• 下半年楼市或迎“降价雨”?让人心酸的是,地产圈开始酝酿离职潮
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-09-21  /  浏览:135 次  /  

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按照惯例,每年的九月十月房地产都会掀起一场热潮,不管是销售还是物价,都会在这个季节给大家带来惊喜。然而2018年开始,金九银十已经逐步被人们遗忘。


据官方70城房价指数,8月有34个城市的二手房价格环比下跌,27个城市上涨。有专家指出,这是2015年来,第一次出现二手房价格下跌城市最多的月份,毕竟是代表真实市场情绪的风向标,这样的趋势,无疑预示了房价向下的拐点信号出现。


市场成交量也在急速回落。易居指出,8月监测13城二手房成交环比下跌17.9%,同比下跌36.6%。其中深圳价格涨幅从年初第一降到-0.4%,成交创下十年来新低。要知道,成交上不去,无论最开始挂牌价多高,价格都难以长期维持。大城市尚且如此,对于三线以下,几百千个地市县城来说,日子可能会更难熬。


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一旦市场降温,市场还会转向吗?熟悉调控史的人知道,房市环境经常发生变化,前一年可能还在严格限制,后一年就开始大举放松了。但需要注意的是,这是基于过去的市场环境和行情,人们的购买力和杠杆情况都没有这么高,调整市场措施一定程度利于房屋库存的销售。


但如今,国人7成资产都集中在住房上,债务几乎都由房贷组成,人们在高额负债下,根本不敢恋爱、不敢生娃、不敢生病。为了扭转房市引起的一系列风险和弊端,国家规范房市的决心很大,尺度也相对严格,作为调控房地产的关键时期,不仅变相放松不会被允许,等于是为楼市套上了调控的”紧箍咒“,房价就难再迎来一波普涨的行情了。



给楼市套上“紧箍咒”?3个信号接踵而至,可能会迎来“降价雨。

01、房价“限涨”和“限跌”同时存在


看似是两个极端,似乎有某种联系了。一方面,房价禁止上涨是国家一直以来的调控,虽然谁也不知道房价被平均了多少,但买房难不是什么秘密。不少网友认为,尽管数据中提示住房价格回温,甚至下降,但自己想买的那套房,都只会升没有降。


其实,对绝大多数城市来说,房价涨到一个高度已经是事实,但不能再继续涨了,正如住建部房地产市场监管司司长张其光说的,对导致住房价格上涨过快的城市坚决问责。


不仅如此,三四线楼市的躁动也没有忽视,毕竟已经有103县城房价过1万的背景,对于这种情况,调控当然不会放任不管。据经济日报报道,住建部不仅将预期不稳的银川、徐州、金华、泉州、惠州5城纳入重点监测名单,还将这类城市的调控级别进行升级,由住建部和有关省级共同督办,这无疑是给高房价下了道“紧箍咒“。



另一方面,前文指出,调控从严从紧下,购房者买房理性,不着急出手已经是当下市场的普遍现象,对于大城市可能只是买房的人少了,房子还是能卖掉的,但小城市缺少人口和资源落后的地方,就没有这么幸运了。据澎湃统计,过去40天内,陆续有7个城市发布限跌令,主要打击房企的降价行为,稳定市场预期。这里面除了城市的基本条件制约,就是市场预冷,多地库存上升,房企资金承压严重,不得不降价抛售。


很多人会不解了,为何要限制下跌呢?下跌到百姓都买得起,不是人人都期望的吗?有2点值得注意。1是房地产涨了这么多年,国人也被养成“追涨杀跌”的情绪,突然的大幅跌,可能卖房的人会比买房的更多。


对于楼市泡沫,美日两国的做法是直接刺破,用持续的高压监管措施,直接控制房地产贷款和资金流入房市的渠道,导致房价下跌、买房人不能按时还贷等现象。事实证明,采取强硬手段打压楼市的方式行不通,严重的可能增加银行坏账,甚至引发金融系统风险。



02、债务到期、库存升高,避免房企“恶意竞争”。


不得不承认,楼市成交量价齐跌,最受伤的可能是房企,尤其是那些债务高,手里握着房子库存多的企业,为什么呢?众所周知,今年央行对房企实行了三道红线措施,让房企通过降低负债来获得融资的规模,但从中国地产报公布的数据看,2020年负债超过千亿的房企达到47家,整体承压明显,让房企不得不将让利作为回款手段。


此外,如约而至的到期偿债,也成为促进市场下行的另一推手,根据CAIC监测,几个月前,国内的300家核心地产商到期的债务规模就达到了9915 亿元,同比2020年增加近3000亿元。然而屋漏偏逢连夜雨,去年末,百城新房库存规模已保持两年增长,如何偿债?如何去化?又要避免大幅降价引起恶意竞争,又要多卖房,房企可能要想破脑袋了。



03、对楼市态度变了,风向也有了新变化。


去年上半年,房市金融相对放松:降准降息,资金面充足,企业融资不愁,买房人低利率贷款。但是,自从引起楼市火热态势后,支持金融措施就收紧了,至今LPR数值已经维持了超过10个月,而近期高层的态度也发生了反转。


7月22日,央行金融市场司司长邹澜表示,将继续围绕地价、房价、预期的稳定目标,持续完善房市金融管理长效机制;再高层会议中也指出,要牢抓房市金融的关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。由此可见,在今年对金融措施严格调控下,起到降低房产流动性,改变固有市场环境的作用。



总之,在以上3信号下,楼市风向越收越紧,极有可能迎来“降价雨”。一方面,虽然限涨限跌措施对房企恶意竞争起到一定影响,但对于高层对金融态度的坚决决心,市场上卖房抛售的企业和个人可能会越来越多,不能跌得太多,不代表不能跌,或不能让利销售。


让人意想不到,有人宁愿降薪也要“逃离”地产圈,房地产离职潮来了?

地产圈离职,其实是房地产发展的一个缩影,因为从业人员是依附于地产的一个行业,如同鱼与水源一般,两者相依相存,因为鱼儿生存基础是水源,有水才能继续繁衍、增大,获得生命力。房地产与地产人员也是一样,在市场活跃期,地产人员不断壮大活跃,但如今在收缩期,市场观望情绪严重,企业负债率高,面临债务库存双压力,从业人员为了生存,只能从这个“湖”跳入另一个“河”。



据第一财经报道,地产业掀起离职潮,仅仅一年时间,龙头万科的在册员工就从10.58万人,减少了20.7%。恒大截止去年底,员工相比年中13.16万人,减少了约8300人;还有泰禾、富力等,过去一年的员工数也减了3成。薪资也在走低。克而瑞统计,80家典型上市房企薪酬总量增速连续三年收窄,连高管也降薪了5%,即便是这样也有不少地产从业人员选择转行。


在房说君看来,这些虽然属于“表面数据”,但却印证了市场下行后对从业人员生存空间的打击,离开的原因可能有千千万,但面对市场的大趋势,内部压力外部生存,无疑促使着众多从业人员开始离开房地产。


房说君有话说,失去了大量的“血液输送”,行业发展必然受到阻碍,但对于调控加持,需求减少时,可能“降价雨”来得早不如来得准了。



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