也显出了一丝寒意:从7月份开始,前有住建部对“房价上涨过快城市坚决问责”,后有8大部组成的整顿团队,宣布“用3年时间实现整个房市秩序的明显好转”。这一番表态,对全国所有城市都形成了一种极大的震慑效果。


如今,各地措施密集加码,以深圳、北京、杭州、成都、广州、东莞等热门城市率先“出招”,比如限购、限贷、打击学区房、假离婚炒房等,可能给其他城市产生示范效应。


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而信贷环境,也从2021年开始了一系列的围堵措施:上调房贷利率,收紧贷款额度,严查违规贷款入楼市等,钱过度流进市场的问题也有一定扭转:银保监会数据显示,截至4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低。


除了房市调控环境变严格外,9月开始楼市转冷,市场可能将下起一场“降价雨”。


比如,龙头房企开始扛不住了。据经济周刊报道,与年初的高价相比,全国前5的房企开始陆续降下销售价格,5月份每平米售价最高降了5202元,最少降了28元。以融创为例,1月和5月的售单价分别是15730元和13833元。


在地产商逐步减价卖的同时,清冷气氛早已在多城市蔓延,就拿代表真实市场的二手房来说,据官方7月数据,70城二手房的价格热度开始冷却,南边的深圳、惠州,西南的昆明、成都、贵阳,这些典型城市无一例外都在降价,而远离中心城市,地处偏远地带的三四线城市,售价下降的情况就更普遍了,呼和浩特、岳阳、石家庄、平顶山、宜昌、南充等地,仍然在下降过程中。



当然了,出现这些现象,与央行的措施离不开关系


一方面,压降银行的贷款规模,阻止资金钻空子进楼市

大家都知道,今年开始对银行实施贷款集中度管理,针对房企和购房者,各家银行发放的贷款不能超过设限范围。措施最开始发布时,很多人都不以为然,认为房贷是银行的优质业务,他们不可能轻易截断楼市的贷款。


然而事实上,在规定压顶下,越来越多城市的房贷业务收紧,收紧贷款发放频率,部分银行因为额度不足暂停贷款业务,甚至部分全面暂停二手房业务。开发商借不到钱,或是贷款的审批周期拉长,必然会影响他们的资金周转情况,从而提高企业危机感,提高降价幅度自然是顺理成章的事。



另一方面,限制房企融资

过了这么久,大家也清楚,房地产就是一个靠钱堆起来的行业,无论人们买房,还是楼盘开发,都需要靠借钱赖以生存,毕竟企业没有这么多的本金来支撑市场扩张,所以为了抑制房企潜在的风险,央行要求所有房企从今年开始执行三道红线,三类负债率都不能超出设定水平,而且今年还追加了商票监管、限制土地金的限制,要求企业全方位压降风险,否则不能融资发债。


最终的结果,也是立竿见影。融资方面,5月份40上市房企完成融资环比下降了28.48%,同比下滑27.40%。土地流拍数也增加了,据21世纪经济报道,中指数研究显示,6月至今,全国一二三四线城市涉宅用地流拍612宗,其中一二线城市流拍99宗,三四线城市流拍513宗。



显然,在房说君看来,国家出手,不管是银行贷款,还是房企赖以生存的融资渠道,正是通过这样全方位的封锁,来截流进入房市的资金。


在这样的双向管控之下,房价高涨的环境自然就扛不住,如果按这样的趋势保持下去,楼市极有可能会重复2018历史。之所以这么说,是因为3年前同样是措施高压环境,各类限制调控连番出台,市场降温加上棚改货币退出,房企为了生存,不得已从点到面全面拉开降价大幕。


而2021年会重复这样的历史画面,原因只有两个。



一是下半年房企的业绩压力增加


每年到了八九月份,地产商的压力几乎都来自于业绩、财报等方面,虽然每年都是如此,但今年却是前所未有的局面,毕竟央行已经对各家房企的资金面严格收紧,加上今年集中供地,极其考验地产商的资金实力,在5大房企的引领下,降价可能会一触即发。


二是地产商破产已经不是什么新鲜事了,前面已经有泰禾、华夏幸福等知名企业率先出现现金断裂,但近期受到官方关注的某大房企,工程款延期、土地金被催缴、项目停工等现象,也不禁让人唏嘘不已,足以说明,在国家层面对楼市日渐严格的趋势下,即便是大房企,也有可能因为过去的高周转环境而引发生存问题,降价幅度可能会更大。



对于“房价是否要跌”的问题,地产大佬2字说透

在日前举办的会议上,融创孙宏斌就现阶段的市场作出自己的预判,他说,预计下半年的市场会比较惨烈,主要来自于部分企业降价压力大,以及国家措施面比较严格两方面,让人们形成房价不上涨的预期,影响了购买力。


在房说君看来,能用到“惨烈”两个字,可以看出孙宏斌对接下来的市场没有多大的好预期了,换言之,卖房的人好日子过完了,接下来想继续开发楼盘,只能降价获得回款,而且不是只是降价这么简单,因为大家都降,如何把握到市场销售机会,只能靠自己。


那么问题来了,如果下起“降价雨”,对购房者来说意味着什么?


需要注意的是,如果你是买房自住的刚需置业者,开发商越减价,自己的话语权就越大,是不折不扣的好消息,不过,当这一天来临时,你不需要太过紧张,着急下定买房,而是要耐心对比好房源的好坏,才是最明智的。



但当雨点落下时,2类人打得好算盘就要泡汤了


一类是中小城市的多套房持有者,一类是买远郊住房盼升值的人。房说君认为,这两类人初衷都是为了靠房赚钱,但却没有及时审时度势,因为现在已经不合时宜炒房了,再加上中小城市和远郊两个特定区域,既没有人口也没有资源,未来在降价风气盛行时,住房价值可能会率先缩水。


房说君有话说,总之一句,住房稳中有跌可能是未来的发展趋势了,假如你有购房计划,不要心慌,也不要心急,因为接下来不是出手,而是要耐心分清城市的情况,住房的现状。



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