• 楼市“三降”出现了,2022年房子将首迎“贬值潮”?官媒8字透底
  • 资讯类型:家装资讯  /  发布时间:2021-10-21  /  浏览:215 次  /  

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回想房地产这20年,每个人可能都有千言万语要说。

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有人说,想当初房价才几百元一平米,一套房子几万元就搞定了,如果当时砸锅卖铁弄上几套,现在何必这么辛苦,即便不能财富自由,起码也可以找一份轻松工作过着衣食无忧的生活。


也有人说,每一次都认为房价太高了,认为当时就是最高点,寄希望房价降下来再买,但一次比一次高,越来越看不懂房价了,房子这辈子可能与自己无缘了。


当然,也还有坚定看空楼市的。在他们看来,房价在经过二十年的轮番上涨后,无论是房价收入比,还是住房自有率,都比国际平均数据高出一大截,现在的房子就是被炒高的结果,当房子回归到居住属性以后,房价就会理性回归,不过,由于房地产关联行业众多,对经济贡献大,所以,考虑到经济安全、金融安全,房价回归不会一蹴而就,但趋势就是这么个趋势。



不得不说,他们的看法确实也代表过去和当下楼市的现状,在这一点上,数据的反应也是直观的:


1.房价。从统计部门最新发布的9月份全国房地产销售数据可以计算出,全国新建商品房均价为1.03万元/平米,相比第一季度1.06万元/平米略微有所下降,但价格仍旧高企。


2.房价收入比。以2020年的全国规模企业在岗职工平均工资6600元/月和一个家庭两位在岗职工算,除掉日常开销和子女养育等成本,每月只能拿出一位职工的钱用于存钱买房和还房贷,也就是6600元,这样算的话,买一套100平米的全国均价房(103万)需要13年,明显高出国际“3-6年”的合理区间。至于那些一二线大城市,像深圳、厦门的房价收入比能达到30年-40年,这些城市的买房压力就要更大。



3.住房自有率。央行曾出过一份针对3万储户人的调查报告显示,城镇居民的住房自有率达到了96%,仅极少的人没有住房。虽然一些网友表示感受不真实,毕竟这仅是一部分人的调查,身边就有不少人租房的。不过,也有网友认为,如果把这些人在老家或者其他城市算上,这个数据其实差不多的,现在很少见到一套房子都没有的人,像70后、80后都有房,而90后要么有房,要么父母也准备了房子。


4.住房空置率。原住建部副部长仇保兴在2018年提到,像鄂尔多斯的空置率为70%,北京市的空置率也有10-20%。看起来各城市空置率有差异,但整体上应该也不低,从一些机构给出的数据看,大体也介于20%-30%之间,显然也明显高出国际上“5%-10%”的合理区间。



回归到本质,历史上房地产破裂后均对经济社会的发展产生了惨痛教训,无一不是表现为房价高企、住房金融属性浓厚,其实国家早已注意到这一问题,并着手调控楼市。


大体分3条线:一是从需求端控制投机炒作,包括限购、限售、限贷、打击假离婚炒房等,让需求明显减少;二是从供应端,采取试点集中供地模式,在控制土地溢价率的同时,控制房企拿地金额不得超过销售额的40%,可以看到,第二批全国集中供地城市出现了大量的流拍现象,且土地价格明显下降;三是从金融端,主要是对开发商和银行的“3+2”红线限制,房贷额度下降,开发商不得不通过降价来吸引购房者入市。结果显而易见,楼市“三降”出现了。


第一,房企销售业绩明显下降。根据机构的统计数据显示,销售额前100强房企销售总额连续3个月下降,其中在传统的楼市旺季“金九银十”中的9月份降幅进一步扩大,销售额比去年同期降了超1/3。在业内看来,旺季尚且如此,接下来市场只会继续下滑。



第二,房价预期下降。由于人们的买涨不买跌心理,当市场进入低迷期以后,购房者只会越来越观望。在央行发布的第三季度问卷调查显示,与上一个季度相比,“看涨房价”的人数下降了5.6个百分点,超80%的人认为房价不会再涨了。既然房价不涨了,除了急得不能急的需求外,其他的人大体上只会捂住钱袋子。



第三,购房需求下降。前不久安徽的一份征求意见稿显示,该省出生人口自2017年到今年出现了“断崖式”下降,均为负增长,且每年的降幅都在10%以上。当然,安徽只是一个正常反应,其他省份也大体一致。有机构从各官网统计了一份数据显示,今年上半年全国出生人口同比下降了16.7%,如果全年按照这个比例算的话,其结果是:1200万*(1-16.7%)=999.6万。那么2021年人口跌破1000万的可能性很大,现在回想一下,2017年人口还超1700万,这才几年就要跌破千万了。对楼市而言,住房需求明显减少已经提前到来。



经济学家任泽平曾说,房地产“短期看金融、中期看土地、房地产长期看人口”,现在一对比,无论是金融还是土地,抑或是人口,均对房地产产生了抑制,有主观的,也有客观的因素,说明当下的楼市现状其实是市场的一种必然反映。鉴于此,2021年即将过去,有人郑重提出,上涨了多年的楼市会不会在2022年迎来首个“贬值潮”呢?房价回落的空间有多大呢?官方“8字”回应透底。


实际上,官媒经济日报以题为《楼市“黑嘴”要不得》为题专门针对楼市“贬值潮”有过论述:由于各城市在人口、地价和供需等方面出现分化差异,不会出现所谓的“普涨”或“普跌”之说,一些楼市“黑嘴”臆断房价走势,对楼市调控不利,大家要保持警惕和识别。即便是目前的楼市降温明显,国家统计部门在通报最新的房地产数据时仍明确表示,“下一阶段房地产市场有望保持平稳发展”,“有望保持平稳发展”8个字也显示了官方接下来对楼市的定调和底线。



既然主基调是有望保持平稳发展,说白了,房价不会出现大涨大跌情况,整体贬值潮也不会出现,寄希望房价暴跌的可能性也非常之小,当然也不会出现大涨情况,楼市热度抬头的城市还会遭到调控加码抑制,而市场下滑过快的城市也有望祭出包括“限跌令”在内的举措,其目标就两个字:“平稳”。当然,也有人说了,短期依靠行政措施可以做到,但终究还是要由市场来决定,长期的平稳能做到吗?笔者认为,这个要分两个方面来看:


第一,对于楼市热点城市。这类城市有一个共性,那就是经济发展不错,或者说经济发展潜力可以,对人口的吸引力较强,这类城市不缺住房需求,如果管控松一松,热度又上来了,所以,仅靠行政管控可能还不够,还需要长效机制。就目前来看,大家提到最多的一个长效措施就是“房产税”。从别国经验看,房产税确实可以有效抑制投机,保持房地产健康平稳发展,而我们官方在今年也已经多次提到房产税试点工作,意味着房产税开征已经不远了,从专家们的观点看,热点城市应是首批试点对象。从主要已征收房产税国家来看,房产税由于有免征面积、免征额,对自住刚需基本没啥影响,主要是针对多套房产的,通过税率调节有利于市场长期平稳。



第二,对于楼市冷门城市。这类城市说实在的,受棚改货币化影响,这些年房价其实没少涨,但本身的产业基础薄弱,人口流出明显。在大规模的棚改退潮和采取实物安置措施后,现在基本失去了推涨力。“限跌令”只能维持短期市场不出现大幅下降,但长期还是会由市场来做出选择。毫无疑问,这些地方房产出现理性回归也是大势所趋,需要的只是时间罢了。


对此,你看明白了吗?


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