• 凭栏:楼市跌倒,股市吃饱
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-09-12  /  浏览:57 次  /  

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A股已经连续37个交易日成交破万亿,不少人在传,万亿成交就是量化基金搞出来的,那么量化基金的钱从哪里来的?为什么量化基金偏偏是在2021年发力呢?


与2021极为相似的是,2015年,万亿连续成交曾经持续了更久,纪录是43天。


2015和2021是不是有什么相似之处呢?

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当然有!


其中之一就是楼市跌倒!


01


寻踪楼市跌倒


政策:


2012年12月,中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。2013年,房市调控持续加强。上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮房市调控政策,主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。这些政策在2014年转化为房地产市场的压力。


2020年,房市调控持续加强,2020年8月,住建部、央行约谈了12家主要房企并公布了房企融资三条红线;2020年12月,《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分档房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。最后釜底抽薪,将卖地收入划转税务征收。这些政策在2021年转化为房地产市场的压力。


土拍:


2013年三季度,国土资源部要求,在稳定土地供应的同时,平抑地价信号,供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。


2021年8月,上海、深圳、青岛、天津、长沙等等,第二轮集中土拍密集延迟,或将加强限制溢价率来限制集中土拍价格过高。


房贷:


2013年6月,余额宝推出,影响理财产品和收益率爆发性增长,大量资金流入高息理财产品,分流了银行存款,影响银行信贷收紧。同时,一些房企破产倒闭也影响了市场信心。以兴业银行停办房地产夹层融资为标志,其后各家银行纷纷收紧了面向房地产行业的各种融资,房产融资压力上升,个人按揭贷款也受到很大影响。


2020年,央行建立房地产贷款集中度管理制度,抑制居民部门杠杆率水平。2021年,房贷从紧是一个相当明显的趋势,其中又以二手房额度更加紧张。


标志事件:


2014年,宁波地产龙头兴润置业倒闭。


2021年,体量巨大的恒大频频爆出负面消息。


地产走势:


2014年,房市各项指标高位回落,全国主要城市房价出现集体下跌。2月18-20日,杭州共有八个楼盘加入到降价大军当中,降价幅度最大高达5000元/平方米。2月21日常州豪宅项目出现大幅降价。杭州、常州两地掀起了2014年的降价风,并逐渐扩散到全国其他大中城市。


2021年,据上海链家研究院监控数据显示,8月上海全市共成交二手房1.8万套,环比下降24%,同比下降40%,成交金额574亿元,环比下降30%,同比下降44%,套均总价318万元/套,环比和同比分别下降7%,成交均价38206元/平,环比下降8%,同比下降5%。2021年8月深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌,仅成交2043套,环比下跌20.1%,同比下跌81.96%


02


复盘股市吃饱


股市利好:


2014年,沪港通推出,《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》加大政策支持。


货币支持:


降息降准,2014年末有一次降息,2015年有十次降息降准(其中降息五次,降准五次)。


扶持小微:



2014-2015年,降准降息和扶持小微等政策将流动性注入市场,但资金流入楼市发生阻碍,同时余额宝搅局刺激理财产品大量出现,(理财)吸引了大量流动性。在股市利好的影响下,大量流动性或通过自主投资,或通过理财(基金)等间接投资方式注入股市。


2021年,从“利好”到“货币支持”到“扶持小微”都极为相似。更为相似的是,股市成交连续破万亿和流动性的借“基”入“股”。


2014年中开始,股市成交逐渐放量,股市上涨行情进一步分流房市资金,加剧房市困难,房地产库存大量积压。



没有楼市跌倒,哪有股市吃饱!


正是股市吃饱,加深楼市跌倒!


03


股市吃饱之后


股房同为经济发展的租金,受到三重因素影响:


1) 总量。金融市场资金总量。


2) 分流。资金股房分流。


3) 租金。实体经济(租金)基本面钳制。


就股与房对实体的影响来说,房兼具金融实体双重功能,房市兴旺可以改善经济发展(改善租金),反过来刺激房价上涨。这一特点决定了,只要资金量充足,房价上涨可以自我催化。房价更少会受到经济基本面的钳制,更容易受到资金总量的影响。这一特点也导致房价更容易大涨大跌,十次危机九次地产。


而股市则是比较纯粹的金融功能,股价上涨相对更难(也有带动经济的效果)带动经济上涨,更难改善经济租金,股市上涨更容易受到实体经济基本面(租金)的钳制。


2014-2015年,股市吃饱而房市跌倒,但房价(相对股价)对经济的影响更大,房产库存大量积压,带动经济增速下降,经济增速(租金)下降对股市上涨形成钳制。


2014-2015年,房市表现不佳,GDP增速大幅下挫,2013年GDP增速7.8%,2014年跌至7.3%,2015年跌至6.9%。


股市大涨与实体经济走势背离,单纯流动性增加既可以推动上涨也可以推动下跌,最终导致2015年股牛行情骤然爆破。


股市吃饱,楼市跌倒;


楼市跌倒,股市难保。


04


房产去库存


2014-2015年股市吃饱后,紧接着发生了楼市去库存。


股市吃饱加速楼市跌倒,房地产库存迅速增多。



2015年末,中央经济工作会议提出“三去一降一补”,明确提出房地产去库存。


一个疑问是,如果股市吃饱重现,房产去库存会不会重现?



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